Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 11.07.2010 по делу n А70-12974/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ответчику произвести ряд мероприятий для качественного ввода в эксплуатацию объекта, предоставить истцу необходимую документацию, а ответчик 01.12.2008 согласно договоренности предлагал истцу вести учет передачи квартир, принять меры по заключению с дольщиками договоров. 

Названные документы в соответствии с правилами статьи 71 АПК РФ оценены судом первой инстанции в совокупности и признаны достаточными для того, чтобы считать факт оказания услуг установленным.

При этом суд первой инстанции проверил и принял во внимание возражения ответчика об относимости документов к оказанию услуг по объекту –очередь жилого комплекса со встроенными помещениями общественно-спортивного и развлекательного назначения с подземной автостоянкой по адресу: пр. Солнечный, д. 7. 

Как установил суд первой инстанции, договоры № 5/1, № 5/2 от 01.02.2008 на оказание услуг по сбору и вывозу твердых бытовых отходов с ООО «ВАШ ВЫБОР» (т. 2 л.д. 11-22) и дополнительное соглашение № 4 от 01.10.2008 (т. 2 л.д. 16), а также акт № 203 от 31.01.2009 (т. 2 л.д. 37), счет-фактура № 203В от 31.01.2009, счет № 203 от 02.02.2009, акт № 218 от 31.01.2009 (т. 2 л.д. 40), счет-фактура № 218В от 31.01.2009 (т. 2 л.д. 41), счет № 218 от 02.02.2009 (т. 2 л.д. 42), акт № 414 от 28.02.2009 (т. 2 л.д. 48), счет-фактура № 418В от 28.02.2009 (т. 2 л.д. 49), счет № 414 от 10.03.2009 (т.2 л.д. 50), № 412 от 28.02.2009 (т. 2 л.д. 51), 412В от 28.02.2009 (т. 2 л.д. 52), счет № 412 от 10.03.2009 (т. 2 л.д. 53) не подтверждаются факт оказания ООО «ВАШ ВЫБОР» услуг непосредственно на объекте управления - жилой комплекс со встроенными помещениями общественно-спортивного и развлекательного назначения с подземной автостоянкой (1-ая очередь, 1-4 блок-секции) по адресу: г. Тюмень, пр. Солнечный, 7, за периоды с октября 2008 по декабрь 2008 года и с января по февраль 2009 года.

Суд апелляционной инстанции с учетом имеющихся в деле доказательств считает правильными выводы суда первой инстанции об обстоятельствах фактического осуществления НП «Благо» функций управления на объекте 1 очередь (1-4 блок-секции) «Жилого комплекса с нежилыми помещениями спортивного и развлекательного назначения по пр. Солнечный, № 7» с сентября 2008 года по февраль 2009 года.

Доводы ответчика о том, что указанный объект был передан истцу только по акту от 30.01.2009, обоснованно не были приняты во внимание судом первой инстанции в качестве основания для отказа в удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности за услуги за 2008 год и январь 2009 года.

Договор на управление объектом недвижимости от 01.08.2008 вступил в действие с момента его подписания сторонами (пункт 7.1. договора). В пункте 1.1. договора стороны прямо установили, что соответствующие услуги оказываются истцом в течение всего срока договора.

Учитывая специфику объекта недвижимости –многоквартирный дом, суд первой инстанции правомерно исходил из существования объективной необходимости управления домом, подлежащим передаче в собственность третьим лицам, в целях его надлежащего содержания и обеспечения коммунальными ресурсами. При этом такая необходимость существовала как до ввода дома в эксплуатацию, так и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (18.12.2008).

Ответчик, оспаривая фактическое оказание услуг истцом, тем не менее не представил документы, подтверждающие, что содержание объекта осуществлялось иной эксплуатирующей организацией либо им как застройщиком самостоятельно.

Поскольку между сторонами договорные отношения существовали с 01.08.2008, ответчик с указанного времени мог в соответствии с пунктами 2.4.1., 2.4.2. договора осуществлять контроль за качеством предоставляемых услуг, составлять акты снижения качества услуг по управлению объектом, предъявлять истцу (управляющему) претензии.

Однако в материалы дела не представлены какие-либо претензии, возражения и замечания ответчика либо иных лиц (в том числе третьих лиц, в собственность которых подлежали передаче квартиры) как относительно фактов неоказания истцом услуг (неисполнения договора), так и относительно некачественного оказания услуг (ненадлежащего исполнения договора).

Из материалов дела не следует, что договор в одностороннем порядке расторгнут ответчиком (застройщиком) в связи с неисполнением обязательств истцом.

В качестве основания для расторжения договора ответчиком указан пункт 7.2. договора, положения которого корреспондируют нормам статьи 782 ГК РФ, предусматривающим безусловное право стороны договора возмездного оказания услуг на односторонний отказ от договора.

ООО фирма «ОЛАЛ» в нарушение статьи 65 АПК РФ не представило доказательства, опровергающие требования истца и подтверждающие свои возражения на заявленные требования.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с ответчиком о неправильном распределении судом первой инстанции бремени доказывания между сторонами.

В силу статей 9, 65 АПК РФ суд на основе принципа состязательности с учетом представленных сторонами доказательств устанавливает значимые для дела обстоятельства. При этом каждая из сторон несет риск процессуальных последствий непредоставления доказательств.

Позиция ответчика, оспаривающего фактическое оказание услуг истцом, заключающаяся в критической оценке представленных истцом документов, в отсутствие доказательств оказания услуг на объекте иными лицами, не может быть признана судом апелляционной инстанции обоснованной и разумной.

Согласно пункту 1 статьи 782 ГК РФ заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов.

Согласно пункту 3.5. договора на управление от 01.08.2008 размер платы за услуги по управлению, содержанию и текущему ремонту объекта определяется представителем застройщика и фиксируется представителем управляющего исходя из понесенных затрат за услуги холодного и горячего водоснабжения, электроснабжения и отопления за площади в объекте, принадлежащие застройщику. Размер платы за коммунальные услуги оплачивается согласно выставленным ресурсоснабжаюшими организациями счетам (пункт 3.8. договора). На услуги холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения и отопления размер платы рассчитывается по утвержденным Администрацией г. Тюмени тарифам для населения (пункт 3.9. договора).

В соответствии с пунктом 3.1. договора на управление от 01.08.2008 плата за услуги по управлению объектом, содержание и текущий ремонт общего имущества объекта устанавливается в размере, обеспечивающем проведение всех мероприятий Плана по содержанию и ремонту общего имущества объекта на текущий год.

В силу пунктов 3.3., 3.4. договора размер платы за услуги по управлению, содержанию и текущему ремонту общего имущества объекта утверждается застройщиком (ответчиком) по предложению управляющего (истца).

Из материалов дела следует, что план мероприятий и финансовый план к договору на управление объектом недвижимости от 01.08.2008 (сметы доходов и расходов) ответчиком не подписаны.

Таким образом, стороны не согласовали стоимость услуг по управлению объектом, содержанию и текущему ремонту имущества.

Между тем, как правильно указал суд первой инстанции в обжалуемом решении, условие о цене договора в данном случае не является существенным и может быть определено по правилам пункта 3 статьи 424 ГК РФ.

Согласно пункту 54 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» в случае, когда в договоре нет прямого указания о цене и она не может быть определена из условий договора, оплата должна производиться по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги (пункт 3 статьи 424 ГК РФ). При этом наличие сравнимых обстоятельств, позволяющих однозначно определить, какой ценой необходимо руководствоваться, должно быть доказано заинтересованной стороной. 

Истец определял стоимость оказанных услуг с учетом показателей смет расходов себестоимости по содержанию жилых домов 2 группы зданий, имеющих все виды благоустройства, оборудованных мусоропроводом и лифтом с бездействующим мусоропроводом по адресу: г. Тюмень, ул. пр. Солнечный, 7 на 2008 и на 2009 годы (т. 1 л.д. 16, 17). В смете расходов на 2009 год имеется ссылка на постановление Администрации города Тюмени от 25.12.2008 № 155-пк.

При расчете стоимости услуг за 2008 и 2009 годы истец в соответствии с пунктом 6.1. договора от 01.08.2008 учитывал тарифицированные перечни работ по ремонту и тарифицированные перечни услуг по содержанию жилых домов 1, 2, 3 группы зданий, имеющих все виды благоустройства, оборудованных мусоропроводом и лифтом в том числе с бездействующим мусоропроводом, действовавшие в период с 01.01.2007 и с 01.01.2009 согласно Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденным постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170, постановлениям Администрации г. Тюмени от 27.01.2006 № 1-пк, от 20.01.2007 № 2-пк, от 25.12.2008 № 155-пк.

Суд первой инстанции, изучив сметы расходов и названные нормативные акты, пришел к выводу, что применяемые истцом цены на оказанные услуги не превышали обычных тарифных ставок, уплачиваемых за аналогичные услуги в данной местности.

Суд апелляционной инстанции соглашается с мотивированными доводами истца о размере платы, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные услуги, и выводом суда первой инстанции.

Возражения ответчика относительно применения в силу пункта 3 статьи 424 ГК РФ тарифов, установленных для жилых помещений, к помещениям спорного объекта, которые до 18.12.2008 не являлись жилыми, суд апелляционной инстанции отклоняет, поскольку в материалы дела не представлены документы, свидетельствующие об иной стоимости, взимаемой за аналогичные услуги на территории региона.

По расчету истца, расходы на содержание имущества за период с сентября по декабрь 2008 года составили 359616 руб. 04 коп., за январь и февраль 2009 года –773 руб. 98 коп. (т. 1 л.д. 115-116). 

Расчет составлен исходя из площади помещений объекта управления - жилого комплекса со встроенными помещениями общественно-спортивного и развлекательного назначения с подземной автостоянкой (1-ая очередь, 1-4 блок-секции) с прилегающей территорией, отведенной под благоустройство, расположенного по адресу: г. Тюмень, пр. Солнечный, 7.

Обоснованность выбранного для расчета размера площади объекта подтверждается представленными в материалы дела техническим паспортом по состоянию на 10.04.2008 и разрешением на ввод указанного объекта в эксплуатацию № RU72304000-218-рв от 18.12.2008.

Расходы на отпуск питьевой воды и принятие сточных вод на объекте управления за февраль 2009 года в сумме 27868 руб. 93 коп., понесенные в рамках договора с ресурсоснабжающей организацией ООО «Тюмень Водоканал», подтверждены истцом актом выполненных работ № 00007224 от 28.02.2009, счетом-фактурой № 00009253 от 28.02.2009 (т. 2 л.д.1-2), актом выполненных работ № 00007114 от 28.02.2009, счетом-фактурой № 00009143 от 28.02.2009 (т. 2 л.д. 3-5, 67), платежным поручением № 192 от 20.03.2009, при учете представленных ответчиком документов («Платежи, произведенные ООО фирма «ОЛАЛ» за услуги ООО «Тюмень Водоканал» по объекту строящийся ЖК (1 оч.) по адресу: пр. Солнечный (т. 1 л.д. 82, т. 2 л.д.10)).

Включение в сумму расходов по управлению объектом расходов по вывозу твердых бытовых отходов и крупногабаритных материалов в размере 158312руб. 52 коп. нельзя признать обоснованным, поскольку, как указывалось выше, истец не подтвердил факт оказания данных услуг.

Как следует из материалов дела, при определении задолженности по оплате оказанных услуг управления истец учитывал внесение в спорный период платы в сумме 310895 руб.

В апелляционной жалобе ответчик ссылается на то, что представленные истцом реестры (ведомости) по тарифам, выписка из кассовой книги, свидетельствующие о поступлении денежных средств от граждан, содержат противоречия и судом не установлен размер денежных средств, полученных истцом по расчетным квитанциям от граждан (дольщиков).

При оценке возражений ответчика суд апелляционной инстанции принимает во внимание следующее.

В силу статьи 209 ГК РФ расходы по содержанию имущества несет его собственник.

Из положений Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» следует, что застройщик привлекает денежные средства граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся многоквартирном доме.

Согласно статьям 8, 12 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» обязательства застройщика по договору участия в долевом строительстве считаются исполненными с момента подписания сторонами договора передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

В материалах дела отсутствуют допустимые доказательства (акты) передачи застройщиком помещений в многоквартирном доме дольщикам, а также доказательства регистрации права собственности на квартиры в спорном объекте, которые бы свидетельствовали об освобождении застройщика от обязанности нести расходы по содержанию имущества.

При изложенных обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает, что произведенный истцом расчет платы за оказание услуг по управлению, содержанию и обслуживанию дома, в котором учтены поступления денежных средств в общей сумме 310895 руб., в том числе от граждан, не нарушает права ответчика (застройщика).

Таким образом, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы ответчика по изложенным в ней доводам и отмены решения суда первой инстанции в части удовлетворения исковых требований.

Возражений относительного решения суда в части прекращения производства по требованию о взыскании пени в сумме 37621 руб. апелляционная жалоба ответчика не содержит.

Оснований для отмены решения суда в указанной части суд апелляционной инстанции не усматривает.

Судебные расходы, связанные с рассмотрением дела в суде первой инстанции, распределены судом в соответствии с правилами статьи 110 АПК РФ.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по уплате государственной