Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 11.07.2010 по делу n А70-12974/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

12

ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия [phone], факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Омск

12 июля 2010 года

Дело №   А70-12974/2009

Резолютивная часть постановления объявлена  05 июля 2010 года

Постановление изготовлено в полном объеме  12 июля 2010 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Зиновьевой Т.А.,

судей  Рожкова Д.Г., Шаровой Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания:  секретарем судебного заседания Кокориной Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-3686/2010) общества с ограниченной ответственностью фирма «ОЛАЛ» на решение Арбитражного суда Тюменской области от 30.03.2010 по делу № А70-12974/2009 (судья Демидова Е.Ю.), принятое по иску некоммерческого партнерства «По управлению и эксплуатации объектов недвижимости «Благо» к обществу с ограниченной ответственностью фирма «ОЛАЛ» о взыскании 498296 руб. 95 коп.,

при участии в судебном заседании представителей:  

от общества с ограниченной ответственностью фирма «ОЛАЛ»  –Алексеев Я.В., доверенность от 02.07.2010;

от некоммерческого партнерства «По управлению и эксплуатации объектов недвижимости «Благо» –Николаев А.Ю., доверенность от 02.10.2009;

установил:

Некоммерческое партнерство «По управлению и эксплуатации объектов недвижимости «Благо» (сокращенное наименование – НП «Благо») обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью фирма «ОЛАЛ» (сокращенное наименование – ООО фирма «ОЛАЛ») о взыскании 460675 руб. 95 коп. задолженности и 37621 руб. пени по договору на управление объектом недвижимости, подлежащим передаче собственникам жилых и нежилых помещений от 01.08.2008.

До принятия решения арбитражным судом истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее –АПК РФ) отказался от требования о взыскании пени.

Суд первой инстанции принял частичный отказ истца от иска.

Решением от 30.03.2010 Арбитражный суд Тюменской области прекратил производство по делу № А70-12974/2009 в части требования о взыскании пени за просрочку платежей в сумме 37621 руб. Исковые требования в остальной части удовлетворены судом частично. Суд первой инстанции взыскал с ответчика в пользу истца 302363 руб. 13 коп. задолженности по договору на управление объектом недвижимости от 01.08.2008, 10000 руб. в возмещение расходов по оплате услуг представителя, 7031 руб. 78 коп. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины. В остальной части иска судом отказано. Этим же решением истцу из федерального бюджета возвращена государственная пошлина в сумме 752 руб. 41 коп.

Не соглашаясь с решением суда, ООО фирма «ОЛАЛ» в апелляционной жалобе просит его отменить.

В обоснование апелляционной жалобы ответчик ссылается на недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд первой инстанции считал установленными; неправильное распределение судом между сторонами бремени доказывания; неполное исследование обстоятельств дела и представленных доказательств; неправильное применение норм материального права.

По утверждению ответчика, истец, на котором лежит бремя доказывания обоснованности заявленных требований, не доказал факт оказания услуг. Кроме того, ответчик указывает, что сторонами не была согласована стоимость услуг. Применение к отношениям сторон по аналогии норм жилищного законодательства ответчик считает неправомерным. Ответчик также ссылается на то, что истец собирал плату за обслуживание дома непосредственно с жильцов. Суд первой инстанции, по мнению ответчика, не исследовал полно и всесторонне документы, свидетельствующие о размере собранных средств, и не дал им надлежащую оценку.

НП «Благо» в письменных возражениях на апелляционную жалобу просит оставить решение суда первой инстанции без изменения.

Представитель ответчика в заседании суда апелляционной инстанции поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель истца поддержал возражения на апелляционную жалобу.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу ответчика и возражения истца, а также выслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что обжалуемое решение не подлежит отмене.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 01.08.2008 ООО фирма «ОЛАЛ» (застройщик) и НП «Благо» (управляющий) заключили договор на управление объектом недвижимости, подлежащим передаче собственникам жилых и нежилых помещений (далее –договор на управление объектом недвижимости), в соответствии с которым истец принял на себя обязательства по заданию ответчика в течение всего срока договора за плату оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту жилого комплекса со встроенными помещениями общественно-спортивного и развлекательного назначения с подземной автостоянкой (1-ая очередь), с прилегающей территорией, отведенной под благоустройство (объекта), расположенного по адресу: г. Тюмень, проезд Солнечный, выступать посредником между ресурсоснабжающими организациями с участием в расчетах при предоставлении коммунальных услуг, а также осуществлять иную деятельность для достижения целей договора.

Стороны установили, что целью договора является эффективное управление указанным объектом, подлежащим в последующем вводу в эксплуатацию и передаче в собственность третьим лицам, направленное на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания, надлежащее содержание объекта и предоставление коммунальных услуг (пункты 1.1., 1.2. договора).

В обязанности истца (управляющего) по договору от 01.08.2008, в частности, включено: эффективное управление объектом с соблюдением требований действующего законодательства для достижения поставленных в договоре целей; заключение договоров с исполнителями работ и ресурсоснабжающими организациями от имени управляющего за счет застройщика (ответчика); осуществление своевременных и в полном объеме расчетов с ресурсоснабжающими организациями; обеспечение аварийно-диспетчерского обслуживания объекта; контроль качества работ, услуг исполнителей, поставщиков; осуществление начисления и сбора платы за услуги с предоставлением расчетных документов (счет-квитанций) в установленные жилищным законодательством сроки; использование полученных от застройщика денежных средств строго по целевому назначению (за исключением средств, вносимых в оплату услуг по управлению); предоставление застройщику по его запросу информации об установленных ценах и тарифах на услуги и работы по содержанию и ремонту объекта и жилых помещений в нем, о размерах оплаты в соответствии с этими тарифами, об объеме, перечне и качестве оказываемых услуг и выполняемых работ, а также о ценах и тарифах на предоставляемые коммунальные услуги и размерах оплаты этих услуг; осуществление работы по предупреждению и снижению задолженности застройщика по установленным платежам за коммунальные услуги, за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома; обеспечение сохранности общего имущества объекта, полученного при передаче в управление (пункты 2.1.1. –.1.19. договора).

Застройщик (ответчик) по условиям договора вправе контролировать качество предоставляемых по нему услуг; составлять акты снижения качества услуг по управлению объектом и требовать снижения суммы платежей; получать информацию от управляющего (пункты 2.4.1.-2.4.3. договора).

В соответствии с пунктами 1.1., 2.2.1. договора застройщик обязался обеспечивать своевременное и полное внесение платы за услуги по договору.

Из материалов дела усматривается, что разрешение № RU72304000-218-рв на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства жилого дома со встроенными нежилыми помещениями (1 очередь строительства жилого комплекса со встроенными помещениями общественно-спортивного и развлекательного назначения с подземной автостоянкой, 1-4 блок-секции), расположенного по адресу: г. Тюмень, пр. Солнечный, 7, выдано Администрацией города Тюмени 18.12.2008.

30.01.2009 стороны оформили акт приема-передачи, согласно которому ООО фирма «ОЛАЛ» передало, а НП «Благо» приняло в эксплуатацию законченную строительством 1-ю очередь (1-4 блок-секции) «Жилого комплекса с нежилыми помещениями спортивного и развлекательного назначения по пр. Солнечный, № 7» с указанием на выполнение работ по строительству объекта в соответствии с проектной документацией, с надлежащим качеством и без недоделок. Заказчик-застройщик (ответчик) передал эксплуатирующей организации (истцу) в эксплуатацию дворовые сети водопровода и канализации к 1 очереди «Жилого комплекса с нежилыми помещениями спортивного и развлекательного назначения по пр. Солнечный, № 7».

Пунктом 7.2. договора на управление объектом недвижимости от 01.08.2008 предусмотрено право застройщика на расторжение договора в одностороннем порядке через 10 календарных дней с момента получения соответствующего уведомления управляющим.

Уведомлением исх. № 01/91 от 18.02.2009 ответчик (застройщик) известил истца о расторжении договора на управление объектом недвижимости на основании пункта 7.2. договора, а также сообщил, что договор прекращает действие по истечении 10 календарных дней с момента получения уведомления, и просил передать ему по акту техническую документацию на объект, иные связанные с управлением объектом документы, а также произвести возврат денежных средств, собранных с жильцов, дольщиков и юридических лиц за февраль 2009 года этим же лицам либо застройщику.

Согласно входящему штампу уведомление о расторжении договора получено истцом 18.02.2009 (т. 1 л.д. 13).

Таким образом, в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ договор на управление объектом недвижимости расторгнут с 28.02.2009. 

В связи с расторжением договора на управление объекта НП «Благо» передало, а ООО фирма «ОЛАЛ» приняло законченную строительством 1-ю очередь (1-4 блок-секции) «Жилого комплекса с нежилыми помещениями спортивного и развлекательного назначения по пр. Солнечный, № 7» по акту от 28.02.2009. По акту от этой же даты эксплуатирующая организация (истец) передала застройщику (ответчику) дворовые сети водопровода и канализации к 1-ой очереди (1-4 блок-секции) «Жилого комплекса с нежилыми помещениями спортивного и развлекательного назначения по пр. Солнечный, № 7».

Обращаясь с настоящим иском в суд, НП «Благо» заявило, что, исполняя функции управления объектом в 2008-2009 годах, в рамках договора с ресурсонабжающей организацией ООО «ВАШ ВЫБОР» осуществляло регулярный вывоз крупногабаритных материалов (КГМ) и твердых бытовых отходов (ТБО), а рамках договора с ресоурсоснабжающей организацией ООО «Тюмень Водоканал» обеспечивало отпуск питьевой воды и прием сточных вод.

По расчету истца задолженность ответчика по водоснабжению составила 27868 руб. 93 коп., за вывоз ТБО и КГМ –руб. 52 коп.

Кроме того, как указал истец, ответчик (застройщик) не исполнял надлежащим образом обязанность по оплате содержания общего имущества дома, в связи с чем у него образовалась задолженность за сентябрь-декабрь 2008 года в размере 359616 руб. 04 коп., за январь и февраль 2009 года в размере 225773 руб. 98 коп.

Общая сумма задолженности застройщика (ответчика) с учетом частичной оплаты в сумме 310895 руб. 52 коп. определена управляющим (истцом) в сумме 460675 руб. 95 коп.

Ответчик оспаривает факт оказания услуг истцом, считая, что в материалах дела соответствующие доказательства отсутствуют. При этом ответчик считает, что до передачи объекта истцу (30.01.2009) услуги по договору от 01.08.2008 не могли оказываться. Ответчик также указывает, что стоимость услуг по договору сторонами не согласована. Порядок определения истцом размера платы за услуги ответчик оспаривает, сумму долга не признает, обращая внимание на то, что истец собирал плату за обслуживание дома непосредственно с проживающих (дольщиков).

Оценивая доводы истца и возражения ответчика, суд апелляционной инстанции принимает во внимание следующие обстоятельства.

Как правильно установлено судом первой инстанции при толковании условий договора на управление объектом недвижимости от 01.08.2008, заключая данный договор, стороны преследовали цель содержания и обеспечения коммунальными услугами строящегося объекта –многоквартирного дома.

Согласно части 1 статьи 161 ЖК РФ обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, обеспечение надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования общим имуществом, предоставление коммунальных услуг в многоквартирном доме отнесено законодателем к предмету договора управления многоквартирным домом.

По своей правовой природе договор управления многоквартирным домом относится к договорам возмездного оказания услуг (глава 39 ГК РФ).

Учитывая, что договор на управление объектом недвижимости от 01.08.2008 был заключен сторонами (застройщиком и управляющим) до введения дома в эксплуатацию, состав участников спорных правоотношений и объект регулирования не подпадают под определение договора управления многоквартирным домом, предусмотренного статьей 161 ЖК РФ, суд первой инстанции посчитал, что спорные правоотношения не подлежат регулированию жилищным законодательством.

Вместе с тем предмет заключенного сторонами договора и его цель отвечают признакам договора возмездного оказания услуг.

В силу пункта 1 статьи 779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

Согласно статье 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Истец в подтверждение исполнения обязательств по договору на управление объектом недвижимости от 01.08.2008 представил в материалы дела договоры с ресурсоснабжающими организациями, первичные документы к ним.

Кроме того, истец представил в материалы дела переписку сторон, имеющую отношение к данному спору.

Из письма истца № 343 от 30.09.2008, полученного ответчиком 01.10.2008, а также письма ответчика № 01/894 от 01.12.2008 следует, что стороны производили действия, направленные на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания, надлежащее содержание объекта и предоставление коммунальных услуг.

Истец 30.09.2008 предлагал