Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 10.07.2010 по делу n А75-12929/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

1 статьи 62.1 настоящего Федерального закона.

При этом в приведенной норме права указано, что начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.

 В соответствии с пунктом 1 статьи 339 ГК РФ в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога, его оценка, существо, размер и срок исполнение обязательства, обеспечиваемого залогом.

Аналогичное требование содержится в пункте 1 статьи 9 Закона об ипотеке.

Согласно пункту 3 статьи 9 Закона об ипотеке оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований статьи 67 данного Федерального закона и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.

Договором о залоге недвижимости (ипотека) № 17.Ф35.08/06.10/1 от 29.05.2006 общая оценка предмета ипотеки согласована сторонами в сумме 81390316 руб. 42 коп. (пункт 1.2.) Пунктом 2.3. договора стороны определили, что оценка объекта недвижимости по соглашению сторон составляет 81355125,80 руб., пунктом 2.7. договора определили оценку права аренды в сумме 35190,62 руб.

Изменениями и дополнениями № 1 от 20.04.2007, № 2 от 08.10.2008 к договору о залоге недвижимости (ипотека) стороны последовательно изменили общую оценку предмета ипотеки и определили ее в сумме 81727821 руб. 20 коп., учитывая при этом, что оценка права аренды земельного участка по соглашению сторон составляет 142231,80 руб.

Учитывая, что спора между сторонами относительно начальной продажной стоимости имущества не имелось, суд первой инстанции правомерно руководствовался залоговой стоимостью, установленной соглашением сторон в договоре о залоге недвижимого имущества (ипотека) № 17.Ф35.08/06.10/1 от 29.05.2006.

При этом суд апелляционной инстанции отклоняет доводы подателя жалобы, касающиеся не соблюдения требований статьи 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Так, в соответствии с пунктом 3 статьи 9 Закона об ипотеке оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований статьи 67 настоящего Федерального закона и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.

Пункт 1 статьи 67 Закона об ипотеке предусматривает, что оценка земельного участка при его ипотеке осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, а именно, Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Положения статьи 8 данного Закона устанавливают, что проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога.

Вместе с тем ни статья 67 Закона об ипотеке, ни статья 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» не подлежат применению в рассматриваемом случае, поскольку предметом ипотеки является не сам земельный участок с кадастровым номером 86:10:01 01 192:0055, а право его аренды. Это право принадлежит арендатору, а не арендодателю. Поэтому оценка предмета ипотеки в договоре № 17.Ф35.08/06.10/1 от 29.05.2006 правомерно определена соглашением сторон.

Реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом (пункт 1 статьи 350 ГК РФ).

Такой порядок определен в статье 56 Закона об ипотеке, по условиям пункта 1 которой имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

 Указание судом первой инстанции на то, что продажа заложенного имущества должна осуществляться путем продажи с публичных торгов, соответствует вышеупомянутой статье Закона об ипотеке.

Как считает податель жалобы, судом первой инстанции при обращении взыскания на право аренды земельного участка не учтено, что такое право может быть предметом ипотеки только с согласия арендодателя в силу требований части 5 статьи 22 ЗК РФ, пункта 4 статьи 6 Закона об ипотеке, а также положений пункта 3.1.18 договора аренды земельного участка № 638 от 30.07.2008.

Между тем, в силу части 1 статьи 65 АПК РФ  ответчик обязан представить доказательства в обоснование своих возражений.

В материалы дела не представлен договор аренды земельного участка, на который ссылается податель жалобы, поэтому суд считает недоказанной ссылку залогодателя на положения пункта 3.1.18 договора аренды земельного участка № 638 от 30.07.2008.

Из материалов дела следует, что арендодателем спорного участка (договор аренды № 638 от 30.07.2008) является Администрации города Сургута.

08.10.2008 сторонами договора залога подписаны изменения и дополнения № 2 от 08.10.2008 к договору о залоге недвижимости (ипотека) № 17.Ф35.08/06.10/1 от 29.05.2006, в котором прямо указано, что Администрация города Сургута согласна на передачу в залог права аренды земельного участка, о чем выдано соответствующее разрешение за № 94/8-003 от 29.09.2008.

Администрация города Сургута была привлечена к участию в данном деле. Однако никаких возражений со стороны указанного участника не поступало, в том числе относительно обращения взыскания на право аренды.

Возражения подателя жалобы, касающиеся прав иного лица (арендодателя), не отвечают требованиям статьи 11 ГК РФ и статьи 4 АПК РФ о защите собственного нарушенного права или законного интереса, а значит, не могут быть приняты судом во внимание и положены в основу судебного акта.

Помимо этого толкование нормы пункта 4 статьи 6 Закона об ипотеке, данное подателем жалобы, не относится к спорным правоотношениям и не соответствует сложившейся судебной практике.

Действительно, в  силу пункта 4 статьи 6 Закона об ипотеке право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное.

Между тем согласно абзацу второму статьи 69 Закона об ипотеке и пункту 3 статьи 340 Гражданского кодекса ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

Системное толкование приведенных норм позволяет сделать вывод о том, что собственник здания, расположенного на арендуемом им земельном участке, закладывая одновременно по одному договору об ипотеке здание и права по договору аренды этого участка, вправе заложить эти права без согласия арендодателя при условии его уведомления, если иное не предусмотрено договором аренды.

Данная правовая позиция определена Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении Президиума ВАС РФ от 06.04.2010 N 10649/09 по делу N А41-25175/08.

Содержащееся в данном постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.

Учитывая изложенное, решение по делу принято судом первой инстанции при надлежащей оценке доводов сторон и правильном применении норм материального права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены обжалуемого судебного акта, не установлено.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции.

Судебные расходы по рассмотрению апелляционной жалобы возлагаются на ее подателя (часть 1 статьи 110 АПК РФ).

На основании изложенного и руководствуясь  пунктом 1 статьи 269, статьей 271  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой  арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от  22 марта 2010 года по делу № А75-12929/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

О.В. Зорина

Судьи

М.В. Гергель

                   Е.В. Гладышева