Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2008 по делу n   А70-8024/23-2007. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г.Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия [phone], 37-26-07, www.8aas.arbitr.ru, [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Омск

30 июня 2008 года

                                                   Дело №   А70-8024/23-2007

Резолютивная часть постановления объявлена  26 июня 2008 года

Постановление изготовлено в полном объеме  30 июня 2008 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  судьи Зиновьевой Т.А.,

судей  Глухих А.Н., Рябухиной Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания:  секретарем судебного заседания Лепехиной М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-2125/2008) закрытого акционерного общества Научно-технический центр «Нефтегазтехносервис» на решение Арбитражного суда Тюменской области от 21 марта 2008 по делу №  А70-8024/23-2007 (судья Демидова Е.Ю.), принятое по иску  Департамента имущественных отношений Тюменской области к закрытому акционерному обществу Научно-технический центр «Нефтегазтехносервис» о взыскании 6 523 241 руб. 20 коп.,

при участии в судебном заседании представителей: 

от  ЗАО Научно-технический центр «Нефтегазтехносервис» – представитель Епрынцева С.А. (паспорт 7104 004440 от 15.08.2003,  доверенность  от 15.04.2008  сроком действия 1 год); представитель Першин О.Г. (паспорт 7199 139521 от 22.05.2000,  доверенность  от 10.01.2008  сроком действия 3 года);

от Департамента имущественных отношений Тюменской области –  представитель не явился;

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных отношений Тюменской области обратился в Арбитражный суд Тюменской области с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу Научно-технический центр «Нефтегазтехносервис» (далее - ЗАО НТЦ «Нефтегазтехносервис») о взыскании 6 523 241 руб. 20 коп. по договору аренды земельного участка от 28.02.2002 № 23-30/18, в том числе 1 185 103 руб. 74 коп. задолженности по арендной плате и 5 338 137 руб. 46 коп. неустойки за период с 15.02.2003 по 10.12.2007.

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 21 марта 2008 по делу №  А70-8024/23-2007 исковые требования удовлетворены частично, с ЗАО НТЦ «Нефтегазтехносервис» в пользу Департамента имущественных отношений Тюменской области взыскано 721 617 руб. 12 коп. – задолженности по арендной плате, 721 617 руб. 12 коп. – договорной неустойки; 9 760 руб. 49 коп. – расходов по оплате государственной пошлины. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой решение суда просит отменить полностью, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. В обоснование апелляционной жалобы заявитель указал, что договор аренды является незаключенным, поскольку не определен его предмет, не индивидуализирован земельный участок. Также податель жалобы считает, что суду первой инстанции надлежало выяснить вопрос о делимости или неделимости переданного в аренду земельного участка.

От истца поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, который приобщен к материалам дела.

Представитель Департамента имущественных отношений Тюменской области, извещенного о времени и месте судебного заседания надлежащим образом в соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ),  в заседание суда апелляционной инстанции не явился, просил рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие своего представителя.

Суд апелляционной инстанции считает возможным на основании статей 156, 266 АПК РФ рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившегося лица.

В заседании суда апелляционной инстанции представители ответчика поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе, считают решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального права, просили его отменить, апелляционную жалобу – удовлетворить.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв на нее, выслушав представителей ответчика, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены принятого судом решения.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, во исполнение распоряжения Комитета по управлению государственным имуществом администрации Тюменской области от 06.12.2001 № 982/14 между Департаментом имущественных отношений Тюменской области (арендодатель) и ЗАО НТЦ «Нефтегазтехносервис» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 28.02.2002 № 23-30/18, согласно которому арендодатель предоставляет в аренду земельный участок площадью 3409 кв.м., расположенный по адресу: г. Тюмень, ул. Федюнинского, 11 Б, для (под) 34/100 доли существующего нежилого здания (детский сад).

В соответствии с пунктом 7 договора стороны определили срок действия договора  с 23.07.2001 по 22.07.2002.

Пунктом 4.2 договора аренды от 28.02.2002 № 23-30/18 предусмотрено, что арендная плата должна вноситься арендатором ежеквартально в срок до 15 февраля – за I квартал, до 15 мая – за II квартал, до 15 августа – за III квартал, до 15 ноября – за IV квартал.

Истец исполнил свои обязательства в полном объеме, предоставив арендатору земельный участок, что подтверждается актом приема-передачи в аренду земельного участка от 28.02.2002 (приложение № 3 к договору аренды от 28.02.2002 № 23-30/18).

Письмом от 12.11.2007 № 7152/17-2 истец уведомил ответчика о наличии задолженности по арендной плате и необходимости ее погасить, ответа на уведомление и погашения задолженности от ЗАО НТЦ «Нефтегазтехносервис» не последовало.

Ответчик с ноября 2003 года свою обязанность по внесению арендной платы в порядке и в сроки, установленные договором аренды земельного участка, не исполнял, что явилось основанием для обращения истца в суд с настоящим исковым заявлением.

Суд первой инстанции, частично удовлетворяя исковые требования, исходил из того, что договор аренды является заключенным, границы земельного участка на плане определены, в связи с чем ответчик обязан оплатить возникшую задолженность по арендной плате в сумме 721 617 руб. с 15.02.2005.

Суд апелляционной инстанции соглашается с принятым судебным актом на основании следующего.

Проанализировав текст договора, суд апелляционной инстанции считает, что между сторонами возникли правоотношения, основанные на договоре аренды земельного участка, которые регулируются параграфом 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Из содержания ст.ст. 22, 27 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) следует, что земельные участки передаются в аренду в соответствии с настоящим Кодексом и  гражданским законодательством.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Из текста договора следует, что истцом в аренду передается земельный участок площадью 3409 кв.м., расположенный по адресу: г. Тюмень, ул. Федюнинского, 11 Б, категория земель – земли поселений, кадастровый номер участка: 72:23.

В акте приема-передачи в аренду земельного участка от 28.02.2002 (приложение № 3 к договору аренды) указано, что ответчик принял от истца земельный участок  площадью 3409 кв.м в границах прилагаемого к договору плана земельного участка, расположенного по адресу: г. Тюмень, ул. Федюнинского, 11 Б.

Податель жалобы полагает, что договор аренды земельного участка не заключен, поскольку в договоре аренды отсутствуют данные о внесении земельного участка в государственный земельный кадастр, о присвоении соответствующего кадастрового номера, отсутствует кадастровый план земельного участка, в связи с чем названный земельный участок не является объектом земельных отношений.

Суд апелляционной инстанции не соглашается с указанным доводом заявителя, так как договор содержит достаточные данные, позволяющие конкретизировать спорный земельный участок, который фактически был передан ответчику. Сведения, содержащиеся в договоре аренды, позволяют выделить арендуемый земельный участок из других земель, в связи с чем отсутствие кадастрового номера земельного участка в договоре аренды не может являться основанием для признания такого договора незаключенным.

Суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить, что гражданское и земельное законодательство не указывают отсутствие государственного кадастрового учета земельного участка безусловным основанием для признания договора аренды земельного участка незаключенным.

Актом приема-передачи в аренду земельного участка от 28.02.2002 подтверждается факт передачи ответчику земельного участка в границах прилагаемого к договору плана.

Довод ЗАО НТЦ «Нефтегазтехносервис» о необходимости указания кадастрового номера вследствие различия адресов объекта недвижимости, судом апелляционной инстанции отклоняется, поскольку координаты земельного участка, указанные в прилагающемся в договору плане, позволяют индивидуализировать предмет аренды и определить его местоположение на местности.

 Таким образом, вывод суда первой инстанции о согласовании существенных условий договора аренды (предмета) является законным и обоснованным. Договор аренды земельного участка правомерно признан судом заключенным. 

Оценив довод подателя жалобы о том, что суд первой инстанции должен был исследовать вопрос о неделимости земельного участка, а также о неопределенности площади земельного участка, суд апелляционной инстанции не принимает их во внимание.

Установив, что на момент заключения договора аренды арендатору был передан земельный участок площадью 3 409 кв.м, арендная плата за использование которого не вносится истцом, суд первой инстанции не должен был анализировать вопрос о делимости или неделимости земельного участка.

Указанный вопрос должен быть исследован при разрешении спора о возможности выкупа земельного участка, который имеется между истцом и собственником земельного участка в лице уполномоченных органов.

В данном случае предметом рассмотрения являются обязательственные правоотношения, связанные с уклонением одной стороны от исполнения обязательств по договору.

Поскольку на момент заключения договора аренды разногласий относительно определения предмета договора и делимости земельного участка у сторон договора не возникало, арендатор частично вносил арендные платежи, оснований считать договор аренды незаключенным у суда апелляционной инстанции не имеется. 

Также отсутствуют основания полагать, что договор аренды земельного участка от 28.02.2002 № 23-30/18 противоречит положениям ст. 36 ЗК РФ.

Поскольку рассматриваемый земельный участок занят объектом недвижимости, в котором часть нежилых помещений закреплено за муниципальным дошкольным образовательным учреждением «Детский сад № 130 общеразвивающего вида» на праве оперативного управления, правоотношения сторон по приобретению прав на земельный участок регулируются пунктом 3 ст. 36 ЗК РФ, согласно которому в случае, если в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами. При этом договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании.

Как разъяснил Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в пункте 19 Информационного письма от 24.03.05 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при рассмотрении споров, связанных с приобретением таких земельных участков упомянутыми лицами, необходимо исходить из того, что договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них.

Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора в соответствии с положениями пункта 3 статьи 36 ЗК РФ.

При таких обстоятельствах заключение договора аренды земельного участка только с ЗАО НТЦ «Нефтегазтехносервис» не нарушает прав ответчика и не противоречит положениям действующего земельного законодательства вне зависимости от статуса земельного участка (делимый или неделимый).

Доводы подателя жалобы относительно изменения площади и границ земельного участка при проведении территориального землеустройства в 2007 году не влияют на оценку  договора аренды, заключенного 28.02.2002, поскольку собственник земельного участка вправе изменить границы земельного участка. При этом до внесения соответствующих изменений в договор аренды земельного участка в порядке, установленном ст. 450 ГК РФ, правоотношения сторон действуют в неизменном виде. 

Также не имеет правового значения для рассмотрения настоящего спора государственная регистрация права муниципальной собственности на соседний земельный участок и возникший в связи с этим спор о праве собственности между органами государственной власти и местного самоуправления. Права арендодателя по договору от 28.02.2002 подателем жалобы не оспариваются.

В соответствии со статьями 423, 614 ГК РФ договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным. Арендатор обязан