Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2010 по делу n А46-9037/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

Российской Федерации о договоре социального найма.

Из содержания  упомянутой статьи следует, что жилые дома, которые использовались в качестве общежитий, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям и учреждениям, и были переданы в ведение органов местного самоуправления,  после  введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» утрачивают статус общежитий в силу закона, и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма.

Конституционный Суд Российской Федерации  в Определении от 03.07.2007 №425-О-О «Об отказе в принятии к рассмотрению запросов Лангепасского городского суда Ханты-Мансийского автономного округа-Югры Тюменской области о проверке конституционности статьи 7 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»   указал следующее.

Введение в действующее законодательство статьи 7 Федерального закона от 29 декабря №189-ФЗ было обусловлено задачей защиты прав тех граждан, которые после передачи органам местного самоуправления общежитий, ранее принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям (учреждениям), выполнявшим в отношении указанных граждан функцию и наймодателя, и работодателя, оказались пользователями жилой площади, принадлежащей другому наймодателю, не являющемуся их работодателем, что исключало возможность использования этих помещений в качестве общежитий и, соответственно, выселения проживающих в них граждан по основаниям, предусмотренным для выселения из специализированного жилищного фонда. Фактически это привело к изменению их правового статуса и тем самым потребовало изменения правового режима занимаемых жилых помещений. Распространение законодателем, в полномочия которого входит определение действия закона по кругу лиц,  на указанные жилые помещения действия норм Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма устранило неопределенность правовых последствий передачи таких общежитий органам местного самоуправления  (пункт 2 названного выше Определения Конституционного Суда Российской Федерации).

Поскольку передача  жилых домов, использовавшихся в качестве общежитий, в собственность субъекта РФ влечет такие же последствия, что передача их в ведение органов местного самоуправления,  применительно  к статье 7 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» жилой дом,  расположенный по адресу: г.Омск, ул. Мамина-Сибиряка, д. 7, лит.А, утратил статус общежития в силу закона.

Указанный вывод закреплен в постановлении Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 21.10.2009 по делу № А46-4933/2009. Данное толкование статьи 7 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» является обязательным для суда первой и апелляционной инстанции в силу абзаца 2 пункта 15 статьи 289 АПК РФ.

Документов свидетельствующих о том, что после передачи в собственность Омской области было принято решение о переводе здания в специализированный жилищный фонд в порядке пункта 2 статьи 92 ЖК РФ, в материалы дела не представлено.

Согласно пункту 2 Распоряжения Правительства Омской области от 01.08.2007 №130-рп «О жилых помещениях маневренного фонда специализированного жилищного фонда Омской области» (том 1 лист дела 44) в многоквартирном пятиэтажном жилом доме (общая площадь 2495,4 кв.м, лит.А), расположенном по адресу: г.Омск, ул. Мамина-Сибиряка, дом 7, к специализированному жилищному фонду отнесены лишь отдельные жилые помещения (комната №212 , общей площадью 11,1 кв.м ; комната №233, общей площадью 11,7 кв.м; комната №522 , общей площадью 12,3 кв.м; комната №542, общей площадью 11,8 кв.м). При этом, указанные жилые помещения отнесены к иному, чем общежития, виду специализированных жилых помещений  - к маневренному фонду и не являются объектом аренды, переданным в пользование ИП Большакову Д.В.

При изложенных обстоятельствах ссылка прокурора Омской области на нарушение статьи 92 ЖК РФ является несостоятельной, так как здание утратило статус общежития на момент заключения оспариваемого договора аренды.

Повторно оценивая доводы сторон и обстоятельства дела, суд апелляционной инстанции исходит из того, как пояснил сам представитель прокуратуры, исковое заявление не направлено на защиту нарушенных прав проживающих в других помещениях на пользование переданными в аренду помещениями. Прокурор не утверждает, что переданные в аренду помещения являются обслуживающими помещениями, предназначенными для общего пользования, прокурор утверждает, что часть их являлась жилыми комнатами, а часть – вспомогательными для этих комнат. Предмет и основания исковых требований при новом рассмотрении прокурором не менялись. 

Поэтому судом апелляционной инстанции не проверяется, может ли данное имущество быть предназначено для обслуживания общих нужд проживающих, на что рекомендовано обратить внимание при новом рассмотрении настоящего спора Федеральным арбитражным судом Западно-Сибирского округа в постановлении от 26.11.2009 по делу № А46-9037/2009.

Суд апелляционной инстанции считает недоказанным то, что  в аренду ИП Большакову Д.В. на основании оспариваемого договора переданы жилые помещения.

Согласно статье 288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.

В главе 3 ЖК РФ предусмотрена возможность перевода собственником жилого помещения в нежилое, которое осуществляется органами местного самоуправления (пункт 6 части 1 статьи 14, часть 1 статьи 23 ЖК РФ).

В соответствии с постановлением Мэра г. Омска № 240 от 12.04.2005 «Об оформлении документов о переводе жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые, а также о проведении переустройства и (или) перепланировки жилых помещений» перевод жилых помещений в нежилые осуществляется комиссиями по рассмотрению вопросов о переводе помещений, а также о переустройстве и (или) перепланировке жилых помещений, создаваемыми в административных органах г. Омска.

Как указывает истец, помещения, переданные ИП Большакову Д.В. по договору аренды № АН 1248 от 27.12.2007, относятся к категории жилых, перевод которых в нежилые не осуществлялся.

В силу части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В данном деле прокурор обращаясь с иском обязан доказать, в первую очередь, то, что помещения, сданные в аренду по оспариваемому договору при сдаче общежития в эксплуатацию действительно были жилыми.

Между тем именно это обстоятельство прокурором не доказано, несмотря на то, что дело дважды рассматривалось в суде первой инстанции.

Так, из решения Исполнительного комитета Омского городского совета народных депутатов № 140-З от 29.04.1980 усматривается, что на момент ввода в эксплуатацию спорного объекта его полезная площадь составляла 2 316,9 кв.м. из них жилая площадь - 1373,4 кв.м., площадь нежилых помещений - 943,5 кв.м.

Аналогичные показатели содержаться в акте приемки в эксплуатацию Государственной приемочной комиссией законченного строительством здания жилищно-гражданского назначения общежития на 216 мест по ул. Мамина-Сибиряка 7 от 25.04.1980 (том 2 листы дела 10-18).

Общая площадь помещений, переданных  в аренду, составляет 89,9 кв. м.

Прокурор не представил в дело проектную документацию, в соответствии с которой дом вводился в эксплуатацию, и которая содержала бы назначение помещений.

Прокурором также не представлены результаты технической инвентаризации при постановке общежития на технический учет после сдачи в эксплуатацию.

Поэтому у суда отсутствуют основания считать, что сданные в аренду помещения являлись жилыми и подлежали переводу в нежилые.

В подтверждение своих доводов прокурор Омской области сослался на: технические паспорта, составленные по состоянию на 12.05.1980, 12.08.1988, 10.12.1996, 24.12.1998, исходя из которых помещения, переданные ИП Большакову Д.В. в аренду, являются жилыми и представляют собой жилые комнаты, душ, кухню, умывальники, коридор и холл.

Между тем ни один из этих документов в дело не представлен.

В материалы дела  представлена только экспликация к техническому паспорту 1996 года (том 2 листы дела 7-9), согласно которой часть переданных в аренду помещений действительно названа жилыми комнатами.

Между тем, в материалах дела имеется ответ Государственного предприятия Омской области «Омский центр технической инвентаризации и землеустройства» № 08-04/25722 от 08.12.2008 (том 1 лист дела 51), по смыслу которого помещения в техническом паспорте обозначаются в соответствии с фактическим использованием этих помещений на дату обследования.

Наличие данного доказательства не подтверждает факт сдачи в эксплуатацию арендованных помещений как жилых, поскольку не исключено, что в 1996 году помещения фактически использовались как жилые вопреки их назначению.

Такое фактическое использование само по себе не влечет преобразования нежилого помещения в жилое, так как жилое помещение должно отвечать имевшимся на дату сдачи в эксплуатацию требованиям к санитарно-техническому состоянию и благоустройству.

Неся бремя доказывания, истец не представил документы, подтверждающие сдачу в эксплуатацию как жилых, так и нежилых помещений с их конкретизацией и привязкой к поэтажному плану.

Кроме того, в судебном заседании по рассмотрению жалобы представитель прокурора Омской области пояснил, что не может подтвердить имеющимися в материалах дела документами назначение спорных помещений при вводе здания общежития в эксплуатацию, так же как и то, что в период с 1980г. по 1996г. фактическое использование помещений не изменялось.

Согласно части 2 статьи  9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.

Поэтому суд приходит к выводу, что истцом не выполнена обязанность по доказыванию, в том числе, доводов о передаче в аренду помещений, имеющих статус жилых.

Довод прокурора о том, что сама принадлежность помещения к общежитию или жилому дому означает, что все помещения в нем являются жилым, не соответствует смыслу статьи 288 ГК РФ, в которой говориться именно о назначении помещения.

Сдача в эксплуатацию жилых домов, в состав которых включались как жилые помещения, так и помещения, предназначавшиеся для иного использования (в том числе оказания коммунально-бытовых услуг) осуществлялась как в период ввода в эксплуатацию спорного здания, так  и в последующий период. Это является общеизвестным обстоятельством.

Кроме того, поскольку с передачей здания в собственность Омской области оно утратило статус общежития, и поскольку по договорам аренды гражданам (найма) передаются исключительно оговоренные в договоре помещения, не могут в настоящее время относится к жилым помещения типа гладильной, читальной, библиотеки, прачечной и т.п., если они ранее в общежитии имелись.

Именно поэтому основанием для удовлетворения исковых требований могло являться только то, что спорные помещения при приемке здания в эксплуатацию являлись именно жилыми, то есть предназначенными для проживания граждан.

Однако таких доказательств прокурором не представлено.

Суд апелляционной инстанции считает необходимым также добавитьследующее: как видно из имеющегося в деле технического паспорта, составленного по состоянию на 24.11.2003 года помещения №№ 21-30 на первом этаже спорного здания по данным технической инвентаризации были отнесены к категории нежилых с назначением «предприятия бытового обслуживания» (том 3 лист дела 27).

Таким образом, в собственность Омской области (2004 год) указанные помещения поступили как нежилые, вне зависимости от того, были они жилыми при вводе в эксплуатацию, или нет.

Поэтому Омскую область нельзя признать лицом, нарушившим статью 288 ГК РФ, согласно которой размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое.

В противном случае нарушается принцип правовой определенности. Собственник, приобретая конкретную  вещь в собственность, исходит из  тех ее характеристик, которые не только зафиксированы при технической инвентаризации, но и закреплены в публичном реестре, так как регистрация права собственности на дом осуществляется с обязательным предоставлением актуального технического паспорта.

Соответственно, при заключении договора аренды собственник действовал добросовестно.

Учитывая то, что спорные помещения являются нежилыми уже как минимум семь лет и то, что при заключении спорного договора арендодатель действовал добросовестно, иск прокурора является неоправданным вторжением в гражданский оборот.

Это тем более верно, что в ходе рассмотрения дела прокурор затруднился  обозначить лиц, в чьих законных интересах он выступает в данном деле.

Между тем, наличие процессуального права прокурора на иск, закрепленного в статье 52 АПК РФ, не исключает обязанности прокурора обосновать при подаче иска, на восстановление каких нарушенных общественных прав и интересов направлен этот иск.

В отношении указаний кассационной инстанции суд считает необходимым добавить следующее:

1. По вопросу о переводе помещений из жилых в нежилые: доказательств перевода спорных помещений в нежилые  в деле нет, но в то же время нет доказательств того, что спорные помещения являлись жилыми при сдаче в эксплуатацию.

2. По вопросу предназначенности спорных помещений для общих нужд проживающих:  прокурор настаивает на том, что спорные помещения являлись не общими обслуживающими, а жилыми (для индивидуального проживания), в доказательство чему предоставляет экспликацию из технического плана 1996 года. Коль скоро именно прокурор заявляет о недействительности сделки, бремя доказывания оснований ее недействительности лежит исключительно на нем. Прокурор доказательств того, что при вводе здания в эксплуатацию спорные помещения предназначались для обслуживания общих нужд проживающих, не представил.

Таким образом, оспариваемое решение подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы, расходы по оплате государственной пошлины при ее подаче в силу статьи 110 АПК РФ относятся на ее подателя, который в силу положений статьи 333.27 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от ее уплаты.

Руководствуясь