Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2010 по делу n А46-24417/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

года у ответчика перед истцом образовалась задолженность по арендной плате в размере 51 674 руб. 52 коп., и оплата в указанной сумме не произведена, истец обратился с иском в суд.

Исходя из условий заключенного между сторонами договора, собственник здания предоставляет Обществу и последнее использует отдельный конструктивный элемент этого здания – часть стены для рекламных целей.

Как разъяснил, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 1 Информационного письма от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» договор между собственником здания и другим лицом, на основании которого последнее использует отдельный конструктивный элемент этого здания для рекламных целей, не является договором аренды.

Между тем в пункте 7 Постановления от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что по соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование. Например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы. Лицо, которое использует по договору не являющуюся помещением часть здания, не владеет каким-либо объектом недвижимости и, следовательно, не вправе предъявлять требования, основанные на статьях 301, 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации. К таким договорам применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды, и они подлежат государственной регистрации применительно к пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, несмотря на то, что заключенный между сторонами Договор № 1717N не является договором аренды, а является договором на использование имущества – части здания, отдельного его конструктивного элемента (части стены), к нему подлежат применению по аналогии положения законодательства об аренде, и кроме того, применению подлежат общие нормы о договорах и обязательствах.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается.

По расчетам истца у Общества за период пользования имуществом на основании Договора № 1717N образовалась задолженность за период с ноября 2008 года по октябрь 2009 года в сумме 51 674 руб. 52 коп.

Доказательств погашения данной задолженности по арендной плате Обществом не представлено, в связи с чем суд первой инстанции обосновано удовлетворил исковые требования ТУ Росимущества о взыскании с Общества суммы задолженности по арендной плате в размере 51 674 руб. 52 коп.

Доводы Общества о прекращении договора аренды по окончании срока его действия, судом первой инстанции правомерно отклонены.

Как указано выше, заключенный между сторонами договор, является договором на использование имущества – части здания, отдельного его конструктивного элемента (части стены). При этом, исходя из условий договора, размещению на стене здания подлежит рекламная конструкция, согласно паспорту рекламного места.

Согласно части 5 статьи 19 Федерального закона от 13.03.2006 № 38-ФЗ «О рекламе» (далее по тексту – Закон о рекламе) договор на установку и эксплуатацию рекламной конструкции заключается на срок пять лет, за исключением договора на установку и эксплуатацию временной рекламной конструкции, который может быть заключен на срок не более чем двенадцать месяцев; по окончании срока действия договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции обязательства сторон по договору прекращаются.

Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Срок действия договора аренды рекламного места составляет с 24.03.2008 по 21.03.2009 (пункт 1.2 Договора № 1717N).

Однако документы, свидетельствующие об освобождении Обществом арендуемого объекта от размещения на нем своей рекламной конструкции, о передаче арендованного имущества арендатором арендодателю, в материалах дела отсутствуют. Акт приема-передачи имущества из аренды сторонами не подписывался.

То обстоятельство, что закон не предусматривает необходимость предупреждения арендодателя о том, что после истечения срока действия договора арендатор прекращает пользоваться арендованным имуществом, не означает, что арендатор при прекращении договора не должен возвратить арендованное имущество и представить доказательства данного факта. Следовательно, при отсутствии доказательств возврата арендованного имущества, основания для вывода о прекращении договора аренды по истечении срока его действия не имеется.

При отсутствии доказательств освобождения Обществом арендуемого по договору имущества от размещения на нем своей рекламной конструкции, договор аренды является продленным на неопределенный срок. Соответственно договор не является прекращенным по истечении срока его действия, Общество обязано исполнять свои договорные обязательства, в том числе по уплате арендных платежей.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции отклоняет как недоказанные доводы Общества об освобождении арендованного имущества с ноября 2008 года, и прекращении договора аренды по истечении срока его действия.

Доводы Общества о ничтожности Договора № 1717N суд апелляционной инстанции не принимает как необоснованные по следующим основаниям.

Частью 5 статьи 19 Закона о рекламе определено, что установка и эксплуатация рекламной конструкции осуществляются ее владельцем по договору с собственником земельного участка, здания или иного недвижимого имущества, к которому присоединяется рекламная конструкция, либо с лицом, управомоченным собственником такого имущества, в том числе с арендатором. В случае, если для установки и эксплуатации рекламной конструкции предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, заключение договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции возможно только при наличии согласия собственников помещений в многоквартирном доме, полученного в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации. Заключение такого договора осуществляется лицом, уполномоченным на его заключение общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

Из материалов дела следует, что собственниками здания по адресу: г.Омск, пр. Космический, 22, часть стены которого арендует Общество, являются: Российская Федерация, физические лица Броварская Лидия Степановна и Панкратова Наталья Дмитриевна.

Доказательств наличия других собственников материалы дела не содержат.

Договор аренды рекламного места заключен Обществом с Российской Федерацией в лице ТУ Росимущества.

Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц Броварская Лидия Степановна и Панкратова Наталья Дмитриевна являются учредителями ООО «Клиника доктора Панкратовой +», Панкратова Наталья Дмитриевна является директором Общества.

Таким образом, собственниками помещений в здании, часть стены которого арендует Общество, является арендодатель и учредители арендатора, один из которых является директором Общества.

В такой ситуации суд апелляционной инстанции считает, что заключение Обществом договора аренды свидетельствует о согласии учредителей Общества, в том числе директора Общества, как собственников помещений в здании, на предоставление части стены здания в аренду для размещения рекламной конструкции.

То есть все собственники помещений в здании, часть стены которого арендует Общество, в том или ином виде (ТУ Росимущества в виде заключения договора аренды, Броварская Л.С. и Панкратова Н.Д. в виде конклюдентных действий по заключению договора Обществом, учредителями которого они являются) выразили свое согласие на предоставление имущества в аренду.

Вывод Общества о том, что согласие может быть выражено только в форме решения общего собрания собственников помещений, при отсутствии доказательств существования какой-либо зарегистрированной формы самоуправления жилым многоквартирным домом, не вытекает из норм действующего законодательства.

При этом, как верно указывает Общество, в такой ситуации при установлении размера арендной платы подлежали учету интересы Браварской Л.С. и Панкратовой Н.Д. Однако, оснований для вывода, что в таком случае при установлении размера арендной платы Общество не учло интересы своих учредителей, не имеется.

В силу изложенного, нарушений части 5 статьи 19 Закона о рекламе суд апелляционной инстанции не находит.

Ссылку Общества на необходимость в силу части 9 статьи 19 Закона о рекламе получения для установки рекламной конструкции разрешения на ее установку, суд апелляционной инстанции не принимает, поскольку отсутствие разрешения не может свидетельствовать о ничтожности договора аренды, не освобождает Общества от обязанности исполнять надлежащим образом свои обязательства по договору, в том числе вносить арендную плату. Неполучение разрешения на установку рекламной конструкции может свидетельствовать о нарушении требований законодательства со стороны Общества, но не о недействительности предоставления в пользование имущества. Получение такого разрешения является обязанностью владельца рекламной конструкции, которым, судя по паспорту рекламного места, в данном случае является Общество. В пользование же предоставляется не рекламная конструкция, а часть общего имущества для размещения этой конструкции. Получение такого разрешения находится вне рамок отношений сторон по предоставлению в пользование части стены здания.

Указание Обществом в заседании суда апелляционной инстанции на то, что размещаемый объект не является рекламной конструкцией, поскольку содержит только наименование Общества, суд апелляционной инстанции отклоняет по следующим основаниям.

Во-первых, в соответствии с пунктом 1 статьи 3 Закон о рекламе реклама – это информация, распространенная любым способом, в любой форме и с использованием любых средств, адресованная неопределенному кругу лиц и направленная на привлечение внимания к объекту рекламирования, формирование или поддержание интереса к нему и его продвижение на рынке. Исходя из данной нормы, перечисление видов деятельности юридического лица является рекламой. Из паспорта рекламного места (л.д.15) следует, что на рекламной конструкции указано не только название юридического лица, но и перечислены виды оказываемых Обществом услуг, что является рекламой.

Во-вторых, цель предоставления отдельного конструктивного элемента здания (части стены) на существо договора не влияет. Обязанность Общества по уплате арендных платежей связана с фактом использования Обществом части стены здания для размещения на ней определенной конструкции, в данном случае рекламной конструкции в соответствии с паспортом рекламного места. Соответственно, факт того, является размещаемая рекламная конструкция по сути рекламой или нет, не имеется значения.

Доводы подателя апелляционной жалобы в части ксерокопии «заключения оценщика о величине рыночной ставки арендной платы (в соответствии с отчетом об оценке)» приложенной к договору аренды от 24.03.2008 № 1717N, суд апелляционной инстанции отклоняет, поскольку при несогласии с данным отчетом Общество имело право оспорить его положения, либо отказаться от подписания договора, что Обществом сделано не было.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник должен уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

В пункте 3.1.1 Договора № 1717N предусмотрена ответственность арендатора за просрочку внесения арендной платы в виде уплаты арендодателю пени в размере 0,3% с просроченной суммы за каждый календарный день просрочки.

Истец, руководствуясь указанной нормой и пунктом 3.1.1 Договора № 1717N, начислил пени за период с 01.02.2009 по 30.09.2009 из расчета 0,3% за каждый день просрочки. Сумма взыскиваемой неустойки составила 24 976 руб. 11 коп.

Данный расчет судом проверен, является законным и обоснованным.

Вместе с этим, пункт 2 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставляет суду право уменьшить неустойку в случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Исходя из пункта 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 № 17 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др.

Суд первой инстанции обоснованно указал, что сумма неустойки, исчисленная из расчета 0,3% от суммы задолженности за каждый день просрочки, что значительно превышает ставку рефинансирования, установленную Центральным банком Российской Федерации, явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, в связи с чем уменьшил ее размер до 8325 руб. 37 коп. из расчета 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате в полном объеме – в сумме 51 674 руб. 52 коп., о взыскании неустойки частично – в сумме 8325 руб. 37 коп.

Также суд верно распредели расходы по уплате государственной пошлины за подачу иска, приняв во внимание положения пункта 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.03.1997 № 6 «О некоторых вопросах применения арбитражными судами законодательства Российской Федерации о государственной пошлине» о том, что при уменьшении арбитражным судом размера неустойки