Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2010 по делу n А46-23878/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия [phone], факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Омск

26 апреля 2010 года

                                            Дело №   А46-23878/2009

Резолютивная часть постановления объявлена  19 апреля 2010 года

Постановление изготовлено в полном объеме  26 апреля 2010 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Шаровой Н.А.,

судей  Глухих А.Н., Еникеевой Л.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Мокшиной С.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  08АП-2488/2010) общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Жилищник 1» на решение Арбитражного суда Омской области от 24.02.2010 по делу №  А46-23878/2009 (судья Храмцов К.В.), принятое по иску Департамента имущественных отношений Администрации города Омска к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Жилищник 1»,

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Центржилсервис», открытое акционерное общество «Управляющая компания Центржилсервис»,

об истребовании имущества из чужого незаконного владения,

при участии в судебном заседании представителей: 

от общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Жилищник 1» – представитель Власова Е.Г. (паспорт и доверенность № 167 от 12.04.2010 сроком действия до 31.12.2010), представитель Новокрещенова О.Б. (паспорт и доверенность № 2 от 11.01.2010 сроком один год);

от Департамента имущественных отношений Администрации города Омска – представитель Червонная Я.В. (удостоверение № 0489 выдано 08.04.2010, доверенность № 04/10874 от 25.03.2010 сроком действия один год);

от общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Центржилсервис» – представитель Горева Л.В. (паспорт и доверенность № 01-06/174 от 27.07.2009 сроком действия один год);

от открытого акционерного общества «Управляющая компания Центржилсервис» – представитель Горева Л.В. (паспорт и доверенность № 01-06/280 от 16.03.2010 сроком действия один год);

установил:

Департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее – Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Жилищник 1» (далее – ООО «УК Жилищник 1», ответчик) об истребовании из незаконного владения нежилое помещение, общей площадью 323 кв.м., расположенное по адресу: г. Омск, ул. Герцена, д. 42.

В обоснование исковых требований Департамент указывает, что ответчик занимает вышеуказанный объект недвижимости в отсутствие правовых оснований, поскольку ранее заключенный с ОАО «УК Центржилсервис» договор аренды нежилого помещения от 18.03.2008 № 35937/3 расторгнут, в связи с односторонним отказом Департамента.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Центржилсервис» (далее – ООО «УК Центржилсервис»), открытое акционерное общество «Управляющая компания Центржилсервис» (далее – ОАО «УК Центржилсервис»).

Решением Арбитражного суда Омской области от 24.02.2010 по делу № А46-23878/2009 исковые требования удовлетворены, суд истребовал из чужого незаконного владения ООО «УК Жилищник 1» нежилое помещение, номера на поэтажном плане 3П (подвала: 1-4; первого этажа: 1-9, 9 , 10-33), общей площадью 406,9 кв.м., находящиеся в жилом доме, литера В, расположенном по адресу: г. Омск, ул. Герцена, д. 42, путем выселения ООО «УК Жилищник 1» из указанного помещения в течение 10 дней с момента вступления решения по настоящему делу в законную силу. Данным решением также с ООО «УК Жилищник 1» в доход федерального бюджета взыскано 2 000 руб. государственной пошлины.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО «УК Жилищник 1» в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении требований истца отказать.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель ссылается на то, что ответчик пользуется спорным нежилым помещением на основании договора № 1/1 от 01.06.2008, заключенного между ним и ООО «УК Центржилсервис», которое не уведомило ответчика о прекращении действия договора аренды нежилого помещения № 35937/3 от 18.03.2008, заключенного между Департаментом и ОАО «УК Центржилсервис», и необходимости освобождения помещения.

ОАО «УК Центржилсервис» в письменном отзыве на апелляционную жалобу указало, что уведомление о прекращении права пользования спорным имуществом им в адрес ООО «УК Жилищник 1» не направлялось, на момент рассмотрения иска и апелляционной жалобы оплата за пользование спорным имуществом производится  полном объеме.

ООО «УК Центржилсервис» в письменном отзыве на апелляционную жалобу также указывает, что уведомление о прекращении права пользования спорным имуществом в адрес ответчика не направляло.

В судебном заседании представитель ООО «УК Жилищник 1»  поддержал требования, изложенные в апелляционной жалобе.

Представитель Департамента просит оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представитель ООО «УК Центржилсервис» и ОАО «УК Центржилсервис» поддержал доводы, изложенные в отзывах на апелляционную жалобу.

Оценив материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения.

Как следует из материалов дела, муниципальному образованию город Омск принадлежит на праве собственности нежилое помещение, номера на поэтажном плане 3П (подвала: 1-4; первого этажа: 1-9, 9`, 10-33), общей площадью 406,9 кв.м., находящееся в жилом доме, литера В, расположенном по адресу: г. Омск, ул. Герцена, д. 42, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 55 АВ № 359798 от 25.12.2006.

18.03.2008 между Департаментом имущественных отношений Администрации города Омска (арендодатель) и ОАО «УК Центржилсервис» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения № 35937/3, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение (строение), площадью 323,00 кв.м. расположенное по адресу: г. Омск, ул. Герцена, д. 42, индивидуализированное согласно приложению № 2 к договору, для использования под осуществление работ по содержанию и обслуживанию жилищного фонда (пункт 1.1 договора, приложение № 2 к договору).

Факт передачи имущества в аренду по вышеуказанному договору подтверждается актом приема-передачи помещений в аренду от 01.01.2008, подписанным сторонами.

Срок действия указанного договора аренды № 35937/3 определен сторонами с 18.03.2008 по 16.03.2009 (пункт 1.2 договора).

01.06.2008 между ОАО «УК Центржилсервис» (акционерное общество) и ООО «УК Центржилсервис» (общество) заключен договор № 12/1, по условиям которого акционерное общество выделяет, а общество принимает объекты движимого и недвижимого имущества, указанные в приложении № 1 к договору, в целях обеспечения обществом выполнения работ и оказания услуг по содержанию и ремонту жилищного фонда и (или) иных услуг неразрывно связанных с таким содержанием и ремонтом.

Стороны определили, что оплату по настоящему договору общество производит ежемесячно на основании выставленных акционерным обществом счетов и согласованных сторонами актов. Срок договора согласован сторонами с 01.06.2008 по 31.12.2008, при этом договор считается пролонгированным на каждый календарный год на тех же условиях (пункты 1, 3, 5 договора).

В приложении № 1 к указанному договору обозначено, в том числе, нежилое помещение (административное), площадью 323 кв.м., расположенное по адресу: ул. Герцена, д. 42.

01.06.2008 между ООО «УК Центржилсервис» и ООО «УК Жилищник 1» заключен договор № 1/1, по условиям которого ООО «УК Центржилсервис» выделяет, а ООО «УК Жилищник 1» принимает объекты движимого и недвижимого имущества, указанные в приложении № 1 к договору, в целях обеспечения ООО «УК Жилищник 1» выполнения работ и оказания услуг по содержанию и ремонту жилищного фонда и (или) иных услуг, неразрывно связанных с таким содержанием и ремонтом.

В приложении № 1 к договору указано, в том числе, административное помещение, площадью 323 кв.м., по ул. Герцена, 42.

Как следует из письма Департамента имущественных отношений Администрации города Омска № 05-02/14520 от апреля 2009 года, направленного в адрес ОАО «УК «Центржилсервис», специалистами Департамента 19.03.2009 проведена проверка выполнения условий договора аренды от 18.03.2008 № 35937/3, заключенного с ОАО «УК «Центржилсервис» на спорное нежилое помещение, в результате которой установлено, что указанное помещение фактически используется ООО «УК «Жилищник 1», что является нарушением пункта 2.2.11 договора аренды. Арендатору предложено в срок до 01.05.2009 устранить нарушения условий договора аренды, в противном случае Департамент будет вынужден принять меры по расторжению договора аренды № 35937/3 от 18.03.2008.

Пунктом 2.2.11 договора аренды № 35937/3 от 18.03.2008 предусмотрено, что арендатор обязуется не сдавать арендуемые помещения как в целом, так и частично в субаренду без письменного разрешения арендодателя, а также не передавать (не предоставлять) без письменного разрешения арендодателя права пользования на арендуемые помещения по другим договорам.

Извещением № 05-02/18421 от 12.05.2009 Департамент уведомил ОАО «УК Центржилсервис» об отказе от договора аренды от 18.03.2008 № 35937/3, сообщил о расторжении данного договора по истечении трех месяцев с момента получения уведомления и в срок до 25.08.2009 предложил освободить спорное нежилое помещение.

Распоряжением Департамента имущественных отношений Администрации города Омска от 28.08.2009 № 9866-р с 25.08.2009 договор аренды от 18.03.2008 № 35937/3 с ОАО «УК Центржилсервис» исключен из реестра договоров пользования муниципальным имуществом.

Согласно акту проверки использования помещения от 05.10.2009, составленному специалистами Департамента, спорный объект недвижимости используется ООО «УК Жилищник 1» для обслуживания жилого фонда.

Указанные обстоятельства, а также факт использования спорного помещения в настоящее время ответчиком не оспариваются.

В связи с чем, ссылаясь на то, что ответчик занимает спорное нежилое помещение в отсутствие правовых оснований, истец обратился с настоящим иском в суд.

Удовлетворение исковых требований послужило основанием для обращения ответчика с апелляционной жалобой, оценивая доводы которой, суд апелляционной инстанции принимает во внимание следующее.

В соответствии с пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Как отмечено выше, в пункте 2.2.11 договора аренды № 35937/3 от 18.03.2008 установлена обязанность арендатора не сдавать арендуемые помещения как в целом, так и частично в субаренду без письменного разрешения арендодателя, а также не передавать (не предоставлять) без письменного разрешения арендодателя права пользования на арендуемые помещения по другим договорам.

Доводы ответчика о наличии правовых оснований для владения и пользования данным помещением со ссылкой на договор № 1/1 от 01.06.2008, договор возмездного оказания услуг № 1 от 01.06.2008, заключенные между ООО «УК Центржилсервис» и ООО «УК Жилищник 1», а также договор № 12/1 от 01.06.2008 г., заключенный между ОАО «УК Центржилсервис» и ООО «УК Центржилсервис», судом отклоняются как необоснованные.

Пунктами 1, 3 статьи 615 ГК РФ также предусмотрено, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора.

Как обоснованно указал суд первой инстанции, из материалов дела усматривается, что ОАО «УК «Центржилсервис» - арендатор по договору аренды № 35937/3 от 18.03.2008 передало спорный объект недвижимости в пользование ООО «УК «Центржилсервис» по договору № 12/1 от 01.06.2008, которое в дальнейшем передало их ответчику – ООО «УК «Жилищник 1» по договору № 1/1 от 01.06.2008.

При этом документы, подтверждающие предусмотренные законом или договором полномочия ОАО «УК «Центржилсервис» и ООО «УК «Центржилсервис» на предоставление в пользование соответственно ООО «УК «Центржилсервис» и ООО «УК «Жилищник 1» спорного объекта недвижимости, в материалах дела отсутствуют.

В материалы дела также не представлены доказательства согласия арендодателя – муниципального образования город Омск в лице Департамента имущественных отношений Администрации города Омска на передачу арендованного по договору аренды № 35937/3 от 18.03.2008 имущества (нежилых помещений) в субаренду (поднаем) ООО «УК «Центржилсервис», а в последующем ответчику.

Письмом № 05-02/18421 Департамент имущественных отношений Администрации города Омска известил арендатора о том, что поскольку договор  аренды № 35937/3 от 18.03.2008 считается продленным на неопределенный срок, на основании статей 610, 621 ГК РФ арендодатель отказывается от данного договора и по истечении трех месяцев со дня получения настоящего уведомления договор будет считаться расторгнутым.

Согласно части 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество.

Между тем, арендатор – ОАО «УК «Центржилсервис» действий, направленных на возврат арендованного нежилого помещения, не предпринял, более того, лицо, которому данное помещение было передано, продолжает ими пользоваться.

Вместе с тем, согласно пункту 1 статьи 618 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды.

Договор аренды нежилого помещения от 18.03.2008 № 35937/3 в настоящее время (в связи с истечением трехмесячного срока с момента получения извещения