Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 18.04.2010 по делу n А70-9967/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия [phone], факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Омск

19 апреля 2010 года

                                                       Дело №   А70-9967/2009

Резолютивная часть постановления объявлена  12 апреля 2010 года

Постановление изготовлено в полном объеме  19 апреля 2010 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  Семёновой Т.П.

судей  Гладышевой Е.В., Зориной О.В.

при ведении протокола судебного заседания: секретарём судебного заседания Бондарь И.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-328/2010) общества с ограниченной ответственностью «Реал Инвест» на решение  Арбитражного суда Тюменской области от 20.11.2009 по делу № А70-9967/2009 (судья Максимова Н.Я.), принятое по иску индивидуального предпринимателя Муслимова Тимура Идиаловича к обществу с ограниченной ответственностью «Реал Инвест» с участием третьего лица: общества с ограниченной ответственностью «Овентал Тюмень» о взыскании неосновательного обогащения в размере 387 870 рублей 19 копеек

при участии в судебном заседании представителей: 

от ИП Муслимова Т.И., ООО «Реал Инвест», ООО «Овентал Тюмень» - не явились, извещены надлежащим образом

установил:

            Индивидуальный предприниматель Муслимов Тимур Идиалович (далее – ИП Муслимов Т.И., истец) обратился в арбитражный суд к обществу с ограниченной ответственностью «Реал Инвест» (далее – ООО «Реал Инвест», ответчик) с иском о взыскании неосновательного обогащения в размере 387 870 рублей 19 копеек.

            Определением Арбитражного суда Тюменской области от 16.11.2009 по делу № А70-9967/2009 удовлетворено ходатайство ответчика о привлечении к участию в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью «Овентал Тюмень» (далее – ООО «Овентал Тюмень», третье лицо).

            Решением арбитражного суда от 20.11.2009 с ответчика в пользу истца взысканы 387 870 рублей 19 копеек неосновательного обогащения, 9 257 рублей государственной пошлины.

            Не согласившись с принятым решением, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просит его отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска в полном объёме.

            Податель жалобы не согласен с выводом суда первой инстанции о том, что ответчиком не подтверждено право на заключение предварительного договора аренды, считает, что суд не учёл положений статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

            От третьего лица поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором  он просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска в полном объёме.

            От истца отзыв на апелляционную жалобу не поступил.

            Представители лиц, участвующих в деле, извещённых о судебном заседании в соответствии со статьёй 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) надлежащим образом, в него не явились. Суд апелляционной инстанции считает возможным на основании статьи 156 АПК РФ рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие их представителей.

            В судебном заседании был объявлен перерыв с 06.04.2010 до 12.04.2010.

            Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на неё, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены.

Как следует из материалов дела, 01.06.2008 между ООО «Реал Инвест» (управляющий) и ООО «Овентал Тюмень» (учредитель) заключён предварительный договор управления недвижимым имуществом № 46-08/14 (л.д. 73-75), по которому учредитель обязался передать в будущем управляющему недвижимое имущество после оформления прав собственности на долю в культурно-развлекательном центре в управление, а управляющий обязался осуществлять в будущем управление этим имуществом в интересах учредителя.

ООО «Реал Инвест» (арендодатель) и ИП Муслимов Т.И. (арендатор) заключили предварительный договор аренды нежилых помещений № 38 от 26.08.2008 (далее – договор) (л.д. 8-14), по условиям которого стороны обязались заключить между собой в будущем основной договор аренды нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Тюмень, ул. 2-я Луговая, существенные условия которого указаны в приложении № 1, являющемся неотъемлемой частью настоящего договора. Нежилые помещения предоставляются для осуществления торговой деятельности – под магазин обуви «Glamur». Нежилые помещения являются частью строящегося здания Культурно-развлекательного центра  «Па-На-Ма».

            Согласно пункту 2.1. договора стороны обязуются подписать договор аренды в срок не позднее 5-ти рабочих дней с даты письменного уведомления арендодателем арендатора о готовности заключить договор аренды по факту получения в УФРС по Тюменской области, ХМАО и ЯНАО свидетельства о государственной регистрации права собственности в отношения здания КРЦ, в котором будет арендоваться помещение, но не ранее наступления обстоятельств и даты, указанных в пункте 2.2. настоящего предварительного договора.

            В пункте 2.2. договора стороны установили, что в целях заключения договора аренды арендодатель в срок не позднее 10 рабочих дней, следующих за днём получения свидетельства о регистрации права собственности, подписывает с собственником помещений договор доверительного управления имуществом и направляет его на регистрацию, и в срок не позднее 20 рабочих дней, следующих за днём получения зарегистрированного договора доверительного управления имуществом направляет арендатору письменное уведомление о готовности заключить договор аренды (приложение № 1 к настоящему договору).

Платёжным поручением № 99 от 02.09.2008 истец перечислил ответчику 315 000 рублей страхового депозита по предварительному договору (л.д. 30).

            Кроме этого, истец перечислил ответчику денежные средства в размере 65 021 рублей 18 копеек задатка по платёжным поручениям № 18 от 24.02.2009, № 51 от 30.03.2009, а также в размере 7 849 рублей 31 копейка за электроэнергию, теплоэнергию (л.д. 33, 36, 39-43).

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 13.05.2009 (л.д. 86) ООО «Овентал Тюмень» является собственником здания (культурно-развлекательного центра), назначение: нежилое, 3-этажный, общая площадь 25336,7 кв.м., инвентарного номера нет, адрес объекта: г. Тюмень, ул. 2-я Луговая, д. 30.

В материалы дела представлены совместные письма ООО «Реал Инвест» и ООО «Овентал Тюмень» от 04.06.2009, 06.07.2009, а также письмо ООО «Реал Инвест от 08.07.2009 в адрес истца с предложением  о даче согласия на заключение договора аренды (л.д. 76-79).

14.08.2009 ООО «Реал Инвест» заключило с ООО «Овентал Тюмень» договор уступки права требования по предварительному договору аренды нежилых помещений, по которому  к ООО «Овентал Тюмень» переходят все права требования к арендатору, в том числе право требования заключения основного договора аренды нежилых помещений на согласованных предварительным договором условиях и право на неуплаченный арендатором задаток в размере 326 061 рубль 08 копеек (л.д. 61-62).

            Факт уведомления о состоявшейся уступке права требования подтверждается письмом ООО «Реал Инвест» от 17.08.2009 № 203, почтовой квитанцией от 18.08.2009. (л.д. 64-65).

Письмом от 17.08.2009 № 237 ООО «Овентал Тюмень» направило истцу на подписание проект долгосрочного договора аренды (л.д. 80-81).

            08.09.2009 ООО «Овентал Тюмень» направило истцу письмо № 268 (л.д. 89-91) о немедленном освобождении помещений и передаче их ООО «Овентал Тюмень» в связи с не подписанием договора аренды.

  Истец, считая, что предварительный договор аренды является незаключённым ввиду того, что ответчик не являлся и не является собственником арендуемого имущества, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, исследовав представленные доказательства и условия предварительного договора, пришёл к выводу о его ничтожности.

При повторном рассмотрении настоящего дела суд апелляционной инстанции не может согласиться с признанием предварительного договора ничтожным по вышеуказанному основанию в связи со следующим.

Решение суда основано на оценке предварительного договора аренды как ничтожного ввиду несоответствия требованиям статей 131, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

 При этом суд исходил из того, что ответчик на момент заключения предварительного договора не обладал правом собственности на арендуемый объект и не мог выступать арендодателем в такой сделке.

 То есть, суд посчитал, что правовым последствием заключения предварительного договора аренды является  обязанность заключить договор аренды, а в силу статьи 608 ГК РФ лицо, не являющееся собственником объекта аренды, не может исполнить такое обязательство.

  Данная позиция суда первой инстанции ошибочна, так как не основана на правовой природе предварительного договора.

  Предварительный договор является организационным договором.

 Согласно пункту 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

 В пункте 14 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» указано, что предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества. Следовательно, такой договор не подлежит государственной регистрации.

Использование юридической конструкции предварительного договора передачи имущества (в частности, аренды) имеет своей целью юридически связать стороны ещё до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, с тем чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, необходимого для заключения основного договора.

То, что лицо ввиду невозможности или недобросовестности может и не исполнить своё обязательство по предварительному договору о заключении основного договора (не станет в установленный срок собственником вещи, подлежащей передаче, или, став им, уклонится от заключения основного договора), в принципе не может рассматриваться в качестве основания для признания предварительного договора недействительным, поскольку подобные обстоятельства могут иметь место на стадии исполнения, но не заключения предварительного договора. В свою очередь, контрагент может в судебном порядке потребовать либо взыскания убытков, причиненных не заключением основного договора, либо принудительного заключения договора.

Указанная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.2009 № 402/09.

  Таким образом, исходя из разъяснений Президиума ВАС РФ можно сделать вывод о том, что даже, если на момент заключения предварительного договора у будущего арендодателя не оформлено право собственности на помещение, это не означает, что предварительный договор является недействительным.

  Вместе с тем, вывод суда первой инстанции о ничтожности предварительного договора не привёл к принятию им неправильного по существу решения.

   Пунктом 4 статьи 429 ГК РФ предусмотрено, что в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

  Исходя из условий пунктов 2.1., 2.2. предварительного договора с учётом положений пункта 4 статьи 429 ГК РФ суд апелляционной инстанции считает, что срок, в который стороны обязуются заключить основной договор, установлен путём указания на событие, неизбежность наступления которого отсутствует.

 Таким образом, срок подлежит исчислению в порядке пункта 4 статьи 429 ГК РФ - в течение года с момента заключения предварительного договора, то есть договор аренды должен быть заключён между истцом и ответчиком не позднее 26.08.2009.

 Из материалов дела, следует, что основной договор аренды между сторонами не заключён, с иском в суд о понуждении к заключению основного договора аренды ответчик либо третье лицо на основании договора уступки права требования не обращались.

 То обстоятельство, что ответчик и третье лицо предлагали истцу заключить договор аренды не означает фактического заключения такого договора аренды. Для реализации права на заключение основного договора ответчик либо третье лицо должны были обратиться в суд с требованием обязать истца заключить договор аренды на условиях и в пределах срока действия предварительного договора, однако они этим правом не воспользовались.

  Как уже было указано выше, основной договор аренды не был заключён в срок, в течение года после заключения предварительного договора, в силу чего названный предварительный договор прекратил свое действие 26.08.2009.

  Согласно пункту 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счёт другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретённое или сбережённое имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

В случае невозможности возвратить в натуре неосновательно полученное или сбережённое имущество приобретатель должен возместить потерпевшему действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения (пункт 1 статьи 1105 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Обращаясь в арбитражный суд, истец в соответствии со статьёй 65 АПК РФ должен доказать то обстоятельство, что ответчик неосновательно обогатился за его счёт