Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 05.04.2010 по делу n А46-18703/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия [phone], факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Омск

06 апреля 2010 года

                                         Дело №   А46-18703/2009

Резолютивная часть постановления объявлена  30 марта 2010 года

Постановление изготовлено в полном объеме  06 апреля 2010 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи   Киричёк Ю.Н.

судей  Ивановой Н.Е., Кливера Е.П.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем  Леоновой Г.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-640/2010) общества с ограниченной ответственностью «Продторг» на решение Арбитражного суда Омской области от 23.12.2009 по делу № А46-18703/2009 (судья Беседина Т.И.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью «Продторг» к закрытому акционерному обществу «Омские агрегаты» о расторжении договоров аренды и взыскании 3 828 678 руб. 47 коп. неосновательного обогащения,

при участии в судебном заседании представителей

от общества с ограниченной ответственностью «Продторг» – Скрешникова Я.И. по доверенности б/н от 10.09.2009 сроком действия 3 года;

от закрытого акционерного общества «Омские агрегаты» – Гаммель А.Ю. по  доверенности б/н от 25.03.2010 сроком действия до 31.12.2010; Попов И.В. по доверенности б/н от 20.11.2009 сроком действия 1 год;

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Продторг» (далее - ООО «Продторг», истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском к закрытому акционерному обществу «Омские агрегаты» (далее - ЗАО «Омскагрегат», ответчик):

 - о расторжении договоров аренды № 122-2008-А от 21.08.2009 и № 128-2008-А от 22.09.2009, заключенных между ООО «Продторг» и ЗАО «Омскагрегат»;

- о взыскании 3 828 678 руб. 47 коп. неосновательного обогащения.

 Решением от 23.12.2009 по делу № А46-18703/2009 Арбитражный суд Омской области отказал в удовлетворении исковых требований.

Решение суда первой инстанции  мотивировано тем, что на 20.11.2008 - момент направления истцом уведомления о расторжении договоров аренды № 122-2008-А от 21.08.2009 и № 128-2008-А от 22.09.2009 указанные договоры в установленном законом порядке зарегистрированы не были, ввиду чего не являлись заключенными, в  этой связи незаключенность договоров аренды исключает возможность их расторжения.

Отказывая в удовлетворении исковых требований о взыскании с ответчика  в качестве неосновательного обогащения сумм арендной платы по незаключенным договорам аренды № 122-2008-А от 21.08.2009 и № 128-2008-А от 22.09.2009, суд первой инстанции пришел к выводу, что фактически арендные правоотношения между сторонами существуют, при этом доказательств неосновательного обогащения ответчиком за счет истца последним, в нарушение части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не представлено.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ООО «Продторг» обратилось в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В обоснование апелляционной жалобы истец указывает, что поскольку  обязанность по представлению договоров аренды на государственную регистрацию была возложена договорами на него, то ответчик не вправе был сам обращаться в Управление Федеральной регистрационной службы по Омской области с заявлением об их государственной регистрации, а должен был обратиться в суд с иском о понуждении заключить договор.

ООО «Продторг» в апелляционной жалобе указывает, что по предварительному договору аренды №1 по объекту г. Омск, ул. 1 Герцена, д. 48 (склад), основной договор аренды заключен не был, т.е. сумма обеспечительного платежа в 1 000 000 руб. была удержана ответчиком без всяких правовых оснований.

Кроме того, податель жалобы, ссылаясь на то, что акт сдачи арендованных помещений до настоящего времени еще сторонами не подписан, настаивает на том, что сторонами была лишь осуществлена передача ключей от арендованных помещений и  фактически истец не использует арендованные помещения, в связи с чем считает неправомерным вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для взыскания с ЗАО «Омские агрегаты» неосновательного обогащения.

В судебном заседании представитель ООО «Продторг» поддержал требования, изложенные в апелляционной жалобе.

Представитель ЗАО «Омские агрегаты» в устном выступлении в заседании суда апелляционной инстанции и  в письменном отзыве отклонил доводы апелляционной жалобы, считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу -  без удовлетворения.

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв, выслушав представителей истца и ответчика, установил следующие обстоятельства.

31.01.2008 ООО «Продторг» («Сторона-1») и ЗАО «Омскагрегат» («Сторона-2») подписали предварительный договор аренды № 1 с соглашением об изменении предварительного договора от 14.02.2008 (т.1 л.д.13-17), в соответствии с которыми стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора аренды следующего объекта недвижимости: нежилые помещения, номера на поэтажном плане нежилого помещения № 2 П в литере БИ 1 этажа: 19-72, 2 этажа: 17-69 общей площадью 6 100, 7 кв.м., находящиеся в нежилом трехэтажном кирпичном здании сборочного цеха № 2 (корпус 43) с двухэтажным кирпичным пристроем общей площадью 9358, 4 кв.м., литера БИ, БИ1, расположенном по адресу: город Омск, ул. Герцена, д. 48, в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию, обеспеченный теплом, водой, электроэнергией, телефонной связью, каналами электронной связи, пожарной и охранной сигнализацией, с произведенным в них полным комплексом ремонтно-строительных, отделочных, монтажных и пусконаладочных работ согласно техническому заданию, составленному и утвержденному «Стороной-1» и согласованному «Стороной-2» в срок не более 10 дней с момента заключения настоящего договора (пункт 1.1.договора).

31.01.2008 ООО «Продторг» («Сторона-1») и ЗАО «Омскагрегат» («Сторона-2») подписан предварительный договор аренды № 2 с соглашением об изменении предварительного договора от 14.02.2008 (т. 1 л.д.18-22) в соответствии с которыми стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора аренды следующего объекта недвижимости: нежилые помещения, номера на поэтажном плане нежилого помещения № 2 П в литере БИ 1 этажа: 1-18, 2 этажа: 1-16, 3 этажа: 1-15,  общей площадью 986, 4 кв.м., находящиеся в нежилом трехэтажном кирпичном здании сборочного цеха № 2 (корпус 43) с двухэтажным кирпичным пристроем общей площадью 9358, 4 кв.м., литера БИ, БИ1, расположенном по адресу: город Омск, ул. Герцена, д. 48, в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию, обеспеченный теплом, водой, электроэнергией, телефонной связью, каналами электронной связи, пожарной и охранной сигнализацией, с произведенным в них полным комплексом ремонтно-строительных, отделочных, монтажных и пусконаладочных работ согласно техническому заданию, составленному и утвержденному «Стороной-1» и согласованному «Стороной-2» в срок не более 10 дней с момента заключения настоящего договора (пункт 1.1).

Согласно пункту 1.8 предварительных договоров аренды № 1 и № 2 полный комплекс ремонтно-строительных, отделочных, монтажных и пусконаладочных работ объектов, согласно техническому заданию, составленному и утвержденному «Стороной-1» и согласованному «Стороной-2», должен быть произведен в срок до 01.09.2009 (по предварительному договору № 1) и в срок до 01.04.2008 (по предварительному договору аренды № 2).

В силу пункта 2.4, с учетом соглашений об изменений условий, «Сторона-1» обязана внести «Стороне-2» следующие обеспечительные платежи:

- по предварительному договору аренды № 1 в срок до 01.07.2008 - 4 000 000 руб. и в срок до 01.04.2008 - 2 500 000 руб. 00 коп.;

- по предварительному договору № 2 в срок до 01.07.2008 - 4 000 000 руб. и в срок до 01.04.2008 - 2 500 000 руб. 00 коп.

21.08.2008 ООО «Продторг» («Арендатор») и ЗАО «Омскагрегат» («Арендодатель»)  подписали договор аренды № 122-2008-А с протоколом разногласий к нему, согласно которому «Арендодатель» обязался предоставить «Арендатору» за плату во временное владение и пользование нежилые помещения, номера на поэтажном плане нежилого помещения № 3 П в литере БИ 1 этажа: 1-15, 2 этажа: 1-10, 3 этажа: 1-17, общей площадью 1 019, 9 кв.м., находящиеся в здании сборочного цеха № 2 (корпус 43), литера БИ, расположенному по адресу: город Омск, ул. Герцена, д. 48, для размещения офиса «Арендатора» (пункт 1.1) (т. л.д.23-28).

22.09.2008 ООО «Продторг» («Арендатор») и ЗАО «Омскагрегат» («Арендодатель») подписали договор аренды № 128-2008-А, согласно которому «Арендодатель» обязался предоставить «Арендатору» за плату во временное владение и пользование нежилое строение: салон предварительных заказов, двухэтажное панельное здание, общей площадью 377,4 кв.м., литера А, расположенное по адресу: город Омск, ул. Октябрьская, д. 125, для размещения офиса «Арендатора» (пункт 1.1) (т.1 л.д.49-54).

Согласно пункту 3.1 договоров аренды № 122-2008-А и № 128-2008-А договоры заключены на срок пять лет с момента государственной регистрации данных договоров.

Все условия настоящих договоров распространяются на отношения между сторонами с момента подписания актов приема-сдачи помещений (пункт 3.2 договоров аренды № 122-2008-А и № 128-2008-А).

По договору аренды № 122-2008-А от 21.08.2008 помещения переданы по акту приема-сдачи от 25.08.2008 (т.1 л.д.32); по договору аренды от 22.09.2008 № 128-2008-А помещения переданы по акту приема-сдачи от 01.10.2008(т.1 л.д.57).

Руководствуясь условиями предварительных и основных договоров аренды, ООО «Продторг» перечислило в адрес ЗАО «Омскагрегат» следующие обеспечительные платежи, подтверждающие принятие на себя обязательств по договорам:

- 1 000 000 рублей по условиям предварительного договора аренды №1 от 31.01.2009;

- 6 500 000 рублей по условиям договора аренды №122-2008-А от 21.08.2008;

- 1 500 000 рублей по условиям договора аренды №128-2008-А от 22.09.2008.

Пунктом  5.12.  договора аренды № 122-2008-А  и пунктом 5.13.  договора аренды № 128-2008-А предусмотрено, что средства обеспечительного платежа, полученного арендодателем, направляются на оплату 50% от суммы постоянной части ежемесячной арендной платы.

На основании пункта 8.4. договоров аренды № 122-2008-А от 21.08.2008 и № 128-2008-А от 22.09.2008 «Арендатор» вправе отказаться от исполнения настоящего договора и расторгнуть настоящий договор в одностороннем внесудебном порядке, предупредив об этом «Арендодателя» за 150 календарных дней до предполагаемой даты расторжения.

20.11.2008 ООО «Продторг» направило в адрес ЗАО «Омскагрегат» следующие уведомления:

- уведомление о расторжении предварительного договора аренды № 1 от 31.01.2008 с 25.02.2009 с требованием осуществить возврат внесенного обеспечительного платежа в размере 1 000 000,00 рублей при подписании соглашения о расторжении договора аренды. Данное уведомление получено ЗАО «Омскагрегат» 24.11.2009;

- уведомление о расторжении договора аренды № 122-2008-А от 21.08.2008 с 25.04.2009 с указанием на полную оплату обществом арендной платы за август, сентябрь и ноябрь, а также о дополнительном перечислении в счет арендной платы 601 990 руб. 00 коп. ЗАО «Омскагрегат» предлагалось указанную сумму считать оплатой аренды за октябрь, декабрь 2008 года в размере 254 975,00 (50% от арендной платы), и за январь 2009 года в размере 92 040 руб. 00 коп., а средства обеспечительного платежа, который составляет 6 500 000,00 руб., предлагалось направить на погашение оставшейся арендной платы за январь 2009 года в размере 417 910,00 руб. и полной оплаты за февраль, март, апрель 2000 года в размере 509950,00 руб.за каждый месяц, до даты фактического освобождения помещений. Оставшуюся не зачтенной сумму обеспечительного платежа в размере 3 559 756,67 руб. было предложено вернуть ООО «Продторг» при подписании соглашения о расторжении договора.

Данное уведомление получено ЗАО «Омскагрегат» 24.11.2009;

- уведомление о расторжении договора аренды №128-2008-А от 22.09.2008 с указанием на полную оплату обществом арендной платы с начала действия договора по ноябрь 2008 включительно, а также о дополнительном перечислении в счет арендной платы 75 480,00 руб. за декабрь 2008 года. ЗАО «Омскагрегат» предлагалось средства обеспечительного платежа, который составляет 1 500 000,00 руб., направить на погашение оставшейся арендной платы за декабрь 2008 года в размере 113 220 руб. 00 коп. и полной оплаты за январь, февраль, март, апрель 2009 года в размере 188 700 руб. 00 коп. за каждый месяц, до даты фактического освобождения помещений.

Оставшуюся не зачтенной сумму обеспечительного платежа в размере 474 730,00 руб. было предложено вернуть ООО «Продторг» при подписании соглашения о расторжении договора. Данное уведомление получено ЗАО «Омскагрегат» 24.11.2009.

В связи с отказом ответчика расторгнуть договоры и возвратить денежные средства  истец со ссылкой на статьи 450, 452, 1102, 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

23.12.2009 Арбитражный суд Омской области принял решение, являющиеся предметом апелляционного обжалования по данному делу.

Суд апелляционной инстанции, проверив в порядке статьей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда первой инстанции, не находит оснований для его отмены или изменения, а доводы апелляционной жалобы не принимает как необоснованные  исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В силу пункта 2 статьи 651 названного Кодекса договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Такие же положения применяются и к аренде нежилых помещений.

Аналогичная позиция закреплена и в пункте 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, который предусматривает, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации. При несоблюдении