Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2010 по делу n А46-19260/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия [phone], факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Омск

26 марта 2010 года

                                                     Дело №   А46-19260/2009

Резолютивная часть постановления объявлена  19 марта 2010 года

Постановление изготовлено в полном объеме  26 марта 2010 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  судьи Лотова А.Н.,

судей  Золотовой Л.А., Шиндлер Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Леоновой Г.В.,  рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-830/2010) общества с ограниченной ответственностью «Телерадиокомпания «Фрегат-Связь» на решение Арбитражного суда Омской области от 28.12.2009 по делу №  А46-19260/2009 (судья Шамгонова Ж.Г.), принятое по иску Департамента имущественных отношений Администрации города Омска к обществу с ограниченной ответственностью «Телерадиокомпания «Фрегат-Связь» о взыскании 205 384 руб. 93 коп.,

при участии в судебном заседании  представителей:

            от общества с ограниченной ответственностью «Телерадиокомпания «Фрегат-Связь» -  Жавнер С.Г. по доверенности б/н   от 04.02.2010 сроком действия 1год;

            от Департамента имущественных отношений Администрации города Омска - Пилипенко П.П. по доверенности  №   04/29274 от 14.07.2009 сроком действия 1 год;

установил:

Департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее по тексту - Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с иском о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Телерадиокомпания «Фрегат-Связь» (далее по тексту - ООО «Телерадиокомпания «Фрегат-Связь», ответчик) 183 673 руб. 39 коп. задолженности по договору аренды нежилого помещения от 13.05.2006 № 32599/3 и пени за просрочку платежей с 16.05.2009 по 20.07.2009 в размере 21 711 руб. 54 коп.

Решением Арбитражного суда Омской области от 28.12.2009 по делу № А46-19260/2009 заявленные истцом требования удовлетворены частично. Суд первой инстанции взыскал с ООО «Телерадиокомпания «Фрегат-Связь» в пользу Департамента 189 101 руб. 27 коп., в том числе: долг в сумме 183 673 руб. 39 коп., пени в сумме 5 427 руб. 88 коп. В удовлетворении остальной части заявленных требований отказано.

Мотивируя решение, суд первой инстанции указал, что материалами дела подтверждается факт неисполнения ответчиком договорных обязательств по уплате арендных платежей, в связи с чем, требование истца о взыскании с ООО «Телерадиокомпания «Фрегат-Связь» 183 673 руб. 39 коп. основного долга признано судом первой инстанции обоснованным. Требование о взыскании с ответчика договорной неустойки в размере 21 711 руб. 54 коп.  судом первой инстанции также признано обоснованным, однако, суд первой инстанции, в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и учитывая, что размер  неустойки, определенный договором, чрезмерно высок,   уменьшил размер пени, подлежащих взысканию с ответчика в пользу истца, до  5 427 руб. 88 коп.

Не согласившись с указанным судебным актом, ООО «Телерадиокомпания «Фрегат-Связь» обратилось в Восьмой арбитражный апелляционный  суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Омской области от 28.12.2009 по делу № А46-19260/2009 отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требовании, заявленных Департаментом.

В обоснование апелляционной жалобы ответчик указал, что судом первой инстанции при принятии решения не было учтено то, что задолженность по договору аренды нежилого помещения от 13.05.2006 № 32599/3 возникла у ООО «Телерадиокомпания «Фрегат-Связь» по причине несвоевременного исполнения Департаментом решения Арбитражного суда Омской области по делу № А46-24041/2008, обязывающего Департамент заключить с Обществом договор купли-продажи нежилых № 24, расположенных в подвале здания по ул. Ленина, 11.

В судебном заседании представитель ООО «Телерадиокомпания «Фрегат-Связь» поддержал доводы апелляционной жалобы, решение суда первой инстанции считает незаконным и подлежащим отмене.

Представитель Департамента в судебном заседании пояснил, что решение суда первой инстанции считает законным и обоснованным, доводы апелляционной  жалобы подлежащими отклонению.

Суд апелляционной инстанции, изу­чив материалы дела, апелляционную жалобу, письменный отзыв на апелляционную жалобу, заслушав представителей сторон,  проверив в порядке  статей 266,  268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда первой инстанции, не находит оснований для его  отмены, исходя из следующего.

Как установлено  судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, в соответствии с договором аренды нежилого помещения от 13.05.2006 № 32599/3 Департамент (арендодатель) передал ответчику (арендатор) в аренду нежилое помещение (строение), расположенное по адресу: г. Омск, ул. Ленина, 11, индивидуализированное согласно приложению № 2 к договору, общей площадью 137,50 кв.м, сроком 13.05.2006 по 10.05.2007, что подтверждается актом приема-передачи нежилого помещения в аренду, подписанным сторонами 13.05.2006.

Решением Арбитражного суда Омской области от 05.02.2009 по делу № А46-24041/2008, вступившим в законную силу 06.03.2009, удовлетворены требования ООО «Телерадиокомпания «Фрегат-Связь» о признании незаконным отказа Департамента в реализации преимущественного права арендатора на приобретение арендуемого помещения, расположенного в подвале здания по ул. Ленина, дом 11 (литера А, 4П), общей площадью 139,4 кв.м; о признании незаконным распоряжения Мэра г. Омска № 366-р от 18.11.2008; об обязании Департамента заключить с ООО «Телерадиокомпания «Фрегат-Связь» договор купли-продажи нежилых помещений, расположенных в подвале здания по улице Ленина, дом 11, общей площадью 139,4 кв.м (литера А, 4П) на условиях, предусмотренных Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации  или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», Законом Омской области от 17.10.2008 № 1076-ОЗ «Об отдельных вопросах поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства на территории Омской области». Арбитражный суд Омской области  обязал Департамент заключить  с ООО «Телерадиокомпания «Фрегат-Связь» договор купли-продажи нежилых помещений, общей площадью 139,4 кв.м, расположенных по адресу: г. Омск, ул. Ленина, 11.

25 мая 2009 года между Департаментом (продавец) и ООО «Телерадиокомпания «Фрегат-Связь» (покупатель) был заключен договор № 24 купли-продажи спорного нежилого помещения. Недвижимое имущество передано ответчику по акту приема-передачи от 29.05.2009, а переход права собственности зарегистрирован 21.07.2009.

Между тем, как утверждает истец, ответчик обязательства по договору аренды нежилого помещения от 13.05.2006 № 32599/3 по внесению арендой платы должным образом не исполнил и за период с 01.05.2009 по 20.07.2009 у ООО «Телерадиокомпания «Фрегат-Связь» перед Департаментом образовалась задолженность по арендной плате в сумме 183 673 руб. 39 коп., что,  в свою очередь, послужило основанием для обращения Департамента в Арбитражный суд Омской области с настоящим иском.

Исследовав в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле  документы, оценив доводы сторон, апелляционный суд пришел к выводу о том, что требования истца являются обоснованными и правомерно удовлетворены судом первой инстанции. При этом, апелляционный суд  исходит  из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации  арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом   3.2. договора аренды нежилого помещения от 13.05.2006 № 32599/3 арендную плату в размере 69 437 руб. 50 коп. ответчик должен был перечислять ежемесячно до 15-го числа текущего месяца.

Как было указано выше,  истец утверждает, что  задолженность ООО «Телерадиокомпания «Фрегат-Связь» по договору № 32589/3 от 13.05.2006 за период с 01.05.2009 по 20.07.2009  составила  183 673 руб. 39 коп.

Срок действия договора аренды № 32589/3 от 13.05.2006  установлен сторонами до  10.05.2007 (пункт  1.2. договора аренды).

Согласно части 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации,  если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В рассматриваемом  случае судом апелляционной инстанции установлено, что после прекращения действия договора аренды № 32589/3 от 13.05.2006  ООО «Телерадиокомпания «Фрегат-Связь» продолжало занимать нежилое помещение (строение), расположенное по адресу: г. Омск, ул. Ленина, 11, что самим ответчиком не оспаривается, следовательно, в соответствии с пунктом  2 статьи  621 Гражданского кодекса Российской Федерации указанный договор считается возобновленным на неопределенный срок на прежних условиях, поскольку арендатор продолжал пользоваться нежилым помещением.

Таким образом, материалами дела подтверждается, что Департамент свои  обязательства по  договору аренды № 32589/3 от 13.05.2006 исполнил должным образом, тот факт, что ООО «Телерадиокомпания «Фрегат-Связь»  после прекращения действия договора аренды № 32589/3 от 13.05.2006   продолжало занимать спорное помещение, самим ответчиком не отрицается, между тем, доказательства уплаты ответчиком арендной платы за период с 01.05.2009 по 20.07.2009  в общей сумме 183 673 руб. 39 коп. в материалах дела отсутствуют. При этом, то обстоятельство, что ООО «Телерадиокомпания «Фрегат-Связь» не вносило арендную плату за указанный выше период, последим фактически не оспаривается.

При таких обстоятельствах, требования Департамента о взыскании с ответчика 183 673 руб. 39 коп. долга правомерно удовлетворены судом первой инстанции.

Правомерно судом первой инстанции отклонен  довод ответчика о том, что  задолженность ООО «Телерадиокомпания «Фрегат-Связь» по договору аренды возникла по причине несвоевременного исполнения Департаментом обязанности заключить договор купли-продажи спорного помещения. Решение Арбитражного суда Омской области от 05.02.2009 по делу № А46-24041/2008 вступило в законную силу 06.03.2009, а было исполнено истцом лишь в мае 2009 года.

Ответчик полагает, что поскольку договор купли-продажи спорного  недвижимого имущества был заключен 25.05.2009, а объект был передан ответчику 29.05.2009, следовательно, истец не вправе был начислять арендную плату по 20.07.2009.

Между тем, данный довод ответчика является ошибочным.

Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации   переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Согласно пункту 14 постановления пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 № 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" при разрешении споров, связанных с возникновением и прекращением права собственности на недвижимость, арбитражным судам следует исходить из того, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

С момента государственной регистрации на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации  прекращаются обязательства, вытекающие из договора аренды, между истцом и ответчиком, если такое обязательство не прекратилось по соглашению сторон или по иным основаниям.

Как верно указал суд первой инстанции, переход права собственности на спорные нежилые помещения зарегистрирован  21.07.2009 (Выписка от 30.07.2009 № 01/166/2009-0035 из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, л.д. 23).

Таким образом, до момента регистрации права собственности ООО «Телерадиокомпания «Фрегат-Связь» спорные помещения являлись собственностью Департамента, а правоотношения сторон основывались на договоре аренды.

При этом, ни законодательством, ни договором аренды № 32589/3 от 13.05.2006 не предусмотрено, что обращение ответчика с заявлением о выкупе арендуемого помещения приостанавливает либо прекращает действие договора аренды и освобождает арендатора от исполнения обязательств по арендной плате.

До момента прекращения обязательства у лица, остававшегося арендатором и не являвшегося собственником помещения, оставалась обязанность уплаты арендных платежей, что соответствует как условиям заключенного между сторонами договора аренды, так и статьям 309 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, учитывая указанное,  требование истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за период с 01.05.2009 по 20.07.2009, является обоснованным.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения, должник обязан уплатить кредитору неустойку (штраф, пени) которой признается денежная сумма, определенная законом или договором.

Пунктом  4.1.1  договора аренды № 32589/3 от 13.05.2006 предусмотрена ответственность арендатора за просрочку оплаты арендных платежей в виде пени в размере 0,30% в день с просроченной суммы за каждый календарный день просрочки.

Истец, руководствуясь пунктом 4.1.1  договора аренды № 32589/3 от 13.05.2006,  начислил ответчику пени в сумме 21 711 руб. за период с 16.05.2009 по 20.07.2009.

В связи с тем, что материалами дела подтверждается факт неисполнения ответчиком обязательств по уплате арендных платежей, суд первой инстанции