Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2008 по делу n А75-5627/2007. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г.Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия [phone], 37-26-07, www.8aas.arbitr.ru, [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Омск

11 июня 2008 года

                                                   Дело №   А75-5627/2007

Резолютивная часть постановления объявлена  15 мая 2008 года

Постановление изготовлено в полном объеме  11 июня 2008 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Зиновьевой Т.А.,

судей  Глухих А.Н., Рябухиной Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания:  секретарем Тайченачевым П.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-292/2008) Департамента имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования город Нефтеюганск на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа от 05.12.2007 по делу № А75-5627/2007 (судья Тихоненко Т.В.), принятое по иску Департамента имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования город Нефтеюганск к обществу с ограниченной ответственностью «Норд-Юган» о признании договора от 09.07.2003 № 2062 аренды земельного участка недействительным в части, определяющей размер арендной платы за земельный участок и целевое назначение, и взыскании 7 210 515 руб. 58 коп.,

при участии в судебном заседании представителей: 

от Департамента имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования город Нефтеюганск – не явился, извещен;

от ООО «Норд-Юган» – Лысенко В.Р. (удостоверение № 172 от 09.12.2002, доверенность № 5 от 02.04.2008 сроком действия 3 года);

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования город Нефтеюганск (далее - истец) обратился с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Норд-Юган» (далее – ООО «Норд-Юган», ответчик) о признании договора от 09.07.2003 № 2062 аренды земельного участка площадью 10 424, 85 кв.м, расположенного по адресу: г. Нефтеюганск, у АЗС-82 по ул. Мамонтовской, недействительным (ничтожным) в части, определяющей размер арендной платы за земельный участок (п. 2.1 договора) и целевое назначение земельного участка (п. 1.3 договора); о взыскании 7 210 515 руб. 58 коп. неосновательного обогащения.

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа от 05.12.2007 по делу № А75-5627/2007 в удовлетворении исковых требований Департаменту имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования город Нефтеюганск отказано.

Не согласившись  с принятым судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просил отменить решение суда полностью и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме. В обоснование апелляционной жалобы заявитель указал, что выводы суда первой инстанции не соответствуют обстоятельствам дела.

Представитель истца, надлежащим образом извещенного в соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явился.

На основании статей 156, 266 АПК РФ суд считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившегося участника процесса.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО «Норд-Юган» просил оставить решение без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным. Представитель  ответчика пояснил, что соответствующие изменения в договор аренды сторонами не вносились, требование о внесении изменений в части изменения арендной платы арендодателем в адрес арендатора не направлялось, в настоящее время срок действия договор аренды окончен, в связи с чем данный договор продлен на неопределенный срок в порядке ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, выслушав представителя ответчика, суд апелляционной инстанции считает, что оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 09.07.2003 между Департаментом муниципальной собственности города Нефтеюганска (переименованного в Департамент имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования город Нефтеюганск, что подтверждается свидетельством о внесении изменений в Единый государственный реестр юридических лиц от 04.07.2006 серия 86 № 001404110) и ООО «Норд-Юган» заключен договор аренды земельного участка № 2062, согласно которому арендодатель (истец) передает, а арендатор (ответчик) принимает в аренду земельный участок площадью 10 424, 85 кв.м по адресу: у АЗС-82 по ул. Мамонтовской, кадастровый № 86:20:000061:0005, экономическая зона 17, категория земель - земли поселений (п. 1.1 договора).

Целевое назначение земельного участка – под временный мини-рынок, кафе «Норд» и обустройство гостевой а/стоянки (п. 1.3 договора).

В пункте 2.1 договора предусмотрена ежемесячная арендная плата – 172 272 руб.

Срок договора установлен сторонами с 09.07.2003 по 01.01.2008 (п. 7.1 договора).

Указанный договор аренды земельного участка 02.04.2004 зарегистрирован в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Ханты-Мансийского автономного округа в установленном законом порядке, о чем имеется отметка соответствующего регистрирующего органа.

Постановлением Главы города Нефтеюганска от 10.09.2004 № 671 ООО «Норд-Юган» разрешено использовать земельный участок для капитального ремонта временного мини-рынка и кафе «Норд».

10.09.2004 сторонами заключено дополнительное соглашение № 1 к договору аренды земельного участка от 09.07.2003 № 2062, которым стороны установили размер ежемесячной арендной платы в сумме 22 370 руб.

Дополнительное соглашение в соответствии с требованиями действующего гражданского законодательства оформлено в той же форме, что и договор аренды – 16.11.2004 зарегистрировано в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Ханты-Мансийского автономного округа.

На земельном участке расположены объекты недвижимости, принадлежащие ООО «Норд-Юган» по праву собственности, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права собственности от 23.01.2003 серии 86-АА № 498553-498566, от 18.07.2001  серии 86-АА № 268782, от 14.09.1999 серии 86-АА № 059596.

 Департамент имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования город Нефтеюганск в иске просил признать недействительным договор аренды в части пункта 2.1, определяющего размер арендной платы и в части пункта 1.3, определяющего целевое назначение земельного участка по причине несоответствия договора в оспариваемой части в силу ст. 168 ГК РФ решению Городской Думы от 04.06.2003 № 270.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований, так как посчитал, что истцом не доказаны обстоятельства, связанные с ничтожностью договора в оспариваемой части.

Суд апелляционной инстанции решение суда считает законным и обоснованным на основании следующего.

Возникшие между сторонами правоотношения регулируются нормами параграфа 1 главы 34 ГК РФ. Поскольку объектом арендных отношений является земельный участок, к правоотношениям сторон применяются также нормы Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

Из содержания ст.ст. 22, 27 ЗК РФ следует, что земельные участки передаются в аренду в соответствии с настоящим Кодексом и  гражданским законодательством.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

Одним из основных принципов земельного законодательства является принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (пп. 7 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно ч. 4 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

По мнению подателя жалобы, договор аренды в оспариваемой части противоречит положениям решения Думы города Нефтеюганска от 04.06.2003 № 270 «О плате за землю города Нефтеюганска» в связи с тем, что на переданном в аренду земельном участке размещены капитальные объекты, в то время как разрешенное использование земельного участка – под временный мини-рынок, кафе «Норд» и гостевую автостоянку.

По правилам п. 1, 2 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу пункта 8 части 1 ст. 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Из ст. 7 ЗК РФ следует, что земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на ряд категорий. Земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Из материалов дела следует, что спорный земельный  участок  относится  к категории – земли населенных пунктов (земли поселений) с указанным в договоре разрешенным использованием.

По смыслу ч. 1 ст. 85 ЗК РФ правилами землепользования и застройки населенных пунктов устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Вместе с тем, как верно установлено судом первой инстанции, истцом не представлено доказательств, указывающих на нарушение действующего законодательства и градостроительных регламентов при определении в договоре аренды целевого назначения земельного участка.

По мнению истца, ставка арендной платы, указанная в договоре аренды, не соответствует размеру арендной платы, установленному в приведенном выше правовом акте органов местного самоуправления, в результате чего у ответчика возникло неосновательное обогащение в размере 7 210 515 руб. 58 коп.

В обоснование суммы неосновательного обогащения Департамент имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования город Нефтеюганск приводит расчет неполученной арендной платы исходя из суммы арендной платы под каждым из 18 принадлежащих ответчику объектов недвижимости. При этом в расчете неосновательного обогащения отсутствует нормативное обоснование расчетной площади участка для каждой его части.

Суд апелляционной инстанции считает, что Департамент имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования город Нефтеюганск в нарушение ст. 65 АПК РФ не доказал размер неосновательного обогащения по причине того, что в аренду передан земельный участок с кадастровым номером 86:20:000061:0005, представляющий собой единый самостоятельный объект недвижимости, не разделенный на отдельные части. В установленном законом порядке межевание земельного участка не проводилось, в связи с чем отсутствуют основания для расчета арендной платы и (или) неосновательного обогащения ответчика путем сложения сумм арендной платы за отдельные части участка.  

Кроме этого, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о пропуске истцом срока исковой давности.

Согласно ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

            Общий срок исковой давности устанавливается в три года (ст. 196 ГК РФ).

По правилам ч. 1 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами.

В силу ч. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Как утверждает податель апелляционной жалобы, Департаменту имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования город Нефтеюганск на момент заключения договора аренды не было известно о государственной регистрации права собственности ответчика на расположенные на указанном участке объекты недвижимости в силу того, что государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляет специальный государственный орган.

Между тем, из материалов дела следует, что в большинстве случаев основанием для государственной регистрации права собственности ООО «Норд-Юган» явились правовые акты Главы местного самоуправления города Нефтеюганска от 25.12.2002 «О регистрации факта ввода в действие принятого объекта».

Основанием для заключения оспариваемого договора аренды земельного участка явился также правовой акт Главы города – постановление от 09.07.2003 № 24 «Об изъятии и предоставлении земельных участков».

Помимо этого, по условиям договора аренды от 09.07.2003 обязанностью арендодателя является передача арендатору земельного участка