Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 01.02.2010 по делу n А70-4057/2009. Отменить решение полностью и принять новый с/а

стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Расторгнутым может быть только действующий договор.

Согласно пункту 4 статьи 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Исходя из буквального толкования пункта 1.4. предварительного договора № 1/08 от 30.06.2008 дата начала торговой деятельности не позднее 01.09.2008.

Кроме этого, стороны отдельно в пункте 3.1. предварительного договора № 1/08 от 30.06.2008 указали срок подписания основного договора аренды (долгосрочного) – 30 календарных дней с момента письменного уведомления стороной 1 стороны 2 о готовности документов, необходимых и достаточных для заключения и государственной регистрации основного договора (долгосрочного).

Вместе с тем ни в тексте предварительного договора, ни в отдельном документе не указано, какие документы необходимы и достаточны для заключения и государственной регистрации основного договора, не указано, в какой срок они будут готовы.

Данные обстоятельства не позволяют считать согласованным конкретный срок,  в который стороны обязуются заключить основной договор аренды.

В таком случае, в связи с противоречиями, содержащимися в тексте предварительного договора, исходя из положений пункта 4 статьи 429 ГК РФ, основной договор аренды нежилого помещения № 12, входящего в состав торгового комплекса по адресу: г. Тюмень, ул. 2-ая Луговая, подлежал заключению в течение года с момента заключения предварительного договора № 1/08, то есть до 30.06.2009.

Из материалов дела усматривается, что здание (культурно-развлекательный центр) площадью 25336,7 кв.м, расположенное по адресу: г. Тюмень, ул. 2-я Луговая, д. 30 введено в эксплуатацию 01.04.2009, право собственности на него ООО «Овентал Тюмень» зарегистрировано 13.05.2009, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 72НЛ № 352429 (лист дела 66).

Поскольку в силу статей 209, 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, ни основной, ни краткосрочный договор аренды не мог быть заключен до государственной регистрации права собственности ООО «Овентал Тюмень» на строящийся объект.

То есть, фактическая возможность заключить основной договор аренды возникла у сторон с 13.05.2009.

В этой связи суд апелляционной инстанции не может согласиться с доводами ООО «Овентал Тюмень» о том, что основной договор аренды не был заключен по вине истца, отказавшегося принять помещение под отделку по акту допуска, подписать экземпляры краткосрочного договора аренды, направленного письмом № 16-09/07 от 04.03.2009.

При этом следует отметить, что допустимые доказательства получения письма исх. № 207 от 30.12.2008 (лист дела 60) именно истцом, в котором ответчик просит ЗАО «АйТиПартнер» принять помещение по акту доступа для осуществления подготовительных работ, в материалах дела отсутствуют.

Сведений о направлении после введения здания в эксплуатацию и регистрации права собственности ООО «Овентал Тюмень» (13.05.2009) какой-либо из сторон другой стороне предложения заключить основной договор в материалы дела не представлено.

Письма исх. № 1609/07 от 04.03.2009 и исх. № 32-09/01 от 17.04.2009, на которые ссылается ответчик, отправлены последним истцу до введения здания в эксплуатацию и регистрации права собственности ООО «Овентал Тюмень» (13.05.2009), поэтому не могут быть приняты во внимание в качестве доказательств виновности истца в незаключении основного договора аренды. К тому же сам ответчик в письме исх. № 1609/07 от 04.03.2009 указал истцу на отсутствие возможности заключить основной договор аренды ввиду не завершения процесса оформления права собственности на объект недвижимости.

Также отсутствуют основания считать расторгнутым досрочно предварительный договор по заявлению ЗАО «АйТиПартнер».

Как указывалось ранее, в письмах № 14/09 от 16.02.2009 и исх. № 134/09 от 15.04.2009 ЗАО «АйТиПартнер» уведомило ООО «Овентал Тюмень» о расторжении предварительного договора на основании пунктов 1.4, 3.1., 3.2., 5.4., 7.1. договора.

В силу пункта 1 статьи 450 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 3 статьи 450 ГК РФ).

Пунктом 5.4. предварительного договора № 1/08 предусмотрено право одностороннего расторжения договора в случае, если другая сторона уклоняется от подписания договора аренды в течение 15 и более календарных дней с момента истечения срока, предусмотренного пунктом 3.1. договора.

Поскольку, в пункте 3.1. предварительного договора № 1/08, сроки не согласованы, оснований считать предварительный договор № 1/08 расторгнутым истцом в порядке пункта 4.5. договора не имеется.

  Согласно пункту 6 статьи 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

На момент рассмотрения спора судом первой инстанции и принятия решения (07.07.2009) истёк как срок, предусмотренный пунктом 1.4. предварительного договора, так и годичный срок с момента заключения предварительного договора. Данное обстоятельство при отсутствии в деле сведений о направлении какой-либо из сторон другой стороне (после 13.05.2009) предложения заключить основной договор в силу пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации влечет прекращение обязательств, предусмотренных предварительным договором № 1/08 от 30.06.2008.

Поскольку на момент принятия решения по делу предварительный договор № 1/08 от 30.06.2008 своё действие прекратил, правовые основания для расторжения данного договора в судебном порядке отсутствуют.

При таких обстоятельствах в отсутствие основного договора аренды у ответчика отсутствуют основания для пользования авансовым платежом, уплаченным истцом  по платёжному поручению № 07161603 от 16.07.2008 в размере 1 826 200 руб.

Ссылки ответчика на пункт 5.6. предварительного договора не могут быть приняты во внимание.

Согласно пункту 5.6. предварительного договора № 1/08 от 30.06.2008 в случае отказа стороны 2 от заключения основного договора, сторона 1 вправе удержать сумму предоплаты, уплаченную в соответствии со ст. 4.1. настоящего предварительного договора, в счет возмещения стороне 1 убытков, причиненных вышеуказанным отказом стороны 2.

Как было указано выше доказательств возможности заключения договоров аренды (как краткосрочного, так и долгосрочного) в том числе срок до 30.06.2009  ООО «Овентал Тюмень»  не представлено, что не позволяет утверждать о виновности истца в незаключении основного договора аренды до прекращения действия предварительного договора., что само по себе не позволяет считать обоснованным исходя из условий пункта 5.6. предварительного договора удержание ответчиком денежных средств, уплаченных истцом в качестве аванса в счет будущей арендной платы.

Следует также отметить, что в силу статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора, и в обеспечение его исполнения. Следовательно, задатком может быть обеспечено исполнение только денежного обязательства, возникшего из договора. Обязательство по заключению основного договора, возникшее из предварительного договора, не является денежным и не может быть обеспечено задатком. Другие обязательства из предварительного договора не возникают.

Так как, по условиям пункта 4.1 предварительного договора № 1/08 от 30.06.2008 перечисленные истцом денежные средства в сумме 1 826 000 руб. не являются задатком, а представляют собой авансовые платежи в счет будущих арендных платежей, основной договор аренды сторонами заключен не был, у истца не возникло обязанности уплачивать арендную плату, а у ООО «Овентал Тюмень»  - права на получение арендных платежей.

В таком случае указанные денежные средства, перечисленные в качестве аванса по условиям предварительного договора, подлежат возврату истцу в связи с прекращением обязательств по предварительному договору, ввиду не заключения сторонами основного договора аренды и правовые основания для их удержания у ООО «Овентал Тюмень» отсутствуют.

Доводы истца о том, что убытки в заявленном размере должны быть возмещены за счёт имущества, переданного в доверительное управление ООО «Реал Инвест» от ООО «Овентал Тюмень», в случае недостаточности такого имущества за счёт иного имущества ООО «Реал Инвест», а в случае недостаточности этого имущества за счёт имущества ООО «Овентал Тюмень», судом апелляционной инстанции отклоняются за необоснованностью.

Согласно пункту 3 статьи 1022 ГК РФ, на который сослался истец, долги по обязательствам, возникшим в связи с доверительным управлением имуществом, погашаются за счет этого имущества. В случае недостаточности этого имущества взыскание может быть обращено на имущество доверительного управляющего, а при недостаточности и его имущества на имущество учредителя управления, не переданное в доверительное управление.

Фактические материалы дела не свидетельствуют о том, что обязательство по уплате денежных средств в размере 1 826 000 руб. перед истцом возникло в связи с доверительным управлением ООО «Реал Инвест» имуществом, принадлежащим ООО «Овентал Тюмень» на праве собственности.

Кроме этого, в  материалах дела отсутствует договор доверительного управления имущества, ссылка на который имеется в письме № 108 от 14.10.2008.

Учитывая вышеприведенные нормы права и обстоятельства, денежные средства в размере 1 826 000 руб. подлежат взысканию в пользу истца с ООО «Овентал Тюмень».

Отменяя решение по делу, суд апелляционной инстанции  принимает новый судебный акт о частичном удовлетворении исковых требований ЗАО  «АйТиПартнер» к ООО «Овентал Тюмень» и об отказе в удовлетворении исковых требований к ООО «Реал Инвест» в полном объёме.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы и за рассмотрение заявления в суде первой инстанции относятся на стороны в порядке статьи 110 АПК РФ.

При подаче апелляционной жалобы истец уплатил 2 000 руб. государственной пошлины, тогда как следовало – 1 000 руб. (подпункт 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации), в связи с чем излишне уплаченная  государственная пошлина в сумме 1 000 руб. подлежит возвращению ему из федерального бюджета.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 2 статьи 269,  пунктами 1, 3, 4 части 1 статьи 270, статьёй  271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой  арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Тюменской области от 20.10.2009 по делу № А70-4057/2009 отменить, принять по делу новый судебный акт.

Исковые требования закрытого акционерного общества  «АйТиПартнер» к обществу с ограниченной ответственностью «Овентал Тюмень» удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Овентал Тюмень» в пользу закрытого акционерного общества  «АйТиПартнер» денежные средства в размере 1 826 000 руб. и расходы по уплате государственной пошлины в размере 20 630 руб.

В удовлетворении исковых требований о расторжении предварительного договора № 1/08 от 30.06.2008 отказать.

В удовлетворении исковых требований к обществу с ограниченной ответственностью «Реал Инвест» отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Овентал Тюмень» в пользу закрытого акционерного общества  «АйТиПартнер» 1 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Возвратить закрытому акционерному обществу  «АйТиПартнер» из федерального бюджета 1 000 руб. государственной пошлины, уплаченной по платёжному поручению № 1115 от 18.11.2009.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Е.В. Гладышева

Судьи

Д.Г. Рожков

Т.П. Семенова