Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2008 по делу n А75-612/2008. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г.Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия [phone], 37-26-07, www.8aas.arbitr.ru, [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Омск

10 июня 2008 года

                                             Дело №   А75-612/2008

Резолютивная часть постановления объявлена  03 июня 2008 года

Постановление изготовлено в полном объеме  10 июня 2008 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ильницкой Д.В.

судей  Зиновьевой Т.А., Рябухиной Н.А.

при ведении протокола судебного заседания:  секретарем судебного заседания Лепехиной М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-1860/2008) закрытого акционерного общества Корпорации «Славтэк» на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа от 12.03.2008 по делу №А75-612/2008 (судья Козицкая И.А.), принятое по иску закрытого акционерного общества Корпорации «Славтэк» к Администрации города Нижневартовска о понуждении к заключению договора аренды земельного участка,

при участии в судебном заседании представителей: 

от закрытого акционерного общества Корпорации «Славтэк» - не явились; от Администрации города Нижневартовска – не явились;

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество Корпорация «Славтэк» (сокращенное наименование – ЗАО Корпорация «Славтэк») обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа с иском к Администрации города Нижневартовска о понуждении к заключению договора аренды земельного участка, площадью 2,5082 га, по ул. 60 лет Октября в квартале «Прибрежный-2» под строительство жилого комплекса.

До принятия решения арбитражным судом истец в порядке ст. 49 АПК РФ уточнил исковые требования, заявив об обязании ответчика заключить с ним договор аренды земельного участка, площадью 2,5082 га, по ул. 60 лет Октября в квартале «Прибрежный-2» под строительство жилого комплекса по форме договора аренды, предусмотренного приложением № 1 к распоряжению главы города Нижневартовска от 24.01.2007 № 70-р «Об утверждении форм договоров аренды, купли-продажи земельных участков», с условием о размере годовой арендной платы, установленной приложением № 1 к решению Думы города Нижневартовска от 24.03.2004 № 348 «Об утверждении ставок арендной платы за землю и внесении изменений и дополнений в решение Думы города Нижневартовска от 16.03.2001 № 22 «О земельном налоге и арендной плате за землю» (в редакции решений Думы города Нижневартовска от 25.10.2005 № 540, от 20.06.2007 № 238).

Решением от 12.03.2008 по делу № А75-612/2008 Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа в удовлетворении исковых требований ЗАО Корпорации «Славтэк» отказал.

Не соглашаясь с решением суда, ЗАО Корпорация «Славтэк» в апелляционной жалобе просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы истец ссылается на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, и неправильное применение судом первой инстанции норм материального права.

В письменном отзыве на апелляционную жалобу ответчик просит оставить обжалуемое решение без изменения.

Представители сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте заседания суда апелляционной инстанции, в судебное заседание не явились.

В соответствии со ст.ст. 156, 266 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена судом апелляционной инстанции в их отсутствие.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу и отзыв на нее, суд апелляционной инстанции установил, что постановлением главы муниципального образования город Нижневартовск от 22.01.20001 № 43 предписано изъять на основании ст. 54 Закона Ханты-Мансийского автономного округа «О земле» (добровольный отказ от земельного участка) земельный участок, площадью 2,6918 га, у МУП «Производственный ремонтно-эксплуатационный трест № 1», отведенный в бессрочное пользование постановлением главы муниципального образования города от 01.09.2000 № 695, пункт 3, под участок № 2, земли общего пользования, в квартале «Прибрежный-2», и предоставить земельный участок, площадью 2,6918 га, в аренду сроком на 1 год ЗАО Корпорация «Славтэк» под проектирование жилого комплекса по ул. 60 лет Октября – Церковный проезд в квартале «Прибрежный-2».

Этим же постановлением всем землепользователям и арендаторам было предложено получить правоустанавливающие документы.

13.08.2001 между муниципальным образованием город Нижневартовск (арендодателем) и ЗАО Корпорация «Славтэк» (арендатором) был заключен договор аренды земельного участка для проектирования № 454-AЗ, согласно которому арендодатель сдал, а арендатор принял в аренду земельный участок, общей площадью 2,6918 га, расположенный по адресу:  г.  Нижневартовск, ул. 60 лет Октября, Церковный проезд, квартал «Прибрежный-2», для проведения проектно-изыскательских работ под планируемое размещение жилого комплекса (п. 1.1.).

Названный договор заключен на период с 13.08.2001 по 22.01.2002 (п. 1.2).

После окончания срока действия договора истец продолжал пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя.

В связи с чем суд первой инстанции на основании п. 2 ст. 621 ГК РФ посчитал, что договор аренды земельного участка для проектирования № 454-AЗ от 13.08.2001 был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).

06.03.2006 ЗАО Корпорация «Славтэк» направило главе муниципального образования город Нижневартовск письмо № 23/24, в котором просило заключить новый договор аренды земельного участка по адресу: г. Нижневартовск, ул. 60 лет Октября, кв. Прибрежный-2, отведенного ранее постановлением главы города Нижневартовска № 43 от 22.01.2001, в границах земельного участка в соответствии с новым планом застройки территории.

Согласно письму начальника управления муниципальным имуществом и земельными ресурсами Администрации города Нижневартовска № 36-01/043 от 10.03.2006 для перезаключения договора аренды земельного участка в новых границах истцу было предложено представить градостроительную кадастровую справку, выданную управлением архитектуры и градостроительства администрации города для ЗАО Корпорации «Славтэк», с учетом измененных границ.

Из материалов дела усматривается, что постановлением главы города Нижневартовска от 08.12.2006 № 1018 был утвержден проект границ земельного участка, относящегося к категории земель поселений, площадью 2,5082 га, истцу под строительство жилого комплекса по ул. 60 лет Октября в квартале «Прибрежный-2».

Согласно кадастровому плану от 02.05.2007 разрешенное использование (назначение) земельного участка с кадастровым номером 86:11:01 03 003:0038, общей площадью 25082кв.м., расположенного по адресу: г. Нижневартовск, ул. 60 лет Октября в квартале «Прибрежный-2», было определено под строительство жилого комплекса.

Как следует из материалов дела, в письме № 4803/36-01 от 13.11.2007 Департамент муниципальной собственности и земельных ресурсов Администрации города Нижневартовска в порядке ст. 610 ГК РФ уведомил истца об отказе ответчика от договора аренды № 454-АЗ от 13.08.2001.

В связи с чем договор аренды № 454-АЗ от 13.08.2001 прекратил  свое действие с 13.02.2008.

При этом новый договор аренды в отношении земельного участка по адресу: г. Нижневартовск, ул. 60 лет Октября в квартале «Прибрежный-2» с истцом не заключался.

Полагая, что ответчик в силу положений ст. 309 ГК РФ, п. 3 ст. 22 ЗК РФ, п. 4.2.2. договора № 454-АЗ от 13.08.2001, был обязан заключить новый договор аренды земельного участка под строительство жилого комплекса, истец обратился в суд с иском о понуждении к заключению договора аренды земельного участка.

Письмо № 4803/36-01 от 13.11.2007 истец расценил как уклонение ответчика от заключения договора аренды земельного участка.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции в решении указал, что по действующему земельному законодательству земельный участок может быть предоставлен в аренду под строительство по результатам торгов. Доказательств получения права на заключение договора аренды в установленном порядке истец не представил. Кроме того, по мнению суда первой инстанции, истец утратил преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, поскольку не выполнил предусмотренное п. 1 ст. 621 ГК РФ условие о письменном уведомлении арендодателя о желании заключить договор до окончания срока его действия.

В апелляционной жалобе истец заявил о наличии предусмотренных законом (п. 15 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации») оснований для предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов. Кроме того, истец оспорил выводы суда первой инстанции об отсутствии у него преимущественного права на заключение договора аренды.

При оценке доводов апелляционной жалобы и отзыва на нее суд апелляционной инстанции принял во внимание следующие обстоятельства.

В силу п.п. 1, 2 ст. 30.1 ЗК РФ (введена в действие с 01.10.2005) земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду, а случаях, установленных пп. 5 п. 1 ст. 24 – в безвозмездное срочное пользование без предварительного согласования места размещения объекта. Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением установленных Кодексом случаев.

Согласно п.п. 1, 2 ст. 30.2 ЗК РФ (вступила в силу с 10.01.2005) земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта. Предоставление такого земельного участка осуществляется на аукционе в порядке, установленном ст. 38.2 Кодекса.

Как установлено судом первой инстанции, решения об организации торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, площадью 2,5082 га, по ул. 60 лет Октября в квартале «Прибрежный-2» под строительство жилого комплекса Администрация города Нижневартовска не принимала.

Доводы истца о наличии обстоятельств, свидетельствующих о возможности предоставления земельного участка ЗАО Корпорации «Славтэк» в аренду без проведения торгов, не нашли своего подтверждения.

В соответствии с п. 15 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в редакции от 18.12.2006, на которую ссылается истец, до 30.12.2007 земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено соглашением, заключенным таким лицом с исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления при одновременном соблюдении следующих условий:

соглашение заключено с таким лицом до 30.12.2004;

соглашением предусмотрены осуществление таким лицом передачи жилых помещений, снос объектов капитального строительства либо строительство объектов коммунальной или социальной инфраструктуры и на момент заключения договора аренды земельного участка в соответствии с настоящим пунктом указанные обязательства выполнены полностью.

В качестве доказательства обращения к ответчику с заявлением о предоставлении земельного участка под строительство жилого комплекса истец ссылается на письмо от 06.03.2006 № 23/04.

В качестве соглашения с органом местного самоуправления, предусматривающего предоставление земельного участка, истец предложил рассматривать договор аренды № 454-АЗ от 13.08.2001.

По мнению истца, данный договор отвечает требованиям, предъявляемым п. 15 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», поскольку он заключен до 30.12.2004, из условий договора следует, что истец намеревался после окончания проектирования построить жилой комплекс с объектами инфраструктуры, а администрация города обязалась произвести в будущем отвод земельного участка под строительство жилого комплекса (п. 4.2.2 договора).

Между тем, доводы истца не могут быть признаны обоснованными.

Договор аренды № 454-АЗ от 13.08.2001 заключался с истцом в целях проведения им проектно-изыскательских работ под планируемое размещение жилого комплекса (п. 1.1.), поэтому он не может рассматриваться как соглашение, предусматривающее предоставление земельного участка в аренду для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Указанный договор предусматривал обязательство арендатора (ЗАО Корпорация «Славтэк») не допускать освоение арендуемого земельного участка до утверждения проектно-сметной документации и решения об отводе земли (п. 3.2.4).

В пункте 1.3 договора было установлено, что земельный участок может быть использован только для оговоренных целей без права строительства, сдачи в субаренду или под залог.

Соответственно, обязательства по передаче жилых помещений, сносу объектов капитального строительства либо строительству объектов коммунальной или социальной инфраструктуры данным договором истцу не вменялись и не могли быть исполнены последним в рамках указанного договора.

Ссылки истца на п. 4.2.2 договора аренды № 454-АЗ от 13.08.2001 правомерно не были приняты во внимание судом первой инстанции, поскольку названный пункт договора не обязывал ответчика заключить с истцом договор аренды земельного участка под строительство объекта.

Включение в договор № 454-АЗ от 13.08.2001 условия об отводе арендодателем  земельного участка под строительство по завершении проектно-изыскательских работ или по истечении срока действия договора само по себе не освобождает ответчика от обязанности соблюдать требования законодательства о порядке предоставления земельных участков.

Рассматриваемой редакцией п. 15 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении