Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 17.12.2009 по делу n А46-16024/2009. Изменить решение

ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия [phone], факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Омск

18 декабря 2009 года

                                                  Дело №   А46-16024/2009

Резолютивная часть постановления объявлена  15 декабря 2009 года

Постановление изготовлено в полном объеме  18 декабря 2009 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ильницкой Д.В.

судей  Рожкова Д.Г., Рябухиной Н.А.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Бобковой И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-8511/2009) товарищества собственников жилья «Челюскинцев-85» на решение Арбитражного суда Омской области от 27.10.2009 по делу № А46-16024/2009 (судья Шишкина Л.А.), принятое по иску индивидуального предпринимателя Хисматова Халита Раисовича к товариществу собственников жилья «Челюскинцев-85» об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора,

при участии в судебном заседании: 

от индивидуального предпринимателя Хисматова Халита Раисовича – представитель Удалова О.В., доверенность от 23.09.2009;

от товарищества собственников жилья «Челюскинцев-85» – председатель правления Мирончик Н.Т., выписка из протокола общего собрания от 01.11.2007;

установил:

Индивидуальный предприниматель Хисматов Халит Раисович обратился в Арбитражный суд Омской области с иском к товариществу собственников жилья «Челюскинцев-85» (далее – ТСЖ «Челюскинцев-85») об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственником помещения в многоквартирном доме, не являющимся членом товарищества собственников жилья, от 01.01.2009.

Решением от 27.10.2009 по делу № А46-16024/2009 Арбитражный суд Омской области удовлетворил исковые требования с учетом их уточнения истцом.

Не соглашаясь с решением суда, ТСЖ «Челюскинцев-85» в апелляционной жалобе просит его отменить полностью, отказать в удовлетворении иска и принять разногласия по договору в своей редакции.

Ответчик полагает, что суд первой инстанции в нарушение статьи 49 АПК РФ принял к рассмотрению исковые требования, уточненные истцом с одновременным изменением предмета и основания первоначально заявленных требований.

Кроме того, ответчик считает необоснованным указание в тексте договора на соразмерность доли истца в расходах на содержание общего имущества многоквартирного дома площади, выраженной в квадратных метрах.

В апелляционной жалобе ответчик просит возложить на истца расходы на оплату услуг представителя, понесенные в связи с рассмотрением дела в суде апелляционной инстанции, в размере 3500руб.

Представитель ответчика в заседании суда апелляционной инстанции доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель истца просил суд отказать в удовлетворении жалобы ответчика.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу и выслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что обжалуемое решение подлежит изменению.

Как следует из материалов дела, индивидуальный предприниматель Хисматов Халит Раисович является собственником нежилых помещений цокольного этажа, номера на поэтажном плане 27-30, 32, 41-43, 45-47, 58, общей площадью 139,80 кв.м, литера А (ЗП), расположенных по адресу: г. Омск, ул. Челюскинцев, д. 85 (свидетельство о государственной регистрации права от 11.06.2002 серия 55 АА № 396329).

Для управления общим имуществом многоквартирного дома по ул. Челюскинцев, 85 в г. Омске создано ТСЖ «Челюскинцев-85».

Из материалов дела усматривается, что ТСЖ «Челюскинцев-85» направило в адрес индивидуального предпринимателя Хисматова Халита Раисовича проект договора о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственником помещения в многоквартирном доме, не являющимся членом товарищества собственников жилья, от 01.01.2009.

Индивидуальный предприниматель Хисматов Халит Раисович, не согласившись с редакцией пунктов 1.2, 2.1.7-2.1.10, 2.4.4-2.4.6, 3.1, 3.2, 3.4, 5.4, 5.5, направил ТСЖ «Челюскинцев-85» подписанный договор с протоколом разногласий от 05.05.2009, изложив указанные пункты в своей редакции.

Ответчик направил истцу протокол согласования разногласий от 09.06.2009, на который истец направил ответчику протокол № 1 от 26.06.2009.

Как установлено судом, между сторонами имеются разногласия относительно редакции пункта 1.2. договора.

ТСЖ «Челюскинцев-85» полагает, что пункт 1.2. договора должен быть принят в следующей редакции: «Площадь нежилого помещения, принадлежащего собственнику на праве собственности, составляет 139,8 квадратных метров».

Индивидуальный предприниматель Хисматов Халит Раисович считает необходимым дополнить редакцию пункта 1.2. договора абзацем с указанием конкретной доли собственника в праве общей собственности как в процентном выражении, так и в квадратных метрах.

В соответствии с редакцией истца (с учетом ее уточнения) пункт 1.2. договора должен быть изложен следующим образом: «Площадь нежилого помещения, принадлежащего собственнику на праве собственности, составляет 139,8 кв.м.

Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме и составляет 3,35%, т.е. 123,88 кв.м.».

Рассмотрев возникший спор, суд первой инстанции в решении по делу изложил пункт 1.2. договора о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственником помещения в жилом доме, не являющимся членом товарищества собственников жилья, от 01.01.2009 в следующей редакции:

«Площадь нежилого помещения, принадлежащего собственнику на праве собственности, составляет 139,8 кв.м.

Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме и составляет (3,35%), т.е. 25,57кв.м.».

Проверяя законность и обоснованность решения суда первой инстанции с учетом доводов и возражений сторон, суд апелляционной инстанции принимает во внимание следующие обстоятельства.

В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, введенного в действие с 01.03.2005, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным кодексом Российской Федерации и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

В соответствии со статьей 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 39, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения (часть 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Доля собственника помещения в многоквартирном доме в праве общей собственности на общее имущество пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (часть 1 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с указанной статьей Кодекса доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме должна рассчитываться исходя из общей площади (совокупности площадей) помещений всех собственников в соответствующем доме, то есть жилых и нежилых помещений (помещений, являющихся индивидуализированной собственностью). При определении доли каждого собственника не учитываются площади помещений, не являющиеся индивидуализированной собственностью, и площади помещений, входящих в состав общего имущества.

Согласно статье 15 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади принадлежащего на праве собственности помещения в многоквартирном доме, если принятым до вступления в силу настоящего Федерального закона решением общего собрания собственников помещений или иным соглашением всех участников долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме не установлено иное.

Уставом ТСЖ «Челюскинцев-85» (пункты 3.11, 3.13) установлено, что порядок определения доли участия устанавливается на общем собрании членов товарищества. Доля участия по соглашению членов ТСЖ может быть установлена разной для различных групп собственников домовладельцев в зависимости от вида принадлежащих помещений.

Однако таких решений общего собрания собственников помещений в материалы дела не представлено.

В соответствии со справкой ГП Омской области «Омский центр технической инвентаризации и землеустройства» от 26.10.2009 № 62621 общая площадь строения по адресу: г. Омск, ул. Челюскинцев, д. 85 составляет 4942,5 кв.м., площадь мест общего пользования - 763,5кв.м.

Согласно сведениям ответчика, с которыми истец согласился, общая площадь (совокупность площадей) собственников жилых и нежилых помещений дома, определенная на основании свидетельств о регистрации права, составляет 4171,3кв.м.

Общая площадь принадлежащих истцу помещений составляет 139,80 кв.м.

Судом первой инстанции установлено и сторонами не оспаривается, что доля     истца в общем имуществе многоквартирного дома по ул. Челюскинцев, 85 в г. Омске составляет 3,35%.

Указание в пункте 1.2. договора о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственником помещения в многоквартирном доме, не являющимся членом товарищества собственников жилья, от 01.01.2009 на принадлежащую истцу долю в праве общей собственности на общее имущество, определенную в соответствии с нормами жилищного законодательства, суд апелляционной инстанции считает возможным и не нарушающим прав ответчика.

Между тем, правовых оснований для выражения принадлежащей истцу доли в праве общей собственности на общее имущество в квадратных метрах и установления ее равной 25,57 кв.м. не имеется.

Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (общее имущество в многоквартирном доме).

Истцу как собственнику помещений в многоквартирном доме принадлежит доля в праве общей долевой собственности не только на помещения мест общего пользования, но также на оборудование, коммуникации и иное имущество, имеющее соответствующее целевое назначение и функциональную направленность, доля в праве на которые не может быть выражена в натуральных единицах (квадратных метрах). При этом на истца в силу закона возложена обязанность участвовать в содержании всех видов общего имущества многоквартирного дома соразмерно своей доле в праве общей собственности на общее имущество.

В силу части 1 статьи 36 и части 4 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Определение доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме применительно к площади мест общего пользования законодательством и Уставом ТСЖ «Челюскинцев-85» не предусмотрено.

Таким образом, оснований для включения в пункт 1.2. договора указания на определение доли обязательных расходов истца на содержание общего имущества исходя из 25,57кв.м., суд апелляционной инстанции не усматривает.

Кроме того, разрешая возникшие между сторонами разногласия, суд апелляционной инстанции принимает во внимание, что утверждение платы за содержание общего имущества является компетенцией общего собрания членов товарищества собственников жилья, решение которого является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, управление которым осуществляет товарищество (часть 5 статьи 46, часть 2 статьи 145, часть 8 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 33 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, в случае если многоквартирным домом управляет товарищество собственников жилья, утверждается решением общего собрания членов товарищества