Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2009 по делу n А46-2139/2009. Изменить решение

ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия [phone], факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Омск

14 декабря 2009 года

                                                        Дело № А46-2139/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 07 декабря 2009 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 декабря 2009 года.

Восьмой арбитражный  апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Зориной О.В.,

судей Семеновой Т.П., Гладышевой Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Карпущенко О.В.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-4033/2009) индивидуального предпринимателя Шнякиной Натальи Юрьевны  на  решение  Арбитражного суда Омской области от  26.05.2009  по делу №  А46-2139/2009 (судья  Лебедева Н.А., арбитражные заседатели Иванова Н.А., Оверина И.А.) по иску индивидуального предпринимателя Шнякиной Натальи Юрьевны к индивидуальному предпринимателю Губанову Василию Александровичу,  третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора,  Управление Федеральной регистрационной службы по Омской области, о расторжении договора купли-продажи

при участии в судебном заседании представителей:

от ИП Шнякиной Н.Ю. -  Дерябина М.Г. по доверенности от 27.11.2009, паспорт; Савкин Н.Г. по дов. б/н от 25.12.2008, паспорт,

установил:

индивидуальный предприниматель Шнякина Наталья Юрьевна (далее – истец) обратилась в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю Губанову Василию Александровичу (далее – ответчику), о расторжении договора купли-продажи б/н от 04.11.2002 в связи с существенным изменением обстоятельств на основании статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной регистрационной службы по Омской области (далее – УФРС по Омской области),

Решением Арбитражного суда Омской области от  26.05.2009  по делу №  А46-2139/2009 в удовлетворении иска отказано.

Индивидуальный предприниматель Шнякина Н.Ю., не соглашаясь с принятым по делу судебным актом, в апелляционной жалобе просит его отменить, приводя следующие доводы:

- необоснованно, без учета мнения арбитражных заседателей отклонено ходатайство об обозрении и приобщении к материалам дела постановления Восьмого арбитражного апелляционного суда от 15.05.2009 по делу № А46-13673/2008, которым решение Арбитражного суда Омской области от 10.10.2008 по делу № А46-13673/2008 отменено, принят новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований;

- обязательство по договору купли-продажи от 04.11.2002 о подаче заявления для регистрации перехода права собственности не исполнено, покупатель фактически не принял нежилое помещение, являющее предметом спорного договора, что также подтверждается постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 15.05.2009 по делу № А46-13673/2008;

- в данном случае имеет место существенное нарушение условий договора по сроку оплаты по договору купли-продажи от 04.11.2002, в соответствии с которым оплата должна была быть произведена в течение месяца с момента подписания договора, однако денежные средства ответчиком внесены на депозит нотариуса лишь 31.07.2008;

- судом не принят во внимание  резкий рост цен на объекты недвижимости, который произошел за период неисполнения ответчиком денежных обязательств по договору купли-продажи от 04.11.2002. Так, согласно отчету № 65 оценки рыночной стоимости нежилого помещения – стоимость объекта недвижимости на момент внесения денежных средств ответчиком составляла 3 613 000 руб., а не 65 000 руб., как указано в договоре.

Определением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 22.07.2009 по делу № А46-2139/2009 производство по данному делу было приостановлено до вступления в законную силу итогового судебного акта Арбитражного суда Омской области по делу № А46-13673/2008 по иску о регистрации перехода права собственности от Шнякиной Н.Ю. к Губанову В.А. на одноэтажное здание, 1963 года постройки, общей площадью 132 кв.м., литера Е, расположенное по адресу: город Омск, улица Степанца 129 А.

Определением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 02.10.2009 производство по данному делу возобновлено поскольку обстоятельства, послужившие основанием для приостановления отпали, в связи с вступлением итогового судебного акта по делу № А46-13673/2008 в законную силу (Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 17.08.2009 № Ф04-4388/2009(10936-А46-38).

Индивидуальный предприниматель Губанов В.А. в письменном отзыве на апелляционную жалобу просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

УФРС по Омской области письменный отзыв на апелляционную жалобу не представило.

В заседание суда апелляционной инстанции ответчик и представитель третьего лица не явились, извещены надлежащим образом.

На основании частей  3 и 5 статьи 156, части 1 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) судебное заседание проведено в их отсутствие.

Представитель истца, присутствовавший в судебном заседании, доводы жалобы поддержал, просил обжалуемое решение отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении иска.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителя истца, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства по делу.

В соответствии с договором купли-продажи от 04.11.2002, заключенным между Губановым В.А. (по договору - покупатель) и Шнякиной Н.Ю. (по договору - продавец), продавец обязался передать покупателю в собственность, а покупатель принять и оплатить следующий объект недвижимости: одноэтажное здание, 1963 года постройки, общей площадью 132 кв.м., литера Е, находящееся по адресу: город Омск, улица Степная, 129А.

В соответствии с пунктом 2.1 данного договора продавец принял на себя обязательство передать объект покупателю по акту приема-передачи в течение 10 дней с момента подписания настоящего договора.

04.11.2002 истцом и ответчиком подписан акт приема-передачи вышеуказанного объекта.

Между тем фактически объект ответчику не передавался. Шнякина Н.Ю. продолжала использовать его в своей хозяйственной деятельности.

Данное обстоятельство установлено Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 15.05.2009 по делу № А46-13673/2008.

Разделом 3 вышеупомянутого договора предусмотрено, что стоимость объекта недвижимости составляет 65 000 руб. и она должна быть оплачена покупателем в течение 1 месяца с момента подписания договора.

В срок, оговоренный договором, денежные средства покупателем продавцу переданы не были.

Пунктом 4.1 договора купли-продажи от 04.11.2002 стороны согласовали, что право собственности на объект переходит к покупателю с момента государственной регистрации перехода права собственности, которая производится после передачи здания покупателю.

19.11.2002 Губановым В.А. и Шнякиной Н.Ю. в Управление федеральной регистрационной службы по Омской области поданы заявления и необходимые документы для государственной регистрации перехода права собственности на данный объект недвижимости.

29.11.2002 регистрация перехода права была приостановлена в связи с наличием записи об аресте № 55-01/00-37/2002-1733 от 18.11.2002 на основании определения Куйбышевского районного суда от 14.11.2002. по делу № 2-21/04 (том 1 лист дела 25).

Истец и ответчик 09.12.2002 отозвали свои заявления о государственной регистрации из Управления федеральной регистрационной службы по Омской области. В обоснование необходимости возврата документов стороны указали отказ от государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект.

09.12.2002 государственная регистрация перехода права собственности на вышеуказанный объект недвижимости была прекращена на основании заявления сторон договора о возврате документов.

18.05.2004 года решением Куйбышевского районного суда по делу № 2-21/04 в иске о признании недействительной сделки по приобретению здания истцом было отказано (том 1 лист дела 16-24).

Арест, наложенный в обеспечение иска, был снят. Решение вступило в законную силу 29.05.2004 года.

На протяжении трех с половиной лет лет после снятия ареста ни одна из сторон договора от 04.11.2002 не обращалась друг к другу с целью возобновления отношений, вытекающих из договора и взаимного исполнения обязательств по нему.

Как указывает истец, в этот период ею была произведена постановка на кадастровый учет и приватизация (выкуп) земельного участка расположенного под зданием, в отношении которого заключен договор от 04.11.2002 года. 

Данное обстоятельство подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия 55АВ № 414859 (том 1 лист дела 26).

24.12.2007 года Губанов В.А. письмом (том 1 листы дела 27,28) обратился к Шнякиной Н.А. с требованием о явке в УФРС по Омской области с целью регистрации перехода права собственности на здание по адресу Степная, 129 А, литер Е.

В связи с отказом истца от регистрации перехода права собственности к нему на здание по адресу: город Омск, улица Степная, 129А, Губанов В.А. подал иск в Арбитражный суд Омской области об обязании Шнякиной Н.Ю. зарегистрировать переход к нему права собственности на приобретенный по договору купли-продажи от 04.11.2002 объект недвижимости в установленном законом порядке.

Решением Арбитражного суда Омской области от 10.10.2008 по делу № А46-13673/2008 исковые требования Губанова В.А. были удовлетворены.

Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 15.05.2009 по делу № А46-13673/2008 названное решение отменено, в удовлетворении иска отказано.

Суд апелляционный инстанции указал, что доказательства фактического пользования истца спорным помещением отсутствуют. Несмотря на подписание акта приема-передачи, индивидуальный предприниматель Губанов В.А. не занял в соответствующих целях (для расположения людей, имущества, товаров) помещения в спорном объекте, не нес бремя содержания здания, не ремонтировал его, не оплачивал налог на имущество, не оплачивал стоимость имущества. Только после возбуждения дела № А46-13673/2008  – 31.07.2008 истец внес на депозит нотариуса денежные средства в размере 65 000 руб. в оплату стоимости имущества.

Данные обстоятельства не подлежат доказыванию вновь при рассмотрении настоящего дела в силу части 2 статьи 69 АПК РФ. 

Таким образом, оплата по договору от 4.11.2002 года была произведена ответчиком только 31.07.2008 (том 1 лист дела 29).

Истец, ссылаясь на существенное изменение стоимости объекта недвижимости, а также на фактическое нахождение имущества во владении индивидуального предпринимателя Шнякиной Н.Ю., обратился в суд с требованием о расторжении этого договора на основании статьи 451 ГК РФ, то есть в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.        

3.03.2009 года в здании по адресу ул. Степная, 129 А, литера Е произошел пожар.  В результате пожара создалась угроза обрушения здания, в связи с чем оно было снесено истцом и снято с технического учета.

30.09.2009 года свидетельство о регистрации права собственности истца было погашено в связи с гибелью объекта права собственности.

Оценив представленные доказательства, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о невозможности применения к спорным отношениям статьи 451 ГК РФ и наличии в связи с этим оснований для отказа в иске.

Вместе с тем вывод суда первой инстанции об исполнении обязательств обеими сторонами договора и в связи с этим невозможности его расторжения суд апелляционной инстанции считает неверным.

В соответствии со статьей 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество

В силу пункта 1 статьи 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Таким образом, для констатации исполнения договора в части передачи недвижимого имущества необходимо установить не только факт подписания акта о его передаче, но и факт действительного вручения этого имущества покупателю.

Истец в суде первой инстанции неоднократно ссылался на то, что объект покупателю фактически передан не был и приводил соответствующие доказательства.

Однако суд первой инстанции данное обстоятельство проигнорировал.

Как уже было сказано выше, Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 15.05.2009 по делу № А46-13673/2008 установлен факт невручения имущества покупателю, несмотря на подписание передаточного акта.

Кроме того, в силу пункта 1 статьи 408 ГК РФ обязательство прекращается лишь надлежащим исполнением.

Оплата имущества спустя более пяти лет с момента истечения срока, оговоренного договором, не может считаться надлежащим исполнением договора, поэтому и в этой части договор от 04.11.2002 года не может считаться прекращенным.

Однако оснований для удовлетворения иска не имеется по следующим причинам:

Истец обратился с требованием о расторжении договора в связи с существенным изменением обстоятельств, то есть на основании статьи 451 ГК РФ.

Пунктом 1 статьи 451 ГК РФ предусмотрено, что основанием для изменения или расторжения договора может являться существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 451 ГК РФ в том случае, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении,