Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 19.11.2015 по делу n А67-4286/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда полностью и принять по делу новый судебный акт

в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, пришел к выводу о предоставления истцом жилых помещений гражданам, проживавшим в спорных многоквартирных домах, в рамках Региональной адресной программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда в 2010-2011 годах, утвержденной Распоряжением Администрации Томской области от 04.5.2010 года №372-ра; отсутствия в договоре всего объема обязательств застройщика по созданию либо приобретению и передаче в муниципальную собственность благоустроенных жилых помещений, необходимых для предоставления гражданам, выселяемым из подлежащих сносу жилых помещений, ранее предоставленных по договорам социального найма, а также по уплате выкупной цены за изымаемые жилые помещения в многоквартирных домах за исключением жилых помещений, находящихся в муниципальной собственности города Томска.

Между тем, данные выводы суд апелляционной инстанции признает ошибочными.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с частью 1 статьи 46.2 Градостроительного кодекса по договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 - 6 части 3 настоящей статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 названной статьи. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

На основании части 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса существенным условиями договора являются:

1) сведения о местоположении и площади застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции;

2) цена права на заключение договора;

3) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, подготовить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с градостроительным регламентом и местными нормативами градостроительного проектирования (при их отсутствии - в соответствии с утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры); максимальные сроки подготовки таких документов;

4) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, создать либо приобрести, а также передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

5) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, уплатить выкупную цену за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с пунктом 4 настоящей части; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

6) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, осуществить строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории; максимальные сроки осуществления строительства;

7) обязательство органа местного самоуправления утвердить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с градостроительным регламентом и местными нормативами градостроительного проектирования (при их отсутствии - в соответствии с утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры); максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

8) обязательство органа местного самоуправления принять в установленном порядке решение об изъятии путем выкупа жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

9) обязательство органа местного самоуправления после выполнения лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления, обязательств, предусмотренных пунктами 3 - 5 настоящей части, предоставить указанному лицу без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена (если распоряжение такими земельными участками осуществляется органом местного самоуправления) и которые не предоставлены в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

10) срок договора;

11) ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора.

В обоснование своего требования истцом в материалы дела представлены Постановление Администрации Города Томска от 20.02.2012 года №145, Протокол №2 от 12.04.2012 года, договор  от 20.04.2012 года, соглашения о выкупе жилых помещений, распоряжения Администрации Кировского района города Томска о заселении жилого помещения, отчет №09-ЗУ/2012, протокол №18 от 14.02.2012 года комиссии по вопросам предоставления земельных участков.

В обоснование требований истец указывает на то обстоятельство, что заключенным между сторонами договором о развитии застроенной территории от 20.04.2012 предусмотрено обязательство ответчика в срок до 30.09.2012 создать или приобрести и передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения в границах населенного пункта г. Томск необходимые для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, расположенных в жилом доме по адресу: г. Томск, ул. Киевская, 92, а также обязанность ответчика в этот же срок уплатить выкупную цену за изымаемые на основании постановления администрации города Томска жилые помещения в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Томск, ул. Киевская, 92, за исключением жилых помещений, находящихся в муниципальной собственности города Томска.

Суд апелляционной инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, приходит к выводу что, договор о развитии  застроенной территории от 20.04.2012 года, соответствует указанным выше нормам Градостроительного кодекса Российской Федерации и в силу статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации и  является заключенным.

Само по себе отсутствие детализации обязательств в договоре, предусмотренных пунктами 2.5.1, 2.5.2, не препятствует ЖСК «Заисточный» добросовестному их исполнению, поскольку информация о количестве проживавших в снесенных домах граждан, правовом статусе их жилых помещений, сумме затрат, связанных с компенсацией гражданам изъятия жилых помещений, имелась в свободном доступе у Департамента и была доведена до застройщика письменно.

Учитывая изложенное, апелляционная коллегия полагает, что вывод суда первой инстанции об отсутствии у ответчика обязательств по созданию или приобретению и передаче в муниципальную собственность жилых помещений, необходимых для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, и уплате выкупной цены за изымаемые на основании постановлений администрации города Томска жилые помещения в рамках договора о развитии застроенной территории сделан без учета условий, указанных в пунктах 2.5.1, 2.5.2 договора, которые не признаны установленном порядке судами незаключенными или недействительными.

Кроме того, суд первой инстанции, в обжалуемом решении, ссылаясь на положения статей 32, 86 Жилищного кодекса российской Федерации, указывает на то, что расселение спорных жилых помещений произведено в процессе реализации муниципальным образованием возложенных на него полномочий и в рамках Региональной адресной программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда в 2010-2011 годах, утвержденной Распоряжением Администрации Томской области от 04.5.2010 года №372-ра.

Между тем суд  первой инстанции не учел следующее.

Действительно, согласно представленным в материалы дела документам, расселение спорных жилых помещений реализовывалось муниципальным образованием в рамках Региональной адресной программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда в 2010-2011 годах, утвержденной Распоряжением Администрации Томской области от 04.5.2010 года №372-ра.

Однако, законодательством не установлено ограничений при реализации муниципальным образованием своих обязательств по расселению жителей из аварийного жилья заключать договоры связанных с развитием застроенных территорий.

При указанных обстоятельствах сам факт расселения муниципальным образованием граждан из аварийного жилищного фонда в рамках Региональной программы не имеет правого значения для рассмотрения данного спора.

Из смысла и содержания договора от 20.04.21012 года в целом ЖСК «Заисточный» получил право на заключение договора о развитии застроенной территории, которому корреспондирует его обязанность создать либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения.

Суд принимает во внимание, то обстоятельство, что спорный земельный участок расположен в центральном районе города, с хорошей транспортной доступностью и согласно договору передается ЖСК «Заисточный» без проведения торгов для строительства объекта.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции  приходит к выводу о том, что договор от 20.04.2012 года заключен между муниципальным образованием и ЖСК «Заисточный» на взаимовыгодных условиях.

Таким образом, арбитражным судом  неправильно применены нормы статьей 46.1, 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации, 431 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, выводы арбитражного  суда не соответствуют обстоятельствам дела, что привело к принятию неправильного судебного акта и является основанием для его отмены (пункты 3, 4 части 1, пункт 3 части 2 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Поскольку факт нарушения ответчиком обязательств по договору от 20.04.2012 года, подтвержден материалами дела и ответчиком не оспорен, расчет размера неустойки  проверен судом и признан верным, исковые требования муниципального образования «Город Томск» подлежат удовлетворению в полном объеме.

В силу частей 1, 5 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы на уплату государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 258, 268, 271, пунктом 2 статьи 269  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный  апелляционный суд,

П О С Т А Н О В И Л:

  Решение   Арбитражного суда Томской области от 13 июля 2015 года по делу № А67-4286/2014 отменить.

Принять по делу новый судебный акт.

Обязать жилищно-строительный кооператив  «Заисточный» создать или приобрести и передать в муниципальную собственность жилые помещения в границах населенного пункта г. Томск, необходимые для предоставления гражданам, выселяемым из следующих жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма:

1) г. Томск, ул. Киевская, 92, кв.2 - Кратьковой Елене Викторовне, состав семьи 4 человека;

2) г. Томск, ул. Киевская, 92, кв.6 - Пупышевой Натальи Николаевне, состав семьи 2 человека;

3) г. Томск, ул. Киевская, 92, кв.4 - Михайленко Зинаиде Васильевне, состав семьи 2 человек;

4) г. Томск, ул. Киевская, 92, кв.1 - Стрельцовой Маргарите Ивановне, состав семьи 2 человек;

5) г. Томск, ул. Киевская, 92, кв.10 - Богданову Алексею Викторовичу, состав семьи 2 человека;

6) г. Томск, ул. Киевская, 92, кв.11 - Бугаевой Анне Тимофеевне, состав семьи 4 человека;

Обязать жилищно-строительный кооператив  «Заисточный» уплатить выкупную цену за изымаемые на основании постановлений администрации Города Томска жилые помещения по адресам:

1)     г. Томск, ул. Киевская, 92, кв. 9. Рыночная стоимость помещения определена на основании отчета ООО «Центра финансового консалтинга» г. Новосибирск от 20.01.2011 №119-р/2011 и составляет 270 000 рублей.

2)     г. Томск, ул. Киевская, 92, кв. 9. Рыночная стоимость помещения определена на основании отчета ООО «Оценка недвижимости» г. Томск от 10.06.2011 №325/11 и составляет 688 000,00 рубля.

3)     г. Томск, ул. Киевская, 92, кв. 9. Рыночная стоимость помещения определена на основании отчета ООО «Оценка недвижимости» г. Томск от 10.06.2011 №325/11 и составляет 688 000,00 рубля.

4)     г. Томск, ул. Киевская, 92, кв. 8а. Рыночная стоимость помещения определена на основании отчета ООО «Центра финансового консалтинга» г.Новосибирск от 20.01.2011 №118-р/2011 и составляет 563 102,33 рубля.

5)     г. Томск, ул. Киевская, 92, кв. 8а. Рыночная стоимость помещения определена на основании отчета ООО «Центра финансового консалтинга» г. Новосибирск от 20.01.2011 №118-р/2011 и составляет 714 805,70 рубля.

6)     г. Томск, ул. Киевская, 92, кв. 8. Рыночная