Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 25.08.2015 по делу n А7-1206/2015. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

634050, г. Томск, ул. Набережная реки Ушайки, 24

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Томск                                                                                                   Дело № А7-1206/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 21 августа 2015 года

Полный текст постановления изготовлен 26 августа 2015 года

Седьмой арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующий   Колупаева Л. А., судьи: Музыкантова М.Х., Скачкова О.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Карташовой Н.В.

с использованием средств аудиозаписи

при участии:

от истца: Кочетов Р.М. по доверенности от 28.12.2014;

от ответчика:  Бородина О.Д. по доверенности от 03.09.2014;

от третьего лица: без участия (извещено);

рассмотрев в судебном заседании  апелляционную жалобу

Администрации Зональненского сельского поселения

на решение Арбитражного суда Томской области от 18.06.2015 г.

по делу № А67-1206/2015 (судья Пирогов М.В.)

по иску Администрации Зональненского сельского поселения

(ИНН 7014044339 ОГРН 1057001463122)

к обществу с ограниченной ответственностью «МультиСпорт»

(ИНН 7014049055 ОГРН 1087014000050)

третье лицо - Совет Зональненского сельского поселения муниципального образования «Зональненское сельское поселение» Томского района Томской области

о расторжении договора и взыскании 11 699,09 руб.,

У С Т А Н О В И Л:

Администрация Зональненского сельского поселения (далее – истец, Администрация, апеллянт) обратилась в Арбитражный суд Томской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, к обществу с ограниченной ответственностью «МультиСпорт» о  взыскании 11 699,09 руб. задолженности и расторжении  договора аренды от 10.04.2008 № 44.

К участию в деле в качестве лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечен  Совет Зональненского сельского поселения муниципального образования «Зональненское сельское поселение» Томского района Томской области (далее – Совет, третье лицо).

            Решением Арбитражного суда Томской области от 18.06.2015 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, Администрация обратилась в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, указывая на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела.

В обосновании доводов апелляционной жалобы истец указывает на существенное нарушение ответчиком условий договора, которые подтверждаются материалами дела.

Ответчик в соответствии с требованиями статьи 262 АПК РФ отзыв на апелляционную жалобу не представил.

В судебном  заседании представитель апеллянта в полном объеме поддержал доводы апелляционной жалобы, уточнив её просительную часть, указывая, что оспаривается решение суда в полном объеме.

Представитель ответчика по всем доводам апелляционной жалобы возражала, указывая на обоснованность выводов суда.

Третье лицо отзыв в порядке статьи 262 АПК РФ не представило,  явку своих представителей в судебное заседание не обеспечило, о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом (суд апелляционной инстанции располагает сведениями о надлежащем извещении).

В порядке части 6 статьи 121, части 3 статьи 156, части 1 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие не явившихся представителей третьего лица.

Проверив законность и обоснованность судебного акта в порядке статей 266, 268, АПК РФ, изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене.

Как следует из материалов дела, муниципальному образованию «Зональненское сельское поселение» на праве собственности принадлежат следующие нежилые здания: двухэтажное здание общей площадью 535,7 кв.м по адресу: Томская обл.,Томский р-он, п. Зональная Станция, Совхозная ул. д.1а (условный номер у70:14:5(1):0:141) (свидетельство о государственной регистрации права от 19.12.2011 серии 70-АВ № 218047, л.д. 11, т. 1); одноэтажное нежилое здание общей площадью 226,9 кв.м по адресу: Томская обл., Томский р-он, п. Зональная Станция, Совхозная ул. д.1а, корп. 2 (условный номер у70:14:5(1):0:142) (свидетельство о государственной регистрации права от 19.12.2011 серии 70-АВ № 218073, л.д. 12, т. 1) (выписки из ЕГРП от 20.03.2015, л.д. 85-86, т. 1).

Характеристики зданий указаны в представленных в дело технических паспортах на здания по состоянию на 06.03.2008.

В отношении указанных зданий между Муниципальным образованием «Томский район» (арендодателем) и ООО «МультиСпорт» (арендатором) заключен договор аренды нежилых зданий, являющихся собственностью муниципального образования «Томский район» № 44 от 10.04.2008, по условиям которого арендодатель передаёт по настоящему договору арендатору во временное возмездное владение и пользование двухэтажное отдельно стоящее нежилое здание общей площадью 535,7 кв.м по адресу: Томская область. Томский район, п. Зональная Станция, ул. Совхозная, № 1а (здание 1), одноэтажное отдельно стоящее нежилое здание общей площадью 226,9 кв.м по адресу Томская область. Томский район, п. Зональная Станция, ул. Совхозная, № 1 А, корп. 2 (здание 2) (далее – по тексту договора - недвижимость, объект недвижимости) (раздел 1 пункт 1.1. договора).

Всего занимаемая площадь зданий по договору составляет 762,6 кв.м.

Арендатор должен пользоваться недвижимостью в соответствии с назначением имущества.

Объекты недвижимости передаются в аренду для осуществления деятельности в области спорта и прочей деятельности по организации отдыха развлечений.

Договор был зарегистрирован Управлением Росреестра по Томской области 25.06.2008, 23.06.2008.

В дело представлены подписанные сторонами к договору дополнительные соглашения № 2 от 01.10.2012, зарегистрированное Управлением Росреестра по Томской области 10.01.2013), № 3 от 10.06.2013 об изменении размера арендной платы.

Срок аренды недвижимости – с 01.06.2008 по 30.05.2013 (раздел 1 договора, пункт 6).

В разделе 4 договора сторонами согласован порядок расчетов.

Ежемесячная арендная плата подлежит оплате в рублях и составляет 4 957 руб. (пункт  2).

Арендатор обязан перечислять арендную плату ежемесячно до 10 числа месяца, следующего за отчетным, на расчетный счет УФК по Томской области (Администрация Томского района), указанный в реквизитах получателя платежа (пункт  3).

Дополнительным соглашением № 2 от 01.10.2012  согласовано изменение размера арендной платы до 7 848,40 руб. с 01.10.2012  (л.д. 33-35, т. 1).

Дополнительным соглашением № 3 от 10.06.2013 г. согласовано изменение размера арендной платы до 8 509,35 руб. с 10.06.2013  (л.д. 36-38, т. 1).

Ссылаясь на то, что дополнительным соглашением № 3 от 10.06.2013  договору №44 от 10.04.2008  арендная плата была установлена в размере 8 509,35 руб., однако за период с июня 2013 года по ноябрь 2014 года включительно ответчиком неоднократно были допущены нарушения данного договора в части уплаты арендных платежей, истец обратился к ответчику с уведомлением № 55 от 23.01.2015  о необходимости погасить задолженность по арендным платежам перед Администрацией Зональненского сельского поселения по вышеуказанному договору в размере 27 593,90 руб. (л.д. 39-41, 87-88, т. 1).

В уведомлении истец со ссылкой на невозможность продолжения сотрудничества с ответчиком предложил ему расторгнуть договор.

Данное уведомление ответчику вручено не было и вернулось истцу с отметкой организации почтовой связи «истек срок хранения».

Согласно представленным в дело платежным поручениям ответчика об оплате аренды по договору (л.д. 63-84, 130-133, т. 1) за период с апреля 2013 года по февраль 2015 года арендные платежи ответчика составляли 7 848,40 руб. в месяц, что соответствует арендной плате, установленной дополнительным соглашением № 2 от 01.10.2012 года  к договору.

За период с июня 2013 года  по ноябрь 2014 года  истец начислил ответчику аренду, исходя из размера платежа – 8 509,35 руб. в месяц на общую сумму 153 168,30 руб.

Общая сумма платежей ответчика по расчету истца за тот же период составила 141469,21 руб.

Таким образом, по расчету истца сумма долга ответчика составила: 11 699,09 руб.

Ссылаясь на то, что ответчик нарушил обязательство по уплате арендной платы, возникшее у него в рамках договора аренды № 44 от 10.04.2008 (в редакции дополнительного соглашения № 2 от 01.10.2012, дополнительного соглашения № 3 от 10.06.2013), не полностью вносил арендную плату по данному договору, вследствие чего у него образовалась значительная задолженность, истец обратился в суд с требованием о взыскании долга по договору аренды.

Также истец просит суд расторгнуть договор с ответчиком, ссылаясь на ненадлежащее исполнение им обязанностей по договору в части содержания арендованного имущества и оплату коммунальных ресурсов.

Отказывая в удовлетворении требований, суд пришел к выводу, что нарушения, на которых основаны требования истца, не являются существенными, не носят неустранимого характера и не лишают арендодателя того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора, а так же указал на наличие переплаты по спорному договору.

Рассмотрев материалы дела повторно в порядке главы 34 АПК РФ, суд апелляционной инстанции соглашается с правильностью выводов суда первой инстанции, отклоняя доводы апелляционной жалобы, исходит из следующих норм права и обстоятельств по делу.

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату, порядок и сроки внесения которой определяются договором (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 3 статьи 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 названного Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ).

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ установлено общее правило о расторжении договоров в судебном порядке, согласно которому по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случая, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Судом установлено, что разногласия сторон по вопросу наличия или отсутствия задолженности по договору возникли у сторон в связи с разногласиями о размере арендной платы.

Из материалов дела не усматривается факт государственной регистрации дополнительного соглашения № 3 от 10.06.2013 к договору. Сведений о регистрации договора в дело не представлено.

Оценивая в порядке статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации условия дополнительного соглашения № 3 от 10.06.2013 в совокупности с условиями договора аренды № 44 от 10.04.2008, суд пришел к выводу, что  подписав дополнительное соглашение № 3 от 10.06.2013 к договору, стороны такого соглашения связали себя обязательствами, которые не могут быть произвольно изменены одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами (абзац 3 пункта 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

Отсутствие государственной регистрации договора (дополнительного соглашения к договору), подлежащего такой регистрации в силу требований федерального закона, не освобождает лиц, подписавших соответствующий документ, при достижении между ними согласия по всем существенным условиям сделки, от исполнения принятых на себя обязательств в рамках содержащихся в тексте договора (соглашения) условий (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 12.09.2014 по делу №А75-6299/2013).

С учетом изложенного порядок начисления аренды истцом за спорный период в размере, предусмотренном условиями дополнительного соглашения № 3 от 10.06.2013 г. суд обоснованно признал обоснованным.

Из материалов дела следует, что наличие сложившейся переплаты по договору представитель истца подтвердил в ходе судебного заседания, указывая невозможность идентифицировать платежи. Убедительных доводов со ссылкой на нормы права или условия договора, которые подтверждают препятствия для идентификации поступивших от ответчика платежей,  не привел.  

С учетом изложенного, наличия в деле доказательств оплаты аренды, суд обоснованно признал довод истца о наличии у ответчика долга по оплате аренды по договору в сумме 11 699,09 руб. необоснованным, а ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства по оплате аренды после  внесения  арендной платы  обоснованно признано  судом как несущественное нарушение  договора.

Довод апелляционной жалобы о нарушении ответчиком условий договора об осуществлении текущего и капитального ремонта, отклоняется апелляционной инстанцией, поскольку как установил суд и следует из условий спорного договора  сроки проведения ремонта  договором не согласованы, равно согласование порядка проведения такого ремонта и распределения обязанностей