Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2015 по делу n А45-7170/2015. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

634050, г. Томск, ул. Набережная реки Ушайки, 24

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Томск                                                                                              Дело № А45-7170/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 18 августа 2015 года

Полный текст постановления изготовлен 24 августа 2015 года

Седьмой арбитражный апелляционный суд  в составе:

председательствующего  Кривошеиной С. В.

судей Павлюк Т. В., Хайкиной С. Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Казариным И. М.

с использованием средств аудиозаписи

при участии:

от истца: без участия,

от ответчика: руководителя Гончарука А. А. (приказ, выписка из ЕГРЮЛ),

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Департамента земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска  на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 22.05.2015 по делу № А45-7170/2015 (судья Айдарова А. И.) по исковому заявлению Департамента земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска (ИНН 5406102806, ОГРН 1025402451470), г. Новосибирск, к обществу с ограниченной ответственностью «ФИРМА «ПРОГРЕСС» (ИНН 5410781332, ОГРН 1135476167991), г. Новосибирск, о расторжении договора аренды недвижимого имущества муниципальной казны от 19.12.2013 года № 004351-НП; о взыскании задолженности в размере 26 431,08 руб., пени в размере 3589,93 руб., об обязании освободить занимаемые нежилые помещения,

У С Т А Н О В И Л:

Департамент земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска (далее – Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «ФИРМА «ПРОГРЕСС» (далее – ООО «ФИРМА «ПРОГРЕСС», ответчик) о расторжении договора аренды недвижимого имущества муниципальной казны от 19.12.2013 № 004351-НП, взыскании задолженности в размере 26 431,08 руб., пени в размере 3589,93 руб., обязании освободить занимаемые нежилые помещения.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 22.05.2015 в удовлетворении заявленных исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, Департамент обратился в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт – удовлетворить заявленные исковые требования Департамента.

В обоснование жалобы истец указывает, что техническое состояние объекта недвижимости, переданного по договору аренды нежилых помещений, указано в акте приема-передачи недвижимого имущества муниципальной казны, в связи с чем арендатор знал о существенных недостатках арендуемого имущества и должен был осознавать риск неблагоприятных для себя последствий в виде невозможности использовать имущество по назначению в соответствии с условиями договора аренды.

ООО «ФИРМА «ПРОГРЕСС» в представленном в материалы дела отзыве на апелляционную жалобу не соглашается с ее доводами и просит решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу Департамента - без удовлетворения.

На основании части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) дело рассмотрено в отсутствие представителей Департамента, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства.

Представитель ответчика в судебном заседании суда апелляционной инстанции против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по доводам отзыва.

Проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции в порядке статьи 268 АПК РФ, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителя ООО «ФИРМА «ПРОГРЕСС», суд апелляционной инстанции считает решение арбитражного суда не подлежащим отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 19.12.2013 между Департаментом (арендодатель) и ООО «ФИРМА «ПРОГРЕСС» (арендатор) заключен договор аренды имущества муниципальной казны № 004351-НП, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору во временное пользование за плату нежилые помещения в жилом доме, расположенные по адресу: г. Новосибирск, Дзержинский район, ул. Авиастроителей, 1/9, общей площадью 85,50 кв.м. для использования с целью оказания бытовых услуг – офис и парикмахерскую (пункты 1.1, 1.2 договора).

Пунктом 8.1 договора установлен срок аренды: с 19.12.2013 по 19.12.2018.

Согласно пункту 2.2.7 договора арендатор обязан вносить арендную плату в размере, порядке и сроки, установленные в разделе 3 настоящего договора.

В соответствии с пунктом 3.2 договора арендная плата составляет 5 643 руб. в месяц, с учетом НДС – 6 658,74 руб.

Арендатор ежемесячно вносит на расчетный счет арендодателя не позднее 15 числа текущего месяца:

- в период с 19.12.2013 по 18.12.2014 – 40% от размера арендной платы, что составляет сумму 2 257,20 руб. в месяц (с учетом НДС – 2 663,50 руб.),

- в период с 19.12.2014 по 18.12.2015 - 60% от размера арендной платы, что составляет сумму 3 358,80 руб. в месяц (с учетом НДС – 3 995,24 руб.),

- в период с 19.12.2015 по 18.12.2016 – 80% от размера арендной платы, что составляет сумму 4 514,40 руб. в месяц с учетом НДС,

- в период с 19.12.2016 и далее – 100 % от размера арендной платы.

Данное условие было сформулировано сторонами с учетом, что передаваемое в аренду помещение требовало необходимости текущего ремонта, необходимости капитального ремонта при этом не требовалось.

В силу пункта 4.1 договора в случае несвоевременного перечисления арендной платы в сроки, указанные в пункте 3.2 настоящего договора, арендатор обязан уплатить арендодателю пеню в размере 0,1% от суммы задолженности по арендной плате за каждый день просрочки платежа.

Держатель имущества казны в лице МУП города Новосибирска «Центр муниципального имущества» во исполнение условий договора передал имущество обществу по акту приема-передачи от 19.12.2013, подписанному арендатором.                                 

Ссылаясь на то обстоятельство, что в нарушение условий заключенного договора аренды арендатор систематически не исполнял свои обязанности по внесению арендной платы, Департамент обратился с исковым заявлением о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.06.2014 по 31.03.2015 в размере 26 431,08 руб., пени в размере 3 589,93 руб. и расторжении договора аренды.

Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд первой инстанции установил, что начиная с апреля 2014 года по настоящее время ООО «Фирма «ПРОГРЕСС» не использовало и не могло использовать арендуемое помещение по своему назначению в связи с его периодическими затоплениями.

Поддерживая выводы суда первой инстанции, и отклоняя доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

Согласно статьям 307, 309, 310 ГК РФ обязательства возникают из договоров и иных оснований, предусмотренных законом, и должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Обязанность арендатора по своевременной оплате арендодателю арендных платежей предусмотрена пунктом 2.2.7 договора от 19.12.2013.

Передача предмета договора арендодателем арендатору последним  не оспаривается.

Согласно пункту 1 статьи 611 и пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, а арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Между тем, как указывает общество, арендодатель предоставил в аренду помещения с существенными недостатками, указанные недостатки после обращения арендатора арендодатель не устранил, размер арендной платы соразмерно не уменьшил.

Так, из акта от 08.04.2014, составленного представителем арендодателя - специалистом МУП «ЦМИ», следует, что 07.04.2014 было обнаружено, что помещение было затоплено на 50 сантиметров от уровня пола талыми водами, проникшими в него через разрушенную отмостку и стену здания.

16.04.2014 по данному факту МУП «ЦМИ» направило письмо в управляющую компанию многоквартирного жилого дома - ООО УК «Дзержинец» с требованием об устранении причины попадания внешней талой и (или) дождевой воды в арендованное помещение.

Однако от арендодателя никаких дальнейших действий по устранению препятствий в пользовании переданным в аренду помещением не последовало.

27.05.2014 комиссией в составе специалиста ПТО МУП «ЦМИ» Писарева А.К., инженера ЖЭУ-76 Лебедкина Н.А. и директора ООО «Фирма «ПРОГРЕСС» Гончарука А.А. произведено обследование помещения, расположенного в подвале жилого дома по ул. Авиастроителей 1/9, по результатам которого установлен факт повторного затопления арендуемого помещения по причине поступления дождевой воды в помещение через внешнюю стену и лестницу входа.

При таких обстоятельствах, спорное помещение в указанный период времени использовать было невозможно, как и проводить текущий ремонт.

Пунктом 1 статьи 612 ГК РФ предусмотрена ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

- потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Материалами дела подтверждается, что 27.05.2014 ООО «Фирма «ПРОГРЕСС» предложило провести ремонт отмостки своими силами и за свой счет с последующим зачетом затраченных на ремонт отмостки денежных средств в счет арендной платы по договору в размере сметной стоимости работ 23 164,58 руб.

Письмом от 27.05.2014 № 2/05 арендатор также сообщил, что в связи с непринятием мер по устранению причины попадания внешней талой и (или) дождевой воды в арендованное помещение, он вынужден прекратить ремонтные работы, так как весь ремонт будет уничтожен талой водой.

Письмом от 09.06.2014 № 31/06/06273 арендодатель подтвердил, что причиной затопления арендуемого помещения является поступление поверхностных талых вод через разрушенную отмостку здания. Отмостка здания является общим имуществом многоквартирного жилого дома, бремя содержания которого несут собственники здания. В адрес управляющей компании направлено письмо с требованием отремонтировать отмостку.

Одновременно арендодатель сообщил арендатору о невозможности зачета суммы понесенных арендатором расходов на устранение недостатков в счет арендной платы и о принятии решения в соответствии со статьей 614 ГК РФ произвести соответственное уменьшение размера арендной платы по договору аренды от 19.12.2014 № 004351-НП за период с 07.04.2014 до момента проведения ремонта отмостки здания, а также арендодатель сообщил о возможности продления срока проведения ремонтных работ.

Из протокола комиссии по ведению претензионной работы с арендаторами от 18.03.2015 № 59, следует, что комиссией принято решение о соответственном уменьшении размера арендной платы по договору аренды с 07.04.2014 до момента проведения работ по ремонту отмостки здания.

Между тем, в связи с тем, что провести ремонтные работы по восстановлению арендуемого объекта недвижимости не представляется возможным, а также имеющейся задолженностью арендатора, принято решение о расторжении договора аренды и взыскании арендной платы и пени с ответчика в судебном порядке.

Уведомлением от 19.01.2015 № 31/06-0088 Департамент земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска предложил расторгнуть договор аренды по причине невозможности проведения ремонтных работ по восстановлению арендуемого объекта либо в срок до 15.02.2015 погасить образовавшуюся задолженность по состоянию на 12.01.2015 и уплатить пени.

Письмом от 12.02.2015 № 1/02 ООО «Фирма «Прогресс» не согласилось с предложением Департамента о расторжении договора аренды и требованием об уплате суммы арендной платы, ссылаясь на невозможность использования помещения с момента его затопления, ожидая устранения протекания воды.

Между тем, от арендодателя никаких действий по устранению препятствий в пользовании переданным в аренду помещений не последовало.

ООО «Фирма «ПРОГРЕСС», ссылаясь на понесенные расходы, связанные с проведением ремонтных работ, расходов по государственной регистрации договора аренды, предложение Департамента о расторжении договора отклонило.

Согласно акту проверки использования нежилого помещения от 25.03.2015 в арендуемых помещениях оканчивают ремонт, на стенах помещения (на стыке с полом) имеются подтеки, на полу начинают образовываться лужи. Состояние отмостки здания из-за скопившегося снега установить не удалось.

01.04.2015 обществом в адрес Департамента направлено письмо № 4/01 с необходимостью обратиться к управляющей компании с требованием убрать снег с прилегающего газона, очистить отмостку здания от снега, и осуществить пропуск талых вод мимо входа в арендуемое помещение для предотвращения его затопления.

15.04.2015 комиссией в составе специалиста ТО МУП «ЦМИ» Писарева А.К. и директора ООО «Фирма «ПРОГРЕСС» Гончарука А.А. подписан акт о том, что 31.03.2015  было обнаружено затопление спорного нежилого помещения, установлено