Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2015 по делу n А45-665/2015. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

634050, г. Томск, ул. Набережная реки Ушайки, 24

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Томск                                                                                                Дело № А45-665/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 06 августа 2015 года

Полный текст постановления изготовлен 13 августа 2015 года

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Кривошеиной С. В.

судей Хайкиной С. Н., Ходыревой Л. Е.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Лачиновой К. А.

без участия лиц, участвующих в деле,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 13.05.2015 по делу № А45-665/2015 (судья Емельянова Г. М.) по заявлению индивидуального предпринимателя Семьянова Игоря Ивановича, г. Новосибирск, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области, третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «Север», г. Новосибирск, о признании недействительным сообщения об отказе в государственной регистрации прав,

У С Т А Н О В И Л:

Индивидуальный предприниматель Семьянов Игорь Иванович (далее – предприниматель Семьянов И.И., заявитель) обратился в Арбитражный суд Новосибирской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) о признании недействительным сообщения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (далее – Управление Росреестра, заинтересованное лицо) от 14.10.2014 № 01/406/2014-34 об отказе в государственной регистрации права собственности на нежилое здание, площадью 37, 5 кв.м., расположенное по адресу Новосибирская область, г.Новосибирск, ул. Курчатова; об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области зарегистрировать переход права собственности на индивидуального предпринимателя Семьянова Игоря Ивановича на нежилое здание, площадью 37, 5 кв.м., с кадастровым номером 54:35:041095:5291, расположенное по адресу Новосибирская область, г.Новосибирск, ул. Курчатова, 3/4.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Север» (далее – ООО «Север», третье лицо).

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 13.05.2015 заявленные требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с указанным решением, Управление Росреестра обратилось в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований заявителя в полном объеме.

В обоснование своей позиции заинтересованное лицо приводит следующие доводы:

- представленный в качестве документа-основания права собственности договор купли-продажи № 5/1 от 16.11.1995 не содержит отметки о его регистрации в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству г. Новосибирска;

- договор купли-продажи № 5/1 от 16.11.1995 не содержит описание земельного участка, на котором расположено вышеназванное здание, а, следовательно, условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным;

- из представленных на государственную регистрацию документов невозможно определить, исполнил ли покупатель в полном объеме свое обязательство по оплате имущества.

Предприниматель Семьянов И.И. в представленном в материалы дела отзыве на апелляционную жалобу не соглашается с ее доводами и просит решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу Управления - без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

В порядке части 3 статьи 156, части 1 статьи 266 АПК РФ суд считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене по следующим основаниям.      

Из материалов дела следует, что 16.11.1995 между ТОО «Кентавр» (продавец) и ЧП № 505 в лице Семьянова Игоря Ивановича (покупатель) заключен договор № 5/1, согласно которому заявитель приобрел в собственность недвижимое имущество: склад размером 6х8 м, площадь прилегающей территории 50 кв.м., находящееся по адресу: г.Новосибирск, ул. Курчатова, 3/4.

По акту приема-передачи от 16.11.1995, подписанному уполномоченными представителями обеих сторон, имущество передано покупателю.

12.10.2014 предприниматель Семьянов И.И. обратился в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости здание, кадастровый (условный) номер 54:35:041095:5291, площадью 37,5 кв. м.

Сообщением от 14.10.2014 предпринимателю в государственной регистрации права на указанный объект отказано.

Предприниматель Семьянов И.И., считая указанный выше отказ в государственной регистрации незаконным и нарушающим его права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, обратился в Арбитражный суд Новосибирской области с настоящим требованием.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что заявителем для государственной регистрации были представлены все необходимые документы в соответствии с требованиями статьи 20 Закона о государственной регистрации.

Седьмой арбитражный апелляционный суд  при рассмотрении апелляционной жалобы исходит из следующего.

В силу статьи 198 АПК РФ организация вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагает, что оспариваемые решение, действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают ее права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на нее какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно статье 17 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ) основанием для государственной регистрации возникновения права собственности являются документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица, если иное не установлено федеральным законом. При уклонении одной из сторон от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны  (статья 16 Закона № 122-ФЗ).

Согласно статье 13 Закона № 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится в следующем порядке:

- прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов; правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;

- установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

- внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

- совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

В силу пункта 1 статьи 18 Закона № 122-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

В соответствии с пунктом 1 статьи 20 Закона № 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию права, по форме или содержанию не соответствуют требованиям законодательства; лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества; не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.

Как следует из пункта 2 статьи 17 Закона № 122-ФЗ, не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что основанием для отказа послужило то обстоятельство, что договор купли-продажи, представленный на регистрацию права, не содержит отметки о его регистрации в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству г. Новосибирска.

В связи с чем Управление Росреестра пришло к выводу, что правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества не свидетельствует о наличии у заявителя прав на спорный объект недвижимого имущества.

Данные доводы заинтересованного лица правомерно отклонены судом первой инстанции.

Согласно пункту 1 статьи 2 Закона № 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Материалами дела установлено, что спорный объект недвижимости приобретен заявителем по договору купли-продажи от 16.11.1995 № 5/1.

При этом спорный объект недвижимости построен и введен в эксплуатацию в 1987 году, в связи с чем право собственности на данный объект у продавца по договору от 16.11.1995 № 5/1 (ТОО Торгово-финансовая компания «Кентавр») возникло до вступления в силу Закона № 122-ФЗ.

ООО Торгово-финансовая компания «Кентавр» ликвидировано 06.12.2006 вследствие признания его несостоятельным (банкротом), что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ от 13.05.2015.

Согласно пункту 62 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» на основании статей 58, 1110 и 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

При таких обстоятельствах, учитывая факт исключения продавца из Единого государственного реестра юридических лиц, а также фактическое исполнение сторонами обязательств по передаче недвижимого имущества и денежных средств в рамках договора купли-продажи,  суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что требования о государственной регистрации права подлежали удовлетворению.

К тому же, как разъяснено в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.09.2009 № 1395/09, отказ в удовлетворении требований покупателя объекта недвижимости о регистрации перехода права собственности (либо о регистрации права), предъявленных к уполномоченному в сфере государственной регистрации прав на недвижимость органу власти, в ситуации, когда сделка купли-продажи сторонами фактически исполнена, правопритязания третьих лиц на недвижимое имущество отсутствуют, а продавец утратил правоспособность, не соответствует статьям 223, 549, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации и противоречит принципу правовой определенности.

Кроме того, согласно ответу Департамента земельных и имущественных отношений Мэрии г. Новосибирска от 05.09.2014 (л.д. 15) договор купли-продажи муниципального предприятия кафе «СНЕГИРИ», расположенного по адресу: г.Новосибирск, ул. Курчатова, 3/4, зарегистрирован комитетом по управлению имуществом