Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 04.08.2015 по делу n А03-4559/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Изменить решение (определение) суда полностью и принять новый судебный акт

Российской Федерации.

Согласно части 3 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

В обжалуемом определении суд первой инстанции, оценив представленные в материалы дела истцом и ответчиком отчеты об оценке рыночной стоимости залогового имущества, пришел к выводу, что начальная продажная цена подлежит определению на основании отчета об оценке, представленного ответчиком. Судом первой инстанции сделан обоснованный вывод о том, что отчет Алтайского краевого экспертного бюро независимых экспертиз №000089/15 от 21.04.2015 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества: нежилого здания общей площадью 1416,7 кв.м., расположенного по адресу: Алтайский край, Локтевский район, город Горняк, улица Советская, 1а, согласно которому рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 21.04.2015 составляет 12 999 398 руб., является более объективным, поскольку составлен в период времени, наиболее приближенный к дате рассмотрения по существу вопроса о стоимости заложенного имущества и, соответственно, отражает реальную рыночную стоимость заложенного имущества.

Апелляционный суд считает обоснованным  указанный вывод суда первой инстанции.

Довод апеллянта о необоснованном удовлетворении ходатайства ответчика о назначении экспертизы по определению рыночной стоимости заложенного имущества не нашел подтверждения в материалах дела, ходатайство ответчика о назначении судебной экспертизы соответствует требованиям действующего арбитражного процессуального законодательства.

Невнесение МУП «Горняцкий» денежных средств, необходимых выплате экспертному учреждению, и последующее принятие в качестве доказательства по делу отчета №000089/15 от 21.04.2015 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, выполненного Алтайским краевым экспертным бюро независимых экспертиз, не свидетельствует о нарушении судом первой инстанции норм материального и процессуального права в силу того, что стороны спора в силу части 1 статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеют права представлять соответствующие доказательства в обоснование своей позиции по делу, тогда как представленные доказательства оцениваются судом по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при этом представленные доказательства не имеют заранее установленной силы для арбитражного суда. 

Кроме того, суд апелляционной инстанции принимает во внимание, что согласно пункту 26 Приказа Министерства экономического развития Российской Федерации № 256 от 20.07.2007 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, за исключением кадастровой, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более шести месяцев.

Отчет об оценке № 242-11.14, выполненный ООО «Оценка плюс» по заданию истца, составлен по состоянию на 21.11.2014, фактическая дата оценки – 13.11.2014. Таким образом, указанный отчет составлен практически за 6 месяцев до даты вынесения оспариваемого определения суда первой инстанции.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что, возражая против принятия судом представленного ответчиком отчета об оценке, со ссылкой на то, что ответчик, несмотря на удовлетворение судом ходатайства о назначении судебной экспертизы, не внес денежные средства на депозит суда, а обратился к оценщику самостоятельно, сам истец с ходатайством о назначении судебной экспертизы не обратился.

Принимая во внимание, что суд обязан предпринимать меры для определения начальной продажной цены объектов залога, которая должна быть максимально приближенной к рыночной цене, поскольку целью обращения взыскания на заложенное имущество является его реализация при соблюдении баланса интересов залогодателя и взыскателя суд пришел к правомерному выводу о наличии оснований для разрешения вопроса об изменении начальной продажной цены имущества.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации по вопросу изменения порядка и способа исполнения судебного акта, сформированной в Определении от 04.0.2014 № 211-О, достижение баланса интересов участников гражданского оборота в ситуации уменьшения рыночной цены заложенного имущества по сравнению с ее значением на момент обращения взыскания может быть обеспечено на основании норм процессуального права. Так, порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку Федеральным законом № 102-ФЗ от 16.07.1988 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не установлены иные правила (абзац 2 пункта 1 статьи 56 указанного закона).

Если рыночная цена предмета залога значительно снизилась после вступления в законную силу решения суда об обращении на него взыскания, после признания торгов несостоявшимися возможно обращение залогодателя или залогодержателя в суд с заявлением об изменении начальной продажной цены заложенного имущества, которое подлежит рассмотрению по правилам, предусмотренным статьей 324 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (пункт 42 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10 от 17.02.2011 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге»).

Согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона № 102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» суд, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, должен определить и указать в нем, в частности, начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации; начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом; если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Суд первой инстанции, обоснованно приняв во внимание данные отчета № 000089/15 от 21.04.2015 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, выполненного Алтайским краевым экспертным бюро независимых экспертиз по заданию ответчика, ошибочно руководствовался положениями пункта 9 статьи 77.1 Федерального Закона № 102-ФЗ от 16.07.1998  «Об ипотеке».

В пункте 9 статьи 77.1. Федерального закона № 102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» указано, что продажа заложенного имущества, указанного в пункте 8 настоящей статьи, осуществляется на публичных торгах в соответствии со статьями 57 и 58  настоящего Федерального закона. Начальная продажная цена заложенного имущества при его реализации на публичных торгах определяется по решению суда на основании отчета оценщика и устанавливается равной рыночной стоимости заложенного имущества, определенной в отчете оценщика.

В статье 54  Федерального закона № 102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» содержится общее правило том, что начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом; если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. При этом указано, что особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 Федерального закона № 102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Вместе с тем, в пункте 9 статьи 77.1 Федерального закона № 102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» содержится исключение из общего правила, которое подлежит применению только в отношении наемного дома, при обращении на него взыскания.

В рассматриваемой ситуации имущество должника, являющееся предметом залога, наемным домом не является, представляет собой нежилое здание, обращение взыскания на такого рода недвижимое имущество должно осуществляться осуществляется по правилам статьи 54 Федерального закона №102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Таким образом, суд первой инстанции, удовлетворяя требования истца об изменении способа и порядка исполнения решения суда, должен был руководствоваться положениями статьи 54 Федерального закона № 102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и установить начальную продажную цену заложенного имущества в размере 10 399 518,40 руб. (80% рыночной стоимости имущества, определенной в отчете Алтайского краевого экспертного бюро независимых экспертиз № 000089/15 от 21.04.2015 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества).

Учитывая, что судом первой инстанции к спорным правоотношениям необоснованно были применены положения пункте 9 статьи 77.1 Федерального закона № 102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)», руководствуясь пунктом 3 части 4 статьи 272, пунктом 4 части 1 и пунктом 2 части 2 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции считает вынесенное определение подлежащим изменению в части определения размера начальной продажной стоимости спорного недвижимого имущества в размере 12 999 398 руб. и установлению указанной стоимости в размере 10 399 518,40 руб.

Руководствуясь статьями 268, 271, пунктом 3 части 4 статьи 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Алтайского края области от 13 мая 2015 года по делу №А03-4559/2013 изменить, изложив в следующей редакции:

Изменить начальную продажную цену заложенного имущества – нежилого здания, площадью 1416,7 кв.м, инвентарный номер 01:225:002:000024020, литер А, этажность 3, расположенное по адресу: Алтайский край, Локтевский район, г. Горняк, ул. Советская, 1а, указанную в решении суда от 23.07.2013 по данному делу, установив ее в размере 10 399 518,40 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Председательствующий                                                        Т.Е. Стасюк

Судьи                                                                                       В.М. Сухотина

                                                                                                             Д.Г. Ярцев