Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2015 по делу n А67-5397/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

634050, г. Томск, ул. Набережная реки Ушайки, 24

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

(резолютивная часть)

г. Томск                                                                                                   Дело № А67-5397/2014

Полный текст постановления изготовлен 14 июля 2015 года

Резолютивная часть постановления объявлена 09 июля 2015 года

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи Т.Е. Стасюк,

судей: М.Ю. Кайгородовой, Д.Г. Ярцева,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи И.В. Скороходовой,

при участии в судебном заседании:

от истца – Письменский Б.В. по доверенности от 11.02.2015, паспорт, Быстрых А.С. по доверенности от 27.01.2014, паспорт,

от ответчика  – Пимонова Т.В. по доверенности от 09.10.2014, паспорт,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью «ПСК «Ленинская» (рег. №07АП-5301/15)

на решение Арбитражного суда Томской области от 30 апреля 2015 года по делу №А67-5397/2014 (судья Д.И. Янущик)

по иску  Общества с ограниченной ответственностью «ПСК «Ленинская» (ИНН 5406271321, ОГРН 1045402449696)

к Обществу с ограниченной ответственностью «Стройлад» (ИНН 7017122521, ОГРН 1057002515283)

о взыскании 1 687 821 руб.,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «ПСК «Ленинская» (далее -  ООО «ПСК «Ленинская») обратилось в Арбитражный суд Томской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Стройлад» (далее – ООО «Стройлад»)  о взыскании 1 687 821 руб. неосновательного обогащения за пользование земельным участком с кадастровым номером 70:21:0200022:4299, площадью 21 971 кв.м., расположенным по адресу: город Томск, улица Нахимова, 8/6, за период с 21.05.2014 по 21.06.2014, с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исковые требования основаны на положениях статей 614, 1102, 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что на стороне ответчика возникло неосновательное обогащение в связи с бездоговорным пользованием земельным участком с кадастровым номером 70:21:0200022:4299, площадью 21 971 кв.м., расположенным по адресу: город Томск, улица Нахимова, 8/6, в период с 21.05.2014 по 21.06.2014, принадлежащим в спорный период истцу.

Решением Арбитражного суда Томской области от 30.04.2015 исковые требования удовлетворены в части. С ООО «Стройлад» в пользу ООО «ПСК «Ленинская» взыскано 80 000 руб. неосновательного обогащения и 1 416,23 руб. расходов истца по уплате государственной пошлины, всего - 81 416,23 руб. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым по делу решением, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Томской области от 30.04.2015 отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме, ссылаясь на неполное исследование обстоятельств дела, несоответствие выводов суда первой инстанции обстоятельствам дела, нарушение норм процессуального права.

В обоснование к отмене решения Арбитражного суда Томской области от 30.04.2015 заявитель, указывает, что суд первой инстанции необоснованно отказал истцу в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы; на ошибочность вывода Арбитражного суда Томской области о соответствии  заключения эксперта «Симплекс» от 03.02.2015 требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности и об отсутствии в указанном заключении неточностей и неясностей. По мнению заявителя жалобы, в текстовой и расчетной частях судебно-оценочной экспертизы содержатся существенные ошибки, что привело к неправильному определению стоимости арендной платы.

В частности, апеллянт указывает на отсутствие в материалах экспертного исследования принт-скринов выбранных аналогов спорного земельного участка; считает, что в описании содержания и результатах исследования экспертом не достаточно аргументированно приведен отказ от использования доходного подхода к оценке; не обоснован отказ эксперта от использования затратного метода на основании отсутствия на земельном участке улучшений, в связи с тем, что на спорном участке фактически находится здание производственно-складского назначения; при описании исходных данных для оценки экспертом некорректно определен объект аналога №1, так как в соответствии с данными соответствующего объявления объектом является не земельный участок, а первый этаж административного здания; аналог №3 относится к землям промышленного назначения, в то время как спорный земельный участок относится к району общественно-деловой застройки; подбор аналогов по фактору сопоставимости местоположения с объектом оценки некорректен, в экспертном заключении отсутствует анализ рынка недвижимости города Томска.

В отзыве на апелляционную жалобу ответчик возразил против ее удовлетворения. Просил оставить в силе решение суда первой инстанции.

В судебном заседании представители истца поддержали доводы апелляционной жалобы, настаивали на удовлетворении исковых требований.

Представитель ответчика в судебном заседании просил оставить решение Арбитражного суда Томской области без изменения.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей сторон, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене или изменению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, в соответствии с выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 01/003/2014-17702 от 01.08.2014 (л.д. 22, т.1) ООО «Стройлад» на праве собственности принадлежат нежилые помещения  с кадастровым номером 70:21:0200022:4340, общей площадью 20572,8 кв.м, этаж 1, 2, 3, номера на поэтажном плане: 1048-1094, 1096-1116, 1118-1156, 2058-2070, 3040-3054, расположенные по адресу: город Томск, улица Нахимова, дом 8, строение 13.

Между ООО «Стройлад» (арендатором) и ООО «Ретэил-Инвест» (арендодателем) был заключен договор аренды земельного участка №287 ТН от 01.04.2011, в соответствии с которым арендодатель передает арендатору в пользование земельный участок площадью 28455,5 кв.м, с кадастровым номером 70:21:0200022:0277, расположенный по адресу: город Томск, улица Нахимова, дом 8, для размещения на указанном земельном участке строения №13, по улице Нахимова, дом 8, площадью 20572,80 кв.м. (пункты 1.1, 1.4 договора).

На основании договоров купли-продажи недвижимого имущества №2 от 06.03.2013, №3/1 от 03.07.2013, заключенных между ООО «ПСК «Ленинская» (покупателем) и ООО «АГАТ» (продавцом), ООО «ПСК «Ленинская» (покупателем) и ООО «Новый капитал» (продавцом), соответственно, к истцу перешло право собственности на доли размером 142278/284555 и 142277/284555 на земельный участок с кадастровым номером 70:21:0200022:0277, общей площадью 28455,5 кв.м.

На основании решения единственного участника ООО «ПСК «Ленинская» из состава земельного участка с кадастровым номером 70:21:0200022:0277, общей площадью 28455,5 кв.м, был выделен земельный участок с кадастровым номером 70:21:0200022:4299, общей площадью 21 971 кв.м., расположенный по адресу: город Томск, улица Нахимова, 8/6 (л. д. 15, т.1).

Право собственности истца на указанный земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации и обслуживания комплекса зданий и сооружений машиностроительного предприятия, с кадастровым номером 70:21:0200022:4299, общей площадью 21 971 кв.м., расположенный по адресу: город Томск, улица Нахимова, 8/6, подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 70-АВ № 469794 от 22.08.2013 (л. д. 21, т.1).

Согласно акту осмотра земельного участка №18 от 01.11.2013 Муниципального бюджетного учреждения «Томский городской центр инвентаризации и учета» (л. д. 16, т.1) на земельном участке с кадастровым номером 70:21:0200022:4299, общей площадью 21 971 кв.м., расположенном по адресу: город Томск, улица Нахимова, 8/6, находится нежилое строение по адресу: город Томск, улица Нахимова, дом 8, строение 13, в котором находятся нежилые помещения № 1048-1094, 1096-1116, 1118-1156, 2058-2070, 3040-3054, общей площадью 20572,8 кв.м.

Истец, как собственник земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, принадлежащий ответчику, направил в адрес ООО «Стройлад» уведомление от 04.02.2014 о расторжении договора аренды земельного участка №287 ТН от 01.04.2011, заключенного ранее между ООО «Ретэил-инвест» и ООО «Стройлад» (л. д. 91, т.1). Согласно указанному уведомлению договор аренды земельного участка считается расторгнутым по истечении трех месяцев с момента получения ООО «Стройлад» уведомления от 04.02.2014. Указанное уведомление получено ответчиком 20.02.2014 (л. д. 97, т.1).

Истец направил ответчику предложение от 25.06.2014 о заключении договора аренды. К указанному предложению были приложены проект договора аренды, расчет размера арендной платы (отчет оценщика), копия свидетельства о государственной регистрации права.

Стоимость арендной платы определена истцом на основании отчета №390-А/2014 от 07.05.2014 ООО «Бюро оценки «ТОККО», являющегося членом Некоммерческого партнерства «Партнерство РОО», подготовленного ООО «Бюро оценки «ТОККО» по заказу ООО «ПСК «Ленинская».

Согласно указанному отчету, итоговое значение рыночной ставки арендной платы для оцениваемого объекта – земельного участка общей площадью 21 971 кв.м, расположенного на землях населенного пункта по адресу: Томская  область, город Томск, улица Нахимова, 8/6, кадастровый номер 70:21:0200022:4299, составляет 1 687 821 руб. в месяц.

Истец, полагая, что на стороне ответчика возникло неосновательное обогащение в размере месячной арендной платы за спорный земельный участок, установленной на основании отчета №390-А/2014 от 07.05.2014 ООО «Бюро оценки «ТОККО»,  в период с 21.05.2014 по 21.06.2014, в связи с тем, что с момента расторжения договора аренды земельного участка (с 21.05.2014) в отсутствие нового договора аренды ответчик продолжал пользоваться указанным земельным участком, без каких-либо законных оснований, ООО «ПСК «Ленинская» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Соглашаясь с выводами суда первой инстанции о наличии оснований для удовлетворения требований истца в части, суд апелляционной инстанции руководствуется следующим.

В части 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Отсутствие заключенного договора аренды земельного участка не освобождает фактического землепользователя от обязанности вносить плату за пользование и не лишает лицо, имуществом которого пользовался ответчик, права предъявить требование о взыскании стоимости такого пользования.

В соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

В предмет доказывания по иску о взыскании неосновательного обогащения входят факт пользования ответчиком земельным участком, факт неосновательного обогащения ответчика за счет истца и размер неосновательного обогащения.

Факт пользования ответчиком в спорный период земельным участком с кадастровым номером 70:21:0200022:4299, площадью 21 971 кв.м., расположенным по адресу: город Томск, улица Нахимова, 8/6, подтвержден материалами дела и ответчиком не оспорен.

Факт неосновательного обогащения ответчика в спорный период за счет истца в виде сбережения платы за пользование принадлежащим истцу земельным участком также подтвержден материалами дела.

Разногласия сторон заключаются в размере рыночной стоимости платы за пользование спорным земельным участком.

Ответчик полагает представленный истцом отчет недостоверным и ссылается на отчет №1083/2013 от 20.12.2013, подготовленный ООО «Западно-Сибирская оценочная компания» по заказу ООО «Симплекс»,  согласно которому размер арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 70:21:0200022:4299, площадью 21 971 кв.м., расположенным по адресу: город Томск, улица Нахимова, 8/6, на дату оценки составляет 82 000 руб. в месяц (л. д. 4-88, т. 2).

По ходатайству ответчика в целях определения размера неосновательного обогащения и разрешения возникших противоречий в определении размера платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 70:21:0200022:4299, площадью 21 971 кв.м., расположенным по адресу: город Томск, улица Нахимова, 8/6 определением Арбитражного суда Томской области от 08.12.2014 была назначена судебно-оценочная экспертиза, проведение которой было поручено ООО «Симплекс» (город Новокузнецк).

Истец также ходатайствовал о проведении экспертизы (л.д.38-40, т.3).

На разрешение эксперта был поставлен вопрос: «Какова действительная рыночная стоимость арендной платы земельного участка с кадастровым номером 70:21:0200022:4299, расположенного на землях населенных пунктов с разрешенным использованием: для эксплуатации и обслуживания комплекса зданий и сооружений машиностроительного предприятия по адресу: город Томск, улица Нахимова, 8/6 в период с 21.05.2014 по 21.06.2014».

Согласно заключению эксперта ООО «Симплекс» №14Т-721 ЭО от 03.02.2015, по существу поставленного на разрешение вопроса эксперт пришел к следующему выводу: «Действительная стоимость арендной платы земельного участка общей площадью 21971 кв.м с кадастровым номером 70:21:0200022:4299, расположенного на землях населенных пунктов с разрешенным использованием: для эксплуатации и обслуживания комплекса зданий и сооружений машиностроительного предприятия по адресу: город Томск, улица Нахимова, 8/6 в период с 21.05.2014