Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 30.01.2008 по делу n А45-9507/2007. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда полностью и принять по делу новый с/а

судебном заседании стороны представили и просили принять в порядке ст. 70 АПК РФ соглашение сторон по обстоятельствам дела. Из представленного суду заявления следует, что истец и ответчик достигли соглашения о том, что рыночная стоимость нежилого здания общей площадью 5 942,2 кв.м. расположенного по адресу: г.Томск, ул. Учебная. 48 а), на момент заключения договора № 11/06 от 07.06.2004 г. составляла 118 850 000 руб.

Рассмотрев указанное заявление, суд определил, что оно не может быть принято в качестве соглашения сторон о признании обстоятельств дела в порядке ст. 70 АПК РФ. Рыночная стоимость объекта недвижимости не относится  к числу фактических обстоятельств дела, признаваемых и удостоверяемых сторонами спора, а подлежит определению специализированными организациями (лицами) в установленном законом порядке.

Выслушав представителей сторон, третьих лиц, исследовав материалы дела, проверив в соответствии со ст. 268 АПК РФ законность и обоснованность обжалуемого решения, суд апелляционной инстанции считает, что оно подлежит отмене по следующим основаниям.

Предметом спора по настоящему делу является  договор № 11/06 купли-продажи недвижимого имущества от 07.06.2004 г.

В соответствии с пунктом 1 указанного договора ЗАО «Традиция» (продавец) передает в собственность ЗАО «Капитал-Групп» (покупателю), а последнее обязуется принять и оплатить в порядке и на условиях, установленных настоящим договором, следующее недвижимое имущество – нежилые помещения по адресу: г.Томск, ул. Учебная, 48 а, общей площадью 5 942,20 кв.м, план и состав которых указан в техническом паспорте, выписанном ДФГУП «Томский центр технической инвентаризации», являющемся приложением к настоящему договору. Согласно пункту 8 договора одновременно с передачей права собственности на имущество покупателю переходят права на земельный участок, на котором расположено указанное имущество (л.д. 10-11 том 1).

Таким образом, по своей правовой природе договор № 11/06 от 07.06.2004 г. является договором продажи недвижимости, правила о котором предусмотрены параграфом 7 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе правила об определении предмета в договоре продажи недвижимости.

В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Таким образом, условие о предмете договора продажи недвижимости должно содержать данные, позволяющие индивидуализировать как подлежащий передаче покупателю объект недвижимого имущества, так и земельный участок, на котором этот объект расположен.

Условия договора № 11/06 купли-продажи недвижимого имущества от 07.06.2004 г. не позволяют определить, какие нежилые помещения общей площадью 5 942,20 кв.м по ул. Учебной , 48 а) в г.Томске подлежат передаче покупателю, то есть объект купли-продажи, а также не содержат каких-либо данных о земельном участке, на котором распложен этот объект.

Технический паспорт, который должен согласно пунктам 1 и 15 договора являться его  неотъемлемой частью, в материалах дела отсутствует. На вопрос суда представители сторон пояснили, что не знают, какой именно технический паспорт имелся в виду в договоре.

Кроме того, представители истца и ответчика (продавца и покупателя по оспариваемому договору) на вопрос суда ответили, что объектом купли-продажи являлась часть помещений (комплекс помещений) в здании, не все помещения здания; какие именно, сколько,  объяснить не смогли.  Вместе с тем, в представленном соглашении об оценке обстоятельств дела под объектом купли-продажи стороны понимают нежилое здание. В отчете (в форме письма) о рыночной стоимости объекта недвижимости, представленном истцом, объектом оценки является нежилое здание общей площадью 5 942,20 кв. м, расположенное по адресу г. Томск, ул. Учебная, 48 а (л.д. 13 том 1).  В договоре на проведение работ по оценке стоимости имущества от 04.05.2004 г., заключенном директором ЗАО «Традиция» с КТЦ ТНЦ СО РАН для определения рыночной стоимости имущества объект оценки указан как здание (л.д. 67 том 2). Рыночная стоимость нежилого здания общей площадью 5 942,20 кв.м, расположенного по ул. Учебной, 48 а определена и отчетом № 44 от 15.05.2004 г. (л.д. 72-94 том 2).

Доводы представителя ответчика о том, что проданные по оспариваемому договору нежилые помещения указаны в свидетельстве о государственной регистрации права собственности ЗАО «Капитал-Групп» (покупателя) (л.д. 49 том 1), не могут быть приняты во внимание, как противоречащие требованиям ст.ст. 550, 554 ГК РФ.  Условия договора продажи недвижимости не могут определяться иным документом.

Данные о расположении объекта недвижимости на определенном земельном участке в договоре № 1/06 от 06.07.2004 г. также не указаны. На вопросы суда представители истца пояснили, что им не известно, о каком земельном участке говорится в пункте 8 договора, а также подтвердили, что по адресу: г.Томск. ул. Учебная, 48 а располагается несколько (комплекс) объектов недвижимости.

В соответствии с ч.1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Поскольку при подписании договора № 11/06 купли-продажи недвижимого имущества от 07.06.2004 г. стороны не согласовали условие о предмете договора, последний не может считаться заключенным.

Ввиду незаключенности договора от 07.06.2004 г. основания для признания его недействительным отсутствуют,

Поскольку незаключенный (несуществующий) договор не может оцениваться на соответствие его условий требованиям закона, суд апелляционной инстанции не дает оценки доказательствам, представленным участвующими в деле лицами в обоснование требования о признании договора недействительным и возражений на это требование.

Доводы подателей апелляционных жалоб о нарушении при рассмотрении данного дела правила об исключительной подсудности, установленного ч.1 ст. 38 АПК РФ, не соответствуют норме закона. Удовлетворение заявленного требования по настоящему делу не могло повлечь необходимость государственной регистрации возникновения, ограничения, перехода, прекращения прав на недвижимое имущество или внесения в Единый государственный реестр прав в отношении сделок, подлежащих государственной регистрации (пункт 1 постановления Пленума ВАС РФ от 12.10.2006 г. № 54).

В связи с удовлетворением требований апелляционных жалоб расходы ЗАО «Собор» и ЗАО «Мастер-Групп» по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат взысканию с истца в пользу заявителей.

С учетом изложенного, руководствуясь п. 2 ст. 269, п. 3 ч. 1 ст. 270, ст. 271, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л

Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 16 ноября 2007 года по делу № А 45-9507/2007-30/279 отменить.

В удовлетворении иска отказать.

Взыскать с закрытого акционерного общества «Капитал-Групп» в пользу закрытого акционерного общества «Собор» 1000 руб. в счет возмещения расходов по государственной пошлине апелляционной жалобе.

Взыскать с закрытого акционерного общества «Капитал-Групп» в пользу закрытого акционерного общества «Мастер-Групп» 1000 руб. в счет возмещения расходов по государственной пошлине апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Председательствующий                                                              И.Н.Мухина

Судьи                                                                                             Л.А.Гойник

Н.К.Калиниченко