Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2011 по делу n А73-12660/2010. Отменить решение полностью и принять новый с/а

с чем задолженность по кредитному договору от 03.08.2006 № 3121  составила 574 960,59 Евро, из которых: основной долг – 558 000 Евро, проценты – 5 751,22 Евро, просроченные проценты – 10 993,36 Евро, неустойка за просроченные проценты – 216,01 Евро; задолженность по кредитному договору от 19.09.2006 № 3212 составила      1 313 993,59 Евро, из которых: основной долг – 1 025 714,32 Евро, проценты – 4 165,39 Евро, просроченный основной долг – 256 428,56 Евро, просроченные проценты – 26 231,59 Евро, неустойка за просроченный основной долг – 1 170,44 Евро, неустойка за просроченные проценты –   283,29 Евро; всего 1 888 954,18 Евро.

          Указанное обстоятельство (размер задолженности) сторонами не оспаривается.

          Неисполнение заемщиком принятых на себя обязательств послужило основанием предъявления Банком настоящих исков в суд, в том числе с требованиями к залогодателю об обращении взыскания на заложенное по договорам ипотеки от 03.08.2006 и от 18.09.2006 имущество.

          Суд первой инстанции отказал в удовлетворении требований об обращении взыскания на заложенное имущество, удовлетворив встречные исковые требования ОАО «Амуркабель». Суд исходил из того, что договор ипотеки от 03.08.2008 и договор ипотеки от 18.09.2006 являются незаключенными.

          Данный вывод сделан судом со ссылкой на статьи 432, 339 ГК РФ, статьи 9, 67 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке), разъяснения, содержащиеся в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» и мотивирован отсутствием согласования сторон в отношении одного из существенных условий – оценки предмета ипотеки.

          К такому выводу суд пришел, анализируя условия вышеуказанных договоров ипотеки, и установив, что сторонами в договоре оценены только здания, а права на земельные участки, передаваемые в залог, сторонами в нарушение положений статьи 67 Закона об ипотеке не оценены.

          Кроме того, как указал суд первой инстанции, пунктом 6.3 данных договоров определено, что залогодатель обязан переоформить право постоянного бессрочного пользования земельными участками в соответствии с действующим законодательством в срок до 01.01.2008 с последующей передачей в залог Банку, тогда как  залог земельных участков до настоящего времени не оформлен.

          Следует отметить, что согласно пояснений, содержащихся во встречных исковых заявлениях ОАО «Амуркабель», общество оформило  позднее за собой право собственности на спорные земельные участки, но не оформило их залог Банку. Тем самым, на день принятия решения судом земля под спорными объектами недвижимости принадлежит залогодателю на праве собственности.

          Обращаясь со встречными исками о незаключенности договоров ипотеки, ОАО «Амуркабель» не учитывает следующего.

       В силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

          Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

          Согласно пункту 1 статьи 339 ГК РФ в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество.

          В соответствии с пунктом 1 статьи 9 Закона об ипотеке в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

          Пунктом 3 статьи 9 Закона об ипотеке установлено, что оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований статьи 67 этого Закона и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.

          Иными словами, положения статьи 67 Закона об ипотеке применяются при ипотеке земельного участка как самостоятельного предмета договора залога.

          Согласно статье 69 Закона об ипотеке ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

          На принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится здание или сооружение, право залога не распространяется. При обращении взыскания на такое здание или сооружение лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества.

          Заключая договор ипотеки от 03.08.2006 и договор ипотеки от 18.09.2006, залогодатель и залогодержатель согласовали оценку предмета ипотеки – трех объектов недвижимости. Указанное обстоятельство сторонами не оспаривается.

          Залог земельных участков, находящихся у залогодателя на праве бессрочного пользования, договорами не предусматривался, на что указано в пункте 1.2 договоров ипотеки, и что соответствует требованиям статьи 69 Закона об ипотеке.

          При указанных обстоятельствах такое существенное условие договора о залоге недвижимого имущества (ипотеке), как оценка ипотеки, суд апелляционной инстанции считает согласованным, а вывод суда о незаключенности  договоров ипотеки от 03.08.2006 и от 18.09.2006 – принятым без учета вышеуказанных норм материального права.

          Следует отметить, что само по себе переоформление залогодателем после заключения договоров ипотеки права собственности на спорные земельные участки и не оформление их в залог Банку, не имеет правового значения при разрешении искового требования об обращении взыскания на заложенное по договорам ипотеки имущество.

          Так, согласно разъяснений, содержащихся в пункте 17 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28.01.2005 № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке», если предметом ипотеки является здание, расположенное на земельном участке, в момент заключения договора принадлежавшем залогодателю на праве постоянного бессрочного пользования и в последующем приобретенном залогодателем в собственность, то при обращении судом взыскания на здание его реализация осуществляется вместе с земельным участком под зданием.

          В соответствии с пунктом 3 статьи 350 ГК РФ в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке арбитражный суд устанавливает начальную продажную цену заложенного имущества, подлежащего реализации на торгах.

       С учетом мнения сторон, выраженного в договоре ипотеки от 03.08.2006 и  в договоре ипотеки от 18.09.2006, начальная продажная цена объектов недвижимости определяется судом в пределах залоговой стоимости, установленной указанными договорами, а именно:

- на двухэтажное нежилое здание – столовая, общей площадью           1 420,9 кв.м, инвентарный номер 8831, литер П, расположенное по адресу: г. Хабаровск, ул. Артемовская, 87 – в размере 6 793 020 руб.;

- на трехэтажное нежилое здание – центр медицинской и социальной реабилитации, общей площадью 1 904,8 кв.м,  инвентарный номер 29251, литер Ц, расположенное по адресу: г. Хабаровск, ул. Артемовская, 87 –  в размере 16 539 460 руб.;

- на двухэтажное нежилое здание – спортивно-оздоровительный комплекс, общей площадью 2 192,9 кв.м, инвентарный номер 29251, литер Н, расположенное по адресу: г. Хабаровск, ул. Артемовская, 87 – в размере 14 110 040 руб.

Государственные пошлины по встречным искам и по апелляционной жалобе возложить на ОАО «Амуркабель» в соответствии со статьей 110 АПК РФ, подпунктами 2, 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, принимая во внимание их уплату соответственно ответчиком (истцом по встречному иску) и заявителем жалобы (истцом по первоначальному иску) в установленных законом порядке и размере. 

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

     Решение от 10.02.2011 по делу № А73-12660/2010 Арбитражного суда Хабаровского края в обжалуемой части отменить.

В удовлетворении встречных исков Открытого акционерного общества «Амуркабель» о признании договоров ипотеки от 03.08.2006 и от 18.09.2006 незаключенными отказать.

Обратить взыскание на следующее заложенное имущество по договору ипотеки от 03.08.2006 и по договору ипотеки от 18.09.2006: 

- двухэтажное нежилое здание – столовая, общей площадью 1 420,9 кв.м, инвентарный номер 8831, литер П, расположенное по адресу: г. Хабаровск, ул. Артемовская, 87, установив начальную продажную стоимость 6 793 020 руб.;

- трехэтажное нежилое здание – центр медицинской и социальной реабилитации, общей площадью 1 904,8 кв.м,  инвентарный номер 29251, литер Ц, расположенное по адресу: г. Хабаровск, ул. Артемовская, 87, установив начальную продажную стоимость 16 539 460 руб.;

- двухэтажное нежилое здание – спортивно-оздоровительный комплекс, общей площадью 2 192,9 кв.м, инвентарный номер 29251, литер Н, расположенное по адресу: г. Хабаровск, ул. Артемовская, 87, установив начальную продажную стоимость 14 110 040 руб.;

- право на земельные участки, функционально обеспечивающие находящиеся на них объекты недвижимости с площадью 149 754,4 кв.м и площадью 2 341,15 кв.м.

          Взыскать с Открытого акционерного общества «Амуркабель» в пользу Открытого акционерного общества «Сбербанк России» госпошлину по апелляционной жалобе в размере 2 000 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в двухмесячный срок.

          Председательствующий

          А.А.Тихоненко

          Судьи

          М.О. Волкова

           В.Г. Дроздова