Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 18.04.2011 по делу n М3ДОГОВОРА.. Изменить решение (ст.269 АПК)

25.02.1999 отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора, заключенного в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В рамках договора № 207 от  10.08.2007  сторонами самостоятельно и добровольно определен объем своих обязанностей и прав по указанному договору, в том числе имущества, как результата инвестиционной деятельности, стоимости.

Разрешая спор, суд на основании представленных материалов установил фактическое исполнение сторонами договора, внесение инвестиционных вложений товариществом 707 052 400, 94 руб. с учетом оплаты по мировому соглашению на финансирование строительства, размер которых не оспаривается.

Определяя стоимость построенного объекта инвестирования в размере 708  492 844, 68 руб. по формуле 31 884, 70 кв.м Х 730 480 000 руб. : 32 870, 96 кв.м суд исходил  из установленной в договоре твердой цены -  730 408 тыс. руб., площади объекта подлежащего передаче инвестору по договору - 32 870, 96 кв.м и фактической построенной площади по данным  разрешений на ввод в эксплуатации - 31 884, 70 кв.м.

Сумму задолженности инвестора перед застройщиком в размере 1 440 443, 73 руб. суд определил в виде разницы между стоимостью  построенного объекта 708  492 844, 68 руб. и произведенной оплаты  707 052 400, 94 руб.

Указанные выводы суда являются ошибочными по следующим основаниям.

В отношении определения площади объекта по актам ввода в эксплуатацию 31 884, 70 кв.м.

Согласно пункту 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГСК РФ) разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

Таким образом, с выдачей разрешения законом связываются иные правовые последствия, нежели определение его площади.

Непосредственное определение количественных и качественных характеристик объектов недвижимости  относится в силу пункта 12 Положения об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации №  921 от 04.12.2000, к компетенции органов технической инвентаризации при проведении технического учета.

Приказом Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу № 120 от 31.05.2001 утверждены Правила ведения Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности. Согласно пункту 4 названных Правил документальной основой ведения Единого реестра является технический паспорт, источником формирования записи об объекте являются удостоверительные документы, составленные на основе проведенной технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности. При этом запись о таком объекте в Едином реестре устанавливает факт наличия объекта по конкретному адресу, в определенных границах, фиксированном составе, с определенными техническими характеристиками.

Как следует из представленных в суд  документов,  по результатам технической инвентаризации КГУП «Хабкрайинвентаризация»  изготовлены технический  паспорт на жилой дом № 105 по ул.Большая г.Хабаровск, ФГУП «Ростехинвентаирзация», изготовлены технические паспорта на жилые  дома  № 103 (лит. А) по ул.Большая г.Хабаровска, дом №  6 (лит.А) по ул.Чехова г.Хабаровск.

В соответствии с техпаспортом на жилой дом № 105 по ул.Большая г.Хабаровск по состоянию на 12.08.2005, письма КГУП «Хабкрайинвентаризация» от 22.03.2011 № 1-2-05/980, письма  Департамента архитектуры строительства и землепользования администрации г.Хабаровска от  05.04.2011 № 01-42/2962 (далее – Департамент)  показатель общей  площади дома 10 639, 5 кв.м. дан  без учета площади балконов 111, 2 кв.м и лоджий 444, 8 кв.м с учетом которых без понижающего коэффициента фактическая площадь дома составит 11 195, 5 кв.м.

В соответствии с техпаспортом на жилой дом № 103 (лит.А) по ул.Большая г.Хабаровск по состоянию на 17.10.2007, письма  Департамента от  05.04.2011 № 01-42/2962 показатель площади  дома 10 491, 4  кв.м дан  без учета площади балконов 91,2 кв.м и лоджий 385,5 кв.м с учетом которых без понижающего коэффициента фактическая площадь дома составит 10 968, 10  кв.м.

В соответствии с техпаспортом на жилой дом № 6 (лит.А) по ул.Чехова г.Хабаровск по состоянию на 05.12.2008 показатель площади  дома 10  753,8  кв.м дан с  учетом  площади балконов  28,0 кв.м  и лоджий 198,4 кв.м с понижающим, без понижающего коэффициента их  площадь составит: балконов 93,3 кв.м, лоджий 396,8 кв.м, в связи с чем,  фактическая площадь дома составит 10 968, 10  кв.м.

Из указанных документов,  письма  Департамента от  05.04.2011 № 01-42/2962 следует, что фактически показатели площади объектов составили по первой очереди строительства 11 195, 5 кв.м, по второй   очереди 10 968, 1  кв.м, по третьей очереди  11 017,5 кв.м, т.е. больше определенной судом  по актам ввода.

В отношении определения сторонами в договоре твердой цены 730 408 тыс. руб.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора заключаемого  в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В силу пунктов 1, 3 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Указанный договор содержит в себе элементы договора инвестирования и строительного подряда, поэтому к нему могут быть применены нормы договора подряда в части не противоречащим правилам  Закону  РСФСР № 1488-1 от 26.06.1991 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» и Федеральному закону РФ № 39-ФЗ от 25.02.1999 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».

Согласно пункту 3 статьи 709 ГК РФ цена работы может быть определена путем составления сметы. В случае, когда работа выполняется в соответствии со сметой, составленной подрядчиком, смета приобретает силу и становится частью договора подряда с момента подтверждения ее заказчиком.

В силу пункта 4 статьи 709 ГК РФ цена работы (смета) может быть приблизительной или твердой. При отсутствии других указаний в договоре подряда цена работы считается твердой.

Из условий договора инвестирования (пункт 2.1) с учетом первоначальной редакции следует, что стоимость объекта определялась на основании утвержденной проектно – сметной документации, и ориентировочно составила по укрупненным показателям  350 000 тыс. руб.

В соответствии  с дополнительным соглашением  от  10.08.2007 пункт 2.1 договора  изложен,  ориентировочная стоимость строительства объекта составляет  730 408 тыс. руб.

Ни истец, ни ответчик не представили в суд подписанную ими проектно-сметную документацию, которой со слов ответчика в указанном объеме нет.

По правилам пункта 4 статьи 709 ГК РФ цена в договоре указана приблизительной, поэтому у суда не имелось основания рассчитывать стоимость строительства ориентировочной ценой 730 408 тыс. руб. как твердой.

Фактическая стоимость строительства объекта инвестирования по представленным актам формы КС -2, справкам форм КС-3  согласована в размере  720 791 910 руб., которую требует к оплате истец.

Поэтому, оснований для удовлетворения встречного иска как переплаты за недостроенные квадратные метры не имелось. Отказ  суда в данной части обоснован.

Между тем, ответчик согласно  его возражениям по иску и жалобе,  полагает необоснованным включение в стоимость работ затрат застройщика по уплате процентов по кредиту в общей сумме  6 593 627, 40 руб., а также применение удорожающего коэффициента Регионстройинформа.

Из представленных в дело инвестиционных отчетов которые подписывались представителями МУП г.Хабаровска «УКС» и ТСЖ «СССТ», следует, что в состав затрат на строительство застройщик включил проценты  по  кредитному соглашению № 4568  от 11.10.2007 между МУП г.Хабаровска «УКС» (заемщик) и ЗАО «Региобанк» (кредитор), генеральному соглашению № КР 005-07 от 25.12.2007 между МУП г.Хабаровска «УКС» (заемщик) и ЗАО «Райффайзенбанк» (кредитор) в общей сумме 6 593 627, 40 руб.

Кредитные  средства 40 000 000 руб. и 30 00 000 руб. получены заемщиком для цели финансирования  затрат связанных  со строительством  группы жилых домов ТСЖ «СССТ» под муниципальную гарантию  городского округа «Город Хабаровск» в соответствии с распоряжением мэра г.Хабаровска от 11.10.2007 (с учетом изменений по распоряжению от 26.12.2007 № 4938-р).

В обоснование требований к возмещению своих расходов   предприятие ссылается на протокол внеочередного собрания членов товарищества от 21.07.2007, согласно которому,   решено взять кредит на сумму 100 млн. руб. по ставке 14 % годовых с погашением кредита и процентов до декабря 2009 г. (вопрос повестки №  4).

Данная ссылка не состоятельна, поскольку решение собрания не касалось обязательств истца. В условия инвестиционного договора также не вносились изменения о том, что инвестор оплачивает проценты по кредитам застройщика. Подписание инвестиционных отчетов касается отчетности и не свидетельствует о согласии возместить проценты, обязанность по которым возникла из кредитных соглашений истца.

С учетом изложенного, проценты  6 593 627, 40 руб., размер которых не оспорен, подлежит исключению из стоимости строительства - 720 791 910 руб.,  в которую они включены.

Сумма долга ТСЖ «СССТ» перед МУП г.Хабаровска «УКС» за минусом поступившей оплаты 707 052 400, 94 руб., составит 7 145 881, 66 руб. (720 791 910 руб. - 6 593 627, 40 руб.  - 707 052 400, 94 руб.).

По возражению товарищества в части включения в затраты застройщика  на строительство удорожающего коэффициента  Регионстройинформа  установлено, что применяя  региональные   индексы  на отдельные виды строительных и ремонтных работ к базе 2001 года для  определения текущей  стоимости строительства  МУП г.Хабаровска «УКС» руководствовался постановлением  Правительства Хабаровского края от 14.12.2004 № 103-пр «Об утверждении Порядка формирования стоимости строительства, осуществляемого за счет бюджетных средств и внебюджетных фондов на территории Хабаровского края» (далее – Порядок), действовавшим в спорный период.

Данный Порядок применялся при формировании стоимости строительства, осуществляемого за счет бюджетных средств и внебюджетных фондов на территории Хабаровского края, однако, его  применение не запрещалось и при строительстве, производимом за счет бюджетов муниципальных образований и иных источников финансирования.

Оспаривая применение коэффициентов, ответчик в порядке статьи  65 АПК РФ не указал каким образом следовало определять текущую стоимость СМР и стоимости выполненных работ, при том, что  на выполненные подрядные работы подписаны акты по форме КС-2, представленные в дело. Стоимость удорожания им также не определена.

Ссылка товарищества  на предъявление к нему исковых требований дольщиками по заключенным с ними договорам в связи с не соответствием договорной площади квартир фактической не имеет отношения к спору, поскольку дольщики не являются участниками правоотношений возникших между истцом и ответчиком  по рассматриваемому договору.

На основании изложенных выше обстоятельств, решение в обжалуемой части подлежит изменению.

Госпошлина по иску и по апелляционной жалобе подлежит распределению в порядке правил статьи 110 АПК РФ исходя из размера, установленного на момент подачи  первоначального и встречного исков, отсрочки по встречному иску и по апелляционной жалобе ответчика.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Хабаровского края от 18.01.2011  по делу № А73-14131/2009 в обжалуемой части изменить.

Взыскать с Товарищества собственников жилья «Ссудосберегательное строительное товарищество» ИНН 2721109199,    ОГРН 1032700333247 в пользу Муниципального унитарного предприятия города Хабаровска «Управление капитального строительства» ИНН 2721093171, ОГРН 1022700927721 сумму долга 7 145 881, 66 руб., расходы по оплате  госпошлины по иску 40 797, 12 руб., в остальной части иска отказать.

Возвратить         Муниципальному унитарному предприятию города Хабаровска «Управление капитального строительства» ИНН 2721093171, ОГРН 1022700927721 из федерального бюджета госпошлину по иску 7 420, 42 руб., уплаченную по  платежному поручению  № 264 то 03.09.2009.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Взыскать с Товарищества собственников жилья «Ссудосберегательное строительное товарищество» ИНН 2721109199,    ОГРН 1032700333247 в доход федерального бюджета госпошлину  по встречному иску 200 000 руб. и  по апелляционной жалобе 2 000 руб., а также в пользу Муниципального унитарного предприятия города Хабаровска «Управление капитального строительства» ИНН 2721093171, ОГРН 1022700927721 расходы по оплате  госпошлины по  апелляционной жалобе 881, 34 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в месячный срок.

Председательствующий

И.В.Иноземцев

Судьи

Л.Г.Малышева

М.О.Волкова