Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 03.04.2011 по делу n А37-722/2010. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 06АП-833/2011

04 апреля 2011 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 31 марта 2011 года. Полный текст  постановления изготовлен 04 апреля 2011 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд  в составе:

председательствующего     Малышевой Л.Г.

судей                                       Дроздовой В.Г., Иноземцева И. В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Грачевым В.А.

без участия представителей сторон,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу   Общества с ограниченной ответственностью «НАЛИК»

на  решение  от  11.01.2011

по делу № А37-1034/2010

Арбитражного суда  Магаданской области

принятого судьей Сторчак Н.В.

по   иску Общества с ограниченной ответственностью «НАЛИК»

к  Обществу с ограниченной ответственностью «Центр ОМЭК»

о   признании  величины рыночной стоимости объекта оценки недостоверной и недействительным отчета  об оценке имущества

третьи лица: Администрация муниципального образования «поселок Ола», Общество с ограниченной ответственностью «Центр экспертиз и оценки при Магаданской торгово-промышленной палате»

установил: 

Общество с ограниченной ответственностью «НАЛИК» (ОГРН 1064910036070, ИНН 4901007464) (далее – истец, ООО «НАЛИК»), обратилось в Арбитражный суд Магаданской области с исковым заявлением, с последующими уточнениями, к Обществу с ограниченной ответственностью «Центр ОМЭК» (ОГРН 1024900950733, ИНН 4900001170) (далее – ответчик, ООО «Центр ОМЭК») о признании величины рыночной стоимости объекта оценки - нежилого помещения, расположенного по адресу Российская Федерация, Магаданская область, Ольский район, п. Ола, ул. Октябрьская, д. 2а, общей площадью 68,4 кв. м (магазин «Гермес»), указанной в отчёте об оценке ООО «Центр ОМЭК» от 12 февраля 2010 года № 25/1 в размере 2 199 370 руб., недостоверной, а отчёта об оценке ООО «Центр ОМЭК» от 12 февраля 2010 года № 25/1 недействительным.

В обоснование заявленных исковых требований истец сослался на статью 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», статьи 3, 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ), а также указал на то, что на основании положений статьи 3 Закона № 159-ФЗ истцом 25 декабря 2009 года было представлено третьему лицу – Администрации муниципального образования «поселок Ола» (далее – Администрация) соответствующее заявление о выкупе арендуемого помещения, расположенного по адресу  п. Ола, ул. Октябрьская, д. 2а.

В судебном заседании представитель истца просил взыскать судебные расходы в размере  114 000 руб., в том числе, расходы, связанные с уплатой государственной пошлины в размере 4 000 руб., оплатой услуг представителя в размере 30 000 руб., а также проведением судебной экспертизы в размере 80 000 руб.

Определениями суда от 23.06.2010, от  19.07.2010 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Администрация (ОГРН 1024900625947, ИНН 4901004343), Общество с ограниченной ответственностью «Центр экспертиз и оценки при Магаданской торгово-промышленной палате» (ОГРН 1094910001603, ИНН 4909103353) (далее – ООО «ЦЭО при МТПП»).

В связи с тем, что сторонами представлен договор в разной редакции и с возникновением сомнений в надлежащем доказательстве, представленном истцом, ответчик заявил ходатайство о проведении почерковедческой экспертизы на предмет установления подлинности и принадлежности Костылеву В.И. подписи, выполненной в графе «Согласовано» в договоре субаренды нежилого помещения, заключенном  21 июня 2006 года между индивидуальным предпринимателем Зюбровским В.В. и ООО «Налик».

Истец письмом от 28.12.2010 № 60 отказался от утверждения о том, что арендуемое имущество в п. Ола, ул. Октябрьская, д. 2а находится во временном владении и (или) временном пользовании ООО «НАЛИК» непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона № 159-ФЗ в соответствии с договорами аренды (субаренды) имущества, а именно – с 01 июля 2006 года и что, в силу этого, ООО «НАЛИК» отвечает всем требованиям, предъявляемым статьёй 3 Закона № 159-ФЗ.

В связи с изложенным, истец указал, что арендуемое имущество в п. Ола,  ул. Октябрьская, д. 2а находится во временном владении и (или) временном пользовании ООО «НАЛИК» непрерывно с 01 января 2007 года до настоящего времени в соответствии с договорами аренды имущества.

По ходатайству истца об исключении из числа доказательств по настоящему делу и возврате ему документов, с учётом мнения лиц, участвующих в деле, представителю истца ООО «НАЛИК» Мисюра Л.Э. судом на основании статей 65, 66, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) возвращены: оригинал и копия договора субаренды нежилого помещения в п. Ола, ул. Октябрьская, д. 2а от 21 июня 2006 года без номера, заключенного между ООО «НАЛИК» и индивидуальным предпринимателем Зюбровским В.В.; копия расходного кассового ордера от  20 декабря 2006 года № 104; распечатка постановления Двадцатого Арбитражного апелляционного суда от 18 февраля 2009 года по делу № А68-6752/08-465/5 (представлена в качестве доказательства существования определённой судебной практики).

В связи с удовлетворением (протокольным определением) арбитражным судом ходатайства истца об исключении из числа доказательств по делу договора субаренды нежилого помещения в п.Ола, ул. Октябрьская, д. 2а, заключенного между ООО «НАЛИК» и индивидуальным предпринимателем Зюбровским В.В. от 21 июня 2006 года без номера, ООО «Центр ОМЭК» отказался от ходатайства от 29 декабря 2010 года № 159/01 о проведении почерковедческой экспертизы на предмет установления подлинности и принадлежности Костылеву В.И.  подписи, выполненной в графе «Согласовано» в договоре субаренды нежилого помещения, заключенном 21 июня 2006 года между индивидуальным предпринимателем Зюбровским В.В. и ООО «Налик».

В связи с изложенным, вышеназванное ходатайство ответчика судом не рассматривалось.

Решением от 11 января 2011 года Арбитражный суд Магаданской области отказал в удовлетворении исковых требований, мотивируя тем, что спорное имущество находилось у  истца в аренде менее двух лет до дня вступления в силу Закона № 159-ФЗ, в связи с чем  истец не имеет  преимущественного права на приобретение спорного имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности). Судебные расходы взыскал с истца, как со стороны не в пользу которого принят судебный акт.

ООО «Налик», не согласившись с принятым решением суда, обжаловало его в апелляционный суд, полагая, что имеет   преимущественное право на выкуп арендуемого имущества в соответствии с Законом № 159. Считает, что владел   спорным имуществом  в течение двух лет и более. Решение суда считает не конституционным, нарушающим принципы равенства и справедливости. Просит решение суда отменить и удовлетворить исковые требования.

Стороны надлежащим образом уведомленные о времени и месте судебного заседания, в суд не явились. Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 АПК РФ без их участия.

Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы и возражения, Шестой арбитражный апелляционный суд оснований для отмены принятого судебного акта не находит.

Материалами дела установлено, что между Администрацией (арендодатель) и ООО «НАЛИК» (арендатор) заключены договоры аренды нежилого помещения от  28.12.2006 № 18 и от 28.12.2007 № 16. Предметом договоров аренды является передача арендодателем и приёмка арендатором во временное возмездное владение и пользование нежилого помещения, расположенного в здании по адресу: Магаданская область, Ольский район, пос. Ола, ул. Октябрьская, дом 2а, общей площадью 68,4 кв.м, для использования под размещение магазина. Срок действия договоров аренды установлен соответственно с 01.01.2007 по 30.12.2007 и с  01.01.2008 по 30.12.2008.

Дополнительными соглашениями от 31 декабря 2008 г. без номера, от 29 декабря 2009 г. без номера к договору аренды нежилого помещения от 28 декабря 2007 г. № 16 срок действия указанного договора неоднократно продлевался (л.д. 26-27, 32 т. 5).

Дополнительным соглашением от 29.12.2009 без номера срок действия договора был установлен сторонами с 31.12.2009 до момента приватизации муниципального имущества (а именно – до государственной регистрации договора купли-продажи), указанного в пункте 1 договора.

 Дополнительным соглашением от  22.04.2010 к договору аренды нежилого помещения от 28.12.2007 № 16 срок действия договора предусматривался с 22.04.2010 до 01.07.2015. Указанное дополнительное соглашение было подписано со стороны арендатора с протоколом разногласий, который арендодателем не согласован. Доказательств согласования разногласий по дополнительному соглашению от 22.04.2010 или разрешения спора в арбитражном суде сторонами договора аренды не представлено. Арендатор пользуется арендованным помещением до настоящего времени.

05 марта 2010 года Администрацией было принято постановление № 39 «Об условиях приватизации муниципального имущества». В указанном постановлении приведён перечень объектов недвижимого имущества, подлежащих приватизации в соответствии с Законом № 159-ФЗ, в том числе указано спорное помещение. Рыночная стоимость помещения определена в названном постановлении в размере  2 199 370 руб. (пункт 1.1.3 постановления).

Администрацией истцу был направлен проект договора купли-продажи муниципального имущества от 19.03.2010 № 2, в котором выкупная цена была установлена в размере 2 199 370 руб.

Указанный договор купли-продажи истцом был подписан с протоколом разногласий в части цены договора, который был направлен в адрес Администрации. Однако Администрацией данный протокол разногласий был отклонён.

Не согласившись с редакцией, предложенной Администрацией, истец обратился с иском к ней о рассмотрении разногласий по указанному договору (дело № А37-722/2010).

Также ООО «НАЛИК» обратилось в Арбитражный суд Магаданской области с заявлением о признании недействительными подпунктов 1.1.2 и 1.1.3 подпункта 1.1 пункта 1 постановления Администрации от 05.03.2010  № 39 «Об условиях приватизации муниципального имущества» (дело № А37-1036/2010).

Правоотношения, сложившиеся между сторонами регулируются Законом № 159-ФЗ, Законом об оценочной деятельности.

Муниципальное образование «поселок Ола» является собственником нежилого помещения общей площадью 68,4 кв.м, расположенного в здании по адресу: Магаданская область, Ольский район, пос. Ола, ул. Октябрьская, дом 2а, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 18.04.2008 № 49АА 041305.

Согласно статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Он вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать своё имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом.

На основании статьи 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно статье 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определённой независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

В соответствии со статьёй 12 Закона об оценочной деятельности отчёт независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признаётся документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчёте, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Частями 1 и 2 статьи 4 Закона № 159-ФЗ установлено, что орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов, соответствующих установленным статьёй 3 названного Закона требованиям, на приобретение арендуемого имущества. В течение десяти дней с даты принятия такого решения уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьёй 3 Закона № 159-ФЗ требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение), а также проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества.

В соответствии с частью 4 этой же статьи в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проектов договора купли-продажи арендуемого имущества.

Статья 3 Закона № 159-ФЗ содержит условия, при которых может быть реализовано преимущественное право на приобретение отчуждаемого имущества. В частности, пункт 1 указанной статьи предусматривает, что арендуемое имущество должно находиться у арендатора во временном владении и (или) временном пользовании