Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2011 по делу n А04-6/2002. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 06АП-6138/2010

27 января 2011 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 25 января 2011 года. Полный текст  постановления изготовлен 27 января 2011 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего     Карасева В.Ф.

судей                                       Иноземцева И. В., Тихоненко А. А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Грачевым В.А.

при участии в заседании:

от Общества с ограниченной ответственностью "Пола": директор общества Люлькин Александр Михайлович;

от Муниципального образования городской округ "Город Комсомольск-на-Амуре" в лице Комитета по управлению имуществом администрации г. Комсомольска-на-Амуре: представитель Лисайчук Татьяна Анатольевна по доверенности № 7-5/361 от 20.01.2011г., представитель Трофимычева Наталья Александровна по доверенности № 7-5/7600 от 28.12.2010 г.;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу  Муниципального образования "г. Комсомольск-на-Амуре" в лице Комитета по управлению имуществом администрации г. Комсомольска-на-Амуре

на решение от  12.11.2010

по делу № А73-7825/2010

Арбитражного суда Хабаровского края

принятое судьей А.П. Тищенко

по иску Общества с ограниченной ответственностью «Пола»

к Муниципальному образованию городской округ "Город Комсомольск-на-Амуре" в лице Комитета по управлению имуществом администрации г. Комсомольска-на-Амуре

об обязании заключить договор  

УСТАНОВИЛ:

Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 12.11.2010 г. изменено условие договора пункта 1.4. договора купли-продажи нежилого помещения от 23.07.2010 г.: «Цена договора помещения по настоящему договору без учета НДС составляет 1 150 000 рублей (один миллион сто пятьдесят тысяч) руб.».

Муниципальное образование городской округ «Город Комсомольск-на-Амуре» в лице Комитета по управлению имуществом администрации г. Комсомольска-на-Амуре (далее муниципальное образование) не согласно с решением суда первой инстанции.

В апелляционной жалобе просит отменить решение Арбитражного суда Хабаровского края и принять по делу новый судебный акт.

В судебном заседании представители ответчика огласили содержание апелляционной  жалобы, и настаивают на ее удовлетворении.

Представитель истца с апелляционной жалобы не согласен, считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просит арбитражный апелляционный суд оставить решение без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Заслушав представителей сторон, исследовав имеющиеся в деле доказательства, обсудив доводы  апелляционной жалобы, апелляционный  суд установил следующее.

Между муниципальным образованием городской округ «Город Комсомольск - на - Амуре в лице комитета по управлению имуществом администрации г. Комсомольска-на-Амуре (арендодатель) и ООО «Пола» (арендатор) заключался договор аренды нежилой площади № 424 от 18.11.2009 г., по которому арендатору в пользование передано нежилое помещение №1001, инвентарный номер 7488, площадью 41,9 кв.м. (далее - помещение), расположенное по адресу: г. Комсомольск-на-Амуре, ул. Парижской Коммуны, 23, принадлежащее арендодателю на праве муниципальной собственности на основании свидетельства о государственной регистрации права серия 27 ХК 049167 выданным Хабаровским краевым учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 28.05.2002 г. Запись регистрации от 28.05.2002 г. № 27-01/04-6/2002-434.

Во исполнение постановления администрации города Комсомольска - на - Амуре «О приватизации объекта муниципальной собственности - нежилого помещения № 1001, расположенного по адресу: ул. Парижской Коммуны, 23» от 22.04.2010 г. № 1077-па комитет по управлению имуществом направил в адрес ООО «Пола» письмо от 24.06.2010 № 12/2824 с предложением в тридцатидневный срок с даты получения настоящего предложения заключить договор купли-продажи указанного имущества.

Согласно проекту договора купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа от 23.07.2010 покупатель приобретает в собственность объект недвижимости - нежилое помещение №1001, инвентарный номер 7488, площадью 41,9 кв.м. (далее - помещение), расположенное по адресу: г. Комсомольск-на-Амуре, ул. Парижской Коммуны, 23, находящийся в момент передачи в аренде у ООО «Пола» на основании договора аренды № 424 от 18.11.2009 г.

Пункт 1.4 договора представлен в следующей редакции: "Цена помещения по настоящему договору без учета НДС составляет 1 300 000 (один миллион триста тысяч) рублей».

Стоимость помещения подтверждена отчетом об определении рыночной стоимости, произведенной независимым оценщиком ООО «Дальневосточная палата оценки» по состоянию на 17.05.2010 г.

Истец направил в адрес Комитета письмо от 12.07.2010 г. с просьбой о корректировке цены договора на основании Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства».

Комитет письмом от 22.07.2010 г. № 12/3501 ответил, что цена договора в сумме 1 300 000 руб. (без учета НДС) определена в соответствии с оценкой независимого оценщика и корректировке не подлежит.

Истец, подтверждая желание на выкуп арендованного помещения, подписал проект договора купли-продажи от 23.07.2010 с протоколом разногласий, предложив следующую редакцию пункта 1.4.: «Цена помещения по настоящему договору без учета НДС составляет 1 100 000 (один миллион сто) рублей». Ответчиком протокол разногласий подписан не был.

Изложенное обстоятельства послужили основанием обращения  ООО «Пола» в арбитражный суд с уточненными исковыми требованиями о корректировке п. 1.4. договора купли – продажи, в сторону уменьшения цены выкупаемого помещения.

В основании иска общество сослалось на статью 555 ГК РФ, Федеральный закон от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства», Федеральный закон от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Приказа Министерства экономического развития и торговли РФ от 20 июля 2007 г. N 255 "Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)».

Разрешая спор, суд первой инстанции руководствовался ст.ст. 217, 421, 422, 445, 446, 555 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ), Федеральным законом от 22.07.2008 г. № 159 – ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства», Федеральным законом от 29.07.1998 г № 135-ФЗ. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Судом была назначена экспертиза для определения рыночной стоимости помещения указанного в п. 1.1. договора купли-продажи (л.д. 11-17), по заключению которой рыночная стоимость помещения составляет 1 357 000 (один миллион триста пятьдесят семь тысяч) рублей (в том числе НДС) (л.д. 82-135).

Исходя из результатов указанной экспертизы, суд изложил пункт 1.4.  договора купли-продажи от 23.07.2010 г. в следующей редакции: «Цена помещения по настоящему договору без учета НДС составляет 1 150 000 (один миллион сто пятьдесят тысяч) руб.»

Ответчик не согласен с решением суда первой инстанции.

В апелляционной жалобе просит отменить оспариваемый судебный акт и принять по делу новый по следующим основаниям.

Судом первой инстанции не принято во внимание, что все действия муниципального образования по подготовке проекта договора купли - продажи нежилого помещения были осуществлены в строгом соответствии с требованиями законов РФ.

Цена отчуждаемого имущества определялась не муниципальным образованием, а проведенной независимой экспертизой ООО «Дальневосточная палата оценки». В связи, с чем у муниципального образования отсутствуют законные основания для изменения цены в договоре купли – продажи нежилого помещения.

В ходе судебного заседания истцом было заявлено ходатайство о назначении экспертизы для определения стоимости отчуждаемого имущества, также в ходатайстве истец просил привлечь в качестве эксперта ООО «Оценочная компания «Константа ДВ». Так как муниципальное образование не участвовала в судебном заседании, оно не имело возможности выразить своего согласия по предоставленной кандидатуре эксперта и о проведение экспертизы, указанным обстоятельством  нарушены процессуальные права, как стороны по делу и приносит возражение относительно назначенной экспертизы.

В определении о назначении экспертизы, перед экспертом ООО «Оценочная компания «Константа ДВ» судом поставлен вопрос без определения даты, по состоянию на которую необходимо было определить рыночную стоимость помещения. Чем, нарушен Федеральный закон от 22.07.2008 г. № 159 – ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ», оценка рыночной стоимости отчуждаемого имущества должна, определена по состоянию на 17 мая 2010 г. – на дату проведения оценки ООО «Дальневосточная палата оценки», а не на            06 сентября 2010 г.

В связи, с чем результаты оценки стоимости отчуждаемого имущества проведенной экспертом – ООО «Оценочная компания «Константа ДВ» по состоянию на 06 сентября 2010 г. противоречат требованиям действующего законодательства и не могут быть сопоставимы с экспертным заключением ООО «Дальневосточная палата оценки» выполненным по состоянию на 17 мая 2010 г.

Судом не исследован вопрос, имеющий значение для дела, о соответствии заключения ООО «Дальневосточная палата оценки» об оценки рыночной стоимости помещения на 17 мая 2010 г. действующего законодательства РФ.

Ходатайство муниципального образования о назначении судебной экспертизы отчета ООО «Дальневосточная палата оценки» на предмет его соответствия требованиям Федерального закона  № 153 – ФЗ от 29.07.1998 г. «Об оценочной деятельности» судом было отклонено.

Апелляционный суд доводы муниципального образования отклоняет как несостоятельные по следующим причинам.

В силу абзаца 1 статьи 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ. "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"

Из п. 6, 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", следует, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению  арбитражным судом в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Согласно информационного письма Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.05.2005 г. № 95 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (ст. 82-87 АПК РФ).

Таким образом, ссылка ответчика на отсутствие законных оснований для разрешения спора, о величине рыночной стоимости отчуждаемого имущества и возможности ее изменения не соответствует действительности.

Как следует из обстоятельств дела ООО «Пола» согласно на покупку спорного имущества в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 г. № 159 – ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства».

Пунктом 2 статьи 445 ГК РФ предусмотрено, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей проект договора, и ей в будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучение извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона направившая протокол разногласий вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора на рассмотрения суда.

Суд первой инстанции, руководствуясь требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" назначил экспертизу предоставленного ответчиком заключения ООО «Дальневосточная палата оценки» об оценки рыночной стоимости нежилого помещения в виде иной независимой экспертизы.

Экспертным заключением, составленным ООО «Оценочная компания «Константа ДВ», установлено, что рыночная стоимость помещения составляет с учетом НДС 1 357 000 руб.

Основания к отмене или изменению судебного акта предусмотрены ст. 270 АПК РФ.

Названной нормой процессуального права перечислены процессуальные нарушения, являющиеся безусловным основаниям к отмене судебного акта, а так же нарушения которые привели или могли привести к принятию неправильного решения.  

Ответчик в апелляционной жалобе указал, на то обстоятельство, что ООО «Пола» представило кандидатуру