Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 01.04.2010 по делу n КСНИМ».. Отменить решение полностью и принять новый с/а

владения помещением в соответствии с Федеральным  законом  от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

01.12.2003 истцом заключен договор аренды № 75 на срок с 01.12.2003 по 29.11.2004, а затем и договор № 10 от 01.01.2009, которые не требовали  государственной регистрации, в связи с чем, он соответствовал требованиям пункта 1 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Вместе с тем, как это следует из представленных документов на момент подачи заявления о выкупе (07.05.2009) у истца имелась задолженность по арендной  плате за март и апрель 2009.

Данные выводы суда основаны на следующем.

Согласно условиям пунктов 3.1, 3.2 договора аренды  нежилого помещения № 10 от 01.01.2009 истец был обязан уплачивать арендную плату не позднее пятого числа первого месяца каждого квартала  в размере  8 076  руб.

На момент обращения с заявлением в Администрацию (07.05.2009)  у истца имелась задолженность по аренде. По квитанции  от 13.05.2009 истец оплатил аренду за март и апрель в сумме 5 404  руб. (л.д. 15).

  В силу абзаца 2 статьи 1 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственной регистрации подлежат, в том числе права на здания, сооружения, жилые и нежилые помещения.

В соответствии с пунктами 7, 9, 12 Положения об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 04.12.2000 № 921, первичный государственный технический учет объектов капитального строительства осуществляется по результатам первичной технической инвентаризации. При осуществлении первичного государственного технического учета объектам капитального строительства в установленном порядке присваиваются инвентарный и кадастровый номера.

По результатам технической инвентаризации на каждый объект капитального строительства оформляется технический паспорт, форма которого и состав включаемых в него сведений устанавливаются Министерством экономического развития Российской Федерации.

Технический паспорт является документальной основой для ведения Единого государственного реестра объектов капитального строительства.

Техническая инвентаризация изменений характеристик объекта капитального строительства проводится в случае изменения технических или качественных характеристик объекта капитального строительства (перепланировка, реконструкция, переоборудование, возведение, разрушение, изменение уровня инженерного благоустройства, снос) на основании заявления заинтересованного лица о проведении такой инвентаризации. По результатам технической инвентаризации изменений характеристик объекта капитального строительства организацией (органом) по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации осуществляется государственный технический учет в связи с изменением данных характеристик и выдается кадастровый паспорт, содержащий уточненные сведения о таком объекте.

Сведения об объектах капитального строительства, полученные от организаций (органов) по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации объектов капитального строительства, используются при осуществлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Исходя из приведенных выше правовых норм, помещение (или его часть) как объект недвижимости может быть объектом преимущественного права на его приобретение и предметом соответствующего договора купли-продажи только в том случае, если оно индивидуализировано (установлены его самостоятельные технические и качественные характеристики) на основании результатов технической инвентаризации, права в отношении которого зарегистрированы в установленном законом порядке.

Между тем, из представленного в дело извлечения из технического паспорта, кадастрового паспорта на помещение № 5 № 6 магазин Литер А площадью 34 кв.м. расположенного адресу: ЕАО, Облученский район, пос. Биракан, ул. Октябрьская, 43 следует, что инвентаризация произведена и составлен техпаспорт 16.06.2009, т.е. после подачи обращения о выкупе (07.05.2009).

Право собственности  муниципального образования «Бираканское городское поселение» Облученского района Еврейской автономной области на  указанное  помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) только 14.08.2009, о чем выдано свидетельство 27-АВ 303016 следовательно, лишь с указанной даты Администрация имела возможность осуществлять действия, предусмотренные Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ, как собственник имущества.

Исходя из этого, являются не обоснованными выводы суда первой инстанции о том, что на основании заявления истца от 07.05.2009 о выкупе Администрация должна была направить истцу проект договора купли-продажи  не позднее 31.07.2009 и заключить договор купли-продажи не позднее 31.08.2009.

Обоснованы также возражения ответчика по цене выкупа 77 900 руб., которую суд определил на основании отчета № 09-05-26-РС об определении рыночной стоимости имущества, составленного 26.05.2009 на основании договора заключенного самостоятельно истцом с ООО «Риэлтер».

Согласно статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности субъекты малого и среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 29.07.1998 №  135-ФЗ).

Статьей  6 Федерального  закона  от 29.07.1998 №  135-ФЗ установлено, что Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или муниципальные образования, физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных настоящим Федеральным законом. Право на проведение оценки объекта оценки является безусловным и не зависит от установленного законодательством Российской Федерации порядка осуществления государственного статистического учета и бухгалтерского учета и отчетности. Данное право распространяется и на проведение повторной оценки объекта оценки. Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть использованы для корректировки данных бухгалтерского учета и отчетности. Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Согласно статье 8 закона проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе: при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду; при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.

Администрация как субъект права собственности после ее регистрации   провела оценку рыночной стоимости недвижимого имущества (спорного). Согласно отчету № 533/Н-2009 от 21.09.2009, выполненного независимым  оценщиком ИП Вайсерман О.В. рыночная стоимость помещений составила   146 000 руб..

Тем самым, Администрация реализовала свое безусловное право предусмотренное Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ на проведение оценки в целях  продажи помещений в порядке Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Какой либо спор в суде по обжалованию результатов проведения оценки собственником в порядке, установленном законодательством отсутствует.

При этом, после проведения оценки Администрация направила предпринимателю проект договора купли-продажи помещений  (л.д. 94-97) по цене установленной оценкой  146 000 руб..

Таким  образом, с учетом фактических обстоятельств  ответчик не уклонялся от заключения договора.

Исходя из указанных обстоятельств, у суда отсутствовали правовые основания для понуждения ответчика заключить договор купли-продажи по цене 77 900 руб., а также зачету арендной платы  в счет оплаты по купле-продаже, что не предусмотрено порядком, установленным в статье 5 Федерального закона от 22.07.2008 №  159-ФЗ.  

Истец просил обязать ответчика заключить с ним договор купли-продажи нежилого помещения, однако, Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ не предусматривает такого способа защиты преимущественного права.

Исходя из части 8 статьи 4, части 2 статьи 6 Закона, заинтересованное лицо имеет право оспорить в порядке, установленном главой 24 АПК РФ, отказ уполномоченного органа в реализации права на приобретение, бездействие последнего либо вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя в судебном порядке.

При таких обстоятельствах, решение Арбитражного суда Еврейской автономной области подлежит отмене в полном объеме, с принятием нового судебного акта об отказе в  удовлетворении иска.

Госпошлина по апелляционной жалобе, от оплаты которой Администрация была освобождена, в силу части 3 статьи 110 АПК РФ подлежит взысканию в доход федерального бюджета с истца.

Руководствуясь статьями 258, 268-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд                                               

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Еврейской автономной области от 11.02.2010 по делу № А16-1380/2009-8 отменить, в иске отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Чистякова Александра  Васильевича в доход федерального бюджета госпошлину по апелляционной жалобе 2 000 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в двухмесячный срок.

Председательствующий                                                                        В.Ф.Карасев

Судьи                                                                                                      И.В.Иноземцев  

                                                                                                                 А.А.Тихоненко