Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 01.04.2010 по делу n КСНИМ».. Отменить решение полностью и принять новый с/а

Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Хабаровск

02 апреля 2010 года

№ 06АП-1113/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 30 марта 2010 года. Полный текст  постановления изготовлен 02 апреля 2010 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд  в составе:

председательствующего     Карасева В.Ф.

судей                                       Иноземцева И. В., Тихоненко А. А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Елизаровой А.А.

при участии  в заседании:

от истца: Чистяков А.В. лично;

от ответчика: Майорова А.А. – представитель по доверенности от 05.02.2010 б/н, Трубникова Н.Л. – представитель по доверенности от 20.01.2010;

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования «Бираканское городское поселение» Облученского района Еврейской автономной области

на решение от 11 февраля 2010 года

по делу № А16-1380/2009-8

Арбитражного суда Еврейской автономной области

принятого судьей Кручининым А.Н.

по иску (заявлению) индивидуального предпринимателя Чистякова Александра Васильевича

к администрации муниципального образования «Бираканское городское поселение» Облученского района Еврейской автономной области

о признании преимущественного права выкупа помещений, понуждении заключить договор  

установил:

индивидуальный предприниматель Чистяков Александр Васильевич (далее – ИП Чистяков А.В., истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Еврейской автономной области с иском к администрации муниципального образования «Бираканское городское поселение» Облученского района Еврейской автономной области (далее – Администрация, ответчик) с учетом уточнения требований, о признании права выкупа арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу: ЕАО, Облученский район, п. Биракан, ул. Октябрьская, 43 по цене 77 900 руб., определенной независимым оценщиком, обязании ответчика заключить договор купли-продажи и зачесть в качестве выкупной стоимости арендную плату в сумме 18 844 руб., оплаченную за период с июня по декабрь 2009 г.

Решением Арбитражного суда Еврейской автономной области от 11.02.2010  иск удовлетворен частично. Суд обязал ответчика заключить с истцом договор купли-продажи нежилого помещения, площадью 34 кв.м., находящегося по адресу: ЕАО, Облученский район, п. Биракан, ул. Октябрьская, 43 пом.5-6 на втором этаже кадастровый номер 79 05 3600022 16 847, Литер А по цене 77 900 руб., а также зачесть в счет оплаты по договору купли-продажи арендную плату, уплаченную истцом  в период с сентября по декабрь 2009 г. в сумме  10 768 руб., в остальной части отказано. 

Не согласившись с указанным решением, Администрация обратилась в Шестой арбитражный апелляционной суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда от 11.02.2010, в удовлетворении исковых требований отказать. В обоснование доводов жалобы указала, что на момент подачи заявления предпринимателя  о выкупе в мае 2009, помещения не являлись собственностью Администрации, право собственности на помещения зарегистрировано в августе 2009, поэтому не было оснований для проведения оценки стоимости объекта. При этом предприниматель не представил весь пакет документов и имел задолженность по арендной  плате. Тем не менее, после регистрации права собственности Администрацией была проведена оценка выкупной стоимости  помещений, и арендатору направлен проект договора купли-продажи по цене 146 000 руб., но в установленный срок истец не подписал договор и не возвратил его. Суд не обоснованно указал выкупную стоимость 77 900 руб. 

В судебном заседании представители заявителя жалобы доводы жалобы поддержали, просили решение суда отменить, в иске отказать.

Истец в заседании суда возражал против доводов жалобы согласно представленному письменному отзыву, просил оставить решение суда без изменения и пояснил, что  непрерывно с 2001 арендовал помещения под магазин у Комитета по управлению имуществом Облученского муниципального района. После  передачи здания   из Облученского района в собственность Бираканского  городского  поселения   он 07.05.2009 обратился  в Администрацию с заявлением о выкупе  помещений, но  ему сообщили об отсутствии Администрации денежных средств на проведение оценки рыночной стоимости помещений  и предложили провести оценку самостоятельно, что он и сделал. Стоимость выкупа  должна составлять по проведенной им оценке 77 900 руб. В связи с тем, что в установленный срок договор купли-продажи не был заключен, он понес расходы по арендной плате. На момент подачи  заявления о выкупе задолженности по арендной  плате не имелось. До передачи помещений из Облученского района городскому поселению, Администрация не имела права требовать оплату.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в жалобе и отзыве на нее, выслушав представителей сторон и изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции находит решение суда подлежащим отмене в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела, Комитетом по управлению имуществом местной администрации муниципального образования «Облученский район» и ИП Чистяковым А.В. 16.03.2001 подписан договор  аренды  нежилого помещения № 33  по которому Комитет передает, а предприниматель принимает в аренду на срок с 01.01.2001 по 31.12.2001 нежилое помещение площадью 33, 64 кв.м.  в  здании  по адресу: ЕАО, Облученский район, пос. Биракан, ул. Октябрьская, 43 и обязуется ежемесячно в срок не позднее 1-го числа текущего месяца оплачивать арендую плату в сумме  504, 75 руб..

Позднее 01.12.2003 теми же сторонами подписан  договор аренды нежилого помещения № 75 в отношении этих же помещений  сроком действия с 01.12.2003  по 29.11.2004, который предусматривал обязанность предпринимателя уплачивать арендную плату не позднее пятого числа первого месяца каждого квартала  в размере 2 523, 75 руб. (пункты  1.2, 3.1, 3.2).

По окончании срока договора, предприниматель продолжал пользоваться помещениями при отсутствии возражений Комитета.

В дальнейшем, 01.01.2009, в отношении этих же помещений, между ответчиком и истцом заключен договор аренды нежилого помещения № 10 сроком  с 01.01.2009 по 30.12.2009, по которому у истца возникла обязанность уплачивать арендную плату не позднее пятого числа первого месяца каждого квартала  в размере  8 076  руб. (пункты 1.2, 3.1, 3.2).

Согласно решению Собрания депутатов муниципального образования «Бираканское городское поселение» от 30.03.2009 № 63 (с учетом решения Собрания депутатов от 04.05.2009 № 80) нежилые помещения № 5-6 площадью 34 кв.м., находящиеся по адресу: ЕАО, Облученский район, пос. Биракан, ул. Октябрьская, 43, включены в план приватизации объектов, находящихся в муниципальной собственности, на 2009 год.

Полагая наличие за собой преимущественного права выкупа спорных нежилых помещений на основании Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ), истец 07.05.2009 обратился с письменным заявлением в Администрацию о включении помещений в план приватизации и выкупе помещений (вход. № 17 от 07.05.2009 – л.д.107).

Письмом № 02/01-12/282 от 09.10.2009 Администрация направила предпринимателю проект договора купли-продажи помещений, который предпринимателем не был подписан, в связи с чем, по истечении 30 дней Администрация письмом № 02/01-12/355 от 30.11.2009 сообщила предпринимателю об утрате права преимущественного выкупа помещений.

Полагая, что Администрация должна заключить договор купли-продажи помещений на основании поступившего заявления от 07.05.2009 и в дальнейшем  необоснованно уклонялась от продажи помещений, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Принимая решение, суд первой инстанции указал на соответствие предпринимателя требованиям, предъявляемым Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ для приобретения преимущественного права выкупа.

Вместе с тем, суд не учел следующие юридически значимые обстоятельства дела и нормы права.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ (в редакции, действовавшей на момент подачи истцом заявления о выкупе) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого недвижимого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 настоящей статьи; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Статьей 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ установлен порядок реализации преимущественного права арендатора на приобретение арендуемого имущества органом местного самоуправления, уполномоченным на осуществление функций по приватизации муниципального имущества.

В силу части 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ с 1 января 2009 года субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого и среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.   

Частями 3,4 указанной статьи установлены обязанности уполномоченного органа после получения заявления от предпринимателя в зависимости от того, соответствует ли заявитель установленным статьей 3 Закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права, не допускается в соответствии с настоящим Законом или другими федеральными законами. 

Согласно пункту 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 №  134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – письмо ВАС РФ от 05.11.2009 № 134)   судам необходимо иметь в виду, что договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества только в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке либо имеется вступившее в законную силу решение суда о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Безвозмездное пользование государственным или муниципальным имуществом, осуществляемое субъектом малого или среднего предпринимательства, не порождает у последнего права на приобретение.

В пункте 8 письма ВАС РФ от 05.11.2009 № 134 разъяснено, что по смыслу Закона объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Такие же положения применяются и к аренде нежилых помещений.

В пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 Кодекса признан равным году.

Таким образом, срок действия договора аренды нежилого помещения № 33 от 16.03.2001 (с 01.01.2001 по 31.12.2001) с учетом разъяснений вышеназванного Информационного письма составил один год, то есть в силу статьи 651 ГК РФ он подлежал государственной регистрации, что сделано не было.

Следовательно, договор аренды № 33 от 16.03.2001 является незаключенным, поэтому время нахождения истца в помещениях до даты следующего договора аренды № 75 от 01.12.2003 не должно включаться в период времени для исчисления непрерывного