Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2014 по делу n А04-4926/2013. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

ООО «ЖКХ «Искра» о том, что арендную плату следовало исчислять не с 04.02.2013, а с 17.04.2013 (момента передачи административного здания от третьего лица), судом апелляционной инстанции отклоняется как противоречащий имеющемуся в материалах дела акту приема-передачи, являющегося приложением к договору от 04.02.2013.

При таких обстоятельствах, первоначальный иск взысканию 247 465 руб. 80 коп. подлежит удовлетворению.

 Возражая на требования Администрации о взыскании задолженности по арендной плате, ООО «ЖКХ «Искра» предъявило встречные исковые требования о взыскании с Администрации 742 986 руб., из которых: 601 921 руб. - задолженность за выполненные работы по капитальному ремонту арендованного имущества (административного здания по ул.Калинина,9), 141 065 руб. - стоимость аварийных-восстановительных работ на канализационной насосной станции.

При этом ООО «ЖКХ «Искра» просило на основании пункта 3.1 договора зачесть стоимость выполненных работ в счет задолженности по арендной плате.

Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что арендная плата вносится арендатором ежемесячно не позднее 10 числа следующего за расчетным месяцем. Арендатору может быть предоставлено возмещение расходов по капитальному ремонту (реконструкции) в виде компенсации по арендной плате до 80 % от фактически полученной арендной платы в случаях: а) восстановления здания или помещения, б) проведения работ, относящихся к капитальному ремонту (реконструкции).

В соответствии с пунктами 2.3.3, 2.3.4 договора арендатор обязан своевременно за счет собственных средств производить текущий и косметический ремонт арендованного имущества. Не проводить реконструкции, переоборудования, перепланировку и других капитальных ремонтных работ без согласия арендодателя. Неотделимые улучшения имущества производить только с письменного согласия арендодателя.

Пунктом 2.3.15 договора на арендатора возлагается обязанность выполнить работы в соответствии с техническим заданием и графиком производства работ (приложение №3) в пределах утвержденных сметных расчетов.

Приложением №3 к договору предусмотрено проведение ремонта кровли очистных сооружений, текущий ремонт зданий, ремонт первичных отстойников на очистных сооружениях, текущий ремонт станции перекачки и ограждение санитарной зоны и благоустройство территории.

Пунктом 2.2. договора предусмотрено, что арендодатель имеет право компенсировать арендатору стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором при условии наличия у арендатора согласия арендодателя на проведение такого рода улучшений.

В обоснование своих требований ООО «ЖКХ «Иска» сослалось на выполненный им капитальный ремонт административного здания по ул.Калинина, 9 на общую сумму 601 921 руб., что, по его мнению, подтверждается локальными сметами, актами о приемке выполненных работ формы КС-2, справки стоимости выполненных работ формы КС-3 от 13.05.2013 №188.4 на сумму 299 337 руб., от 13.05.2013 №188.3 на сумму 128 349 руб., от 13.05.2013 №188.2.

Вместе с тем, в нарушение статьи 65 АПК РФ ООО «ЖКХ «Искра» не представило суду доказательства получения согласия арендодателя на выполнение капитальных ремонтных работ помещений. Акты выполненных работ со стороны арендодателя не подписаны, локальный сметный расчет не утвержден.

При этом судом апелляционной инстанции не принимается довод ООО «ЖКХ «Искра» о том, что оно приняло имущество, непригодное к использованию по его прямому назначению, требующее капитального ремонта, обоснованное ссылкой на акт технического состояния административного производственного здания от 06.05.2013, поскольку данный акт составлен в отсутствие представителя арендодателя.

Кроме того, в соответствии с актом приема-передачи, являющимся приложением к договору, подписанным обеими сторонами без замечаний, имущество передается в состоянии, известном арендатору, который претензий по качеству, техническому состоянию и функциональным свойствам имущества не имеет.

В этой связи правовые основания для взыскания с Администрации стоимости капитального ремонта в общей сумме 601 921 руб. отсутствуют.

Также ООО «ЖКХ «Искра» заявлено требование о взыскании с Администрации стоимости ремонта канализационной насосной станции по ул.Пионерская,58 в сумме 141 065 руб. (акт о приемке выполненных работ формы КС-2 от 02.01.2014 №1, справка о стоимости выполненных работ и затрат формы КС-3 от 02.01.2014).

Как следует из материалов дела, 02.08.2013 комиссией в составе зам.главы пгт Серышево Половнева С.В., специалиста администрации пгт Серышево Кравченко Ю.Н., мастера ООО «ЖКХ «Искра» произведено обследование  технического состояния насосной станции, в результате которого сложившаяся ситуация на станции перекачки признана аварийной, предложено незамедлительно принять меры по замене пришедших в негодность шлангов на металлический трубопровод, произвести демонтаж канализационного насоса для обследования, принять меры по приобретению запасного канализационного насоса.

Для выполнения капитального ремонта канализационной насосной станции между Администрацией пгт Серышево (заказчик) и ООО «Управляющая компания «Домсервис»» (подрядчик) заключен муниципальный контракт от 07.09.2013 на общую сумму 315 480 руб.  

В соответствии с пунктом 5.1.1 заказчик перечислил подрядчику 50 % от стоимости контракта (платежные поручения от 25.12.2013).

Срок действия контракта установлен с момента подписания до 15.01.2014.

Однако, до проведения капитального ремонта, установленный на канализационной станции насос «Иртыш» вышел из строя, что подтверждается докладом дежурного Единой диспетчерской службы Серышевского района от 02.01.2014.

Ввиду отсутствия аналогичного насоса (не закуплен по причине позднего поступления денежных средств от Администрации пгт Серышево на его приобретение) ООО «ЖКХ «Искра» выделен из резервного фонда Администрации Серышевского района насос ЭВЦ-6-5,5-140 с условием возврата насоса такой же марки в резервный фонд до 01.03.2014.

Затраты ООО «ЖКХ «Искра» по установке этого насоса, включая его стоимость, составили 141 065 руб.

В соответствии со статьей 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Из содержания пункта 2.3.12 договора  от 04.02.2013 следует обязанность арендодателя (в том числе, посредством аварийных служб) устранять аварии.

Факт выхода из строя насоса на канализационной станции в декабре 2013 года Администрацией пгт Серышево не оспаривается.

Бремя содержания имущества включает, в том числе, и обеспечение собственником имущества такого его состояния, при котором посредством данного имущества не наносится вред правам и охраняемым законом интересам других лиц.

Учитывая, что устранение аварийной ситуации на канализационной насосной станции осуществлено его арендатором, последний вправе требовать возмещение затрат на производство этих работ с Администрации пгт Серышево (собственника, арендодателя).

Возражения Администрации пгт Серышево о том, что авария на насосной станции произошла по причине недолжной эксплуатации ООО «ЖКХ «Искра» оборудования, судом апелляционной инстанции во внимание не принимается как не подтвержденный соответствующими доказательствами.

Ссылка Администрации на тот факт, что установлен был не новый насос, а ранее уже эксплуатировавшийся, также не может служить основанием для освобождения Администрации пгт Серышево от компенсации затрат на его приобретение и установку (с учетом обязанности ООО «ЖКХ «Искра» возвратить в резервный фонд не этот же, а новый аналогичный насос).

Администрация пгт Серышево, действуя добросовестно, имела возможность устранить данную аварию своими силами, как это предусмотрено статьей 210 ГК РФ и условиями договора.  

При таких обстоятельствах, требования ООО «ЖКХ «Искра» о взыскании с  Администрации пгт Серышево затрат на проведение аварийно-восстановительных работ на канализационной насосной станции в сумме 141 065 руб. подлежат удовлетворению.

Учитывая, что у Администрации пгт Серышево имеются удовлетворенные судом апелляционной инстанции требования к ООО «ЖКХ «Искра» о взыскании задолженности по договору аренды, суд считает возможным зачесть затраты на проведение аварийно-восстановительных работ в счет арендной платы.

В результате зачета задолженность ООО «ЖКХ «Искра» перед Администрацией пгт Серышево составляет 106 400 руб. 80 коп. (247 465,80 – 141 065).

Рассмотрев требования Администрации пгт Серышево в части расторжения договора аренды недвижимого имущества  от 04.02.2013 №10, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Статьей 610 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В данном случае, срок аренды установлен с 04.02.2013 по 03.02.2018.

В соответствии с частью 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Подпунктом 1 части 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Право арендодателя досрочно расторгнуть договор при существенном нарушении условий договора арендатором предусмотрено также пунктом 2.2.1 договора.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Пунктом 4.6 договора предусмотрено, что споры, вытекающие из договора, решаются сторонами путем переговоров, при не достижении согласия, неисполнении или ненадлежащем исполнении условий договора одной из сторон, договор может быть расторгнут в арбитражном суде в установленном законом порядке.

Факт неоднократного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы за период с 04.02.2013 по 03.01.2014,   установлен судом, подтверждается материалами дела. В частности первый частичный платеж (14 387 руб. 54 коп.) по договору внесен 24.07.2013, второй -  от 01.11.2013.

Доводы ООО «ЖКХ «Искра» приводившиеся в судебных заседаниях о том, что им выполнены работы на сумму, превышающую размер арендной платы, в связи с чем, не производилась оплата аренды, судом апелляционной инстанции во внимание не принимается, поскольку условиями договора (пункт 3.1) не предусматривалось возмещение расходов на капитальных ремонт в виде компенсации всех 100 % арендной платы.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ (пункт 60 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 №8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Статьей 619 ГК РФ также предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В доказательство соблюдения досудебного порядка, предусмотренного статьей 452 ГК РФ, истцом в материалы дела представлено уведомление от 10.07.2013 №01-18/743 о наличии задолженности по договору от 04.02.2013 №10 в размере 143 875 руб. 40 коп., содержащее также  предложение  по обоюдному согласию расторгнуть договор аренды муниципального имущества в течение пяти дней и передать его по акту в администрацию пгт Серышево.

Указанное письмо получено ООО «ЖКХ «Искра» 10.07.2013 за №28.

Факт получения требования о расторжении договора аренды и передаче  занимаемого помещения ООО «ЖКХ «Искра» не оспорен.

При таких обстоятельствах, требования Администрации пгт Серышево о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 04.02.2013 №10, заключенного между Муниципальным образованием пгт Серышево и ООО «ЖКХ «Искра», подлежит удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (пункт 2 статьи 655 ГК РФ).

Учитывая, что требования Администрации в части расторжения договора аренды недвижимого имущества удовлетворены, основания для пользования имуществом  у ООО «ЖКХ «Искра» как арендатора отсутствуют.

При таких обстоятельствах требование Администрации пгт Серышево об обязании ООО «ЖКХ «Искра» в течение 5 дней со дня вступления судебного акта в законную силу передать арендованное имущество по акту приема-передачи согласно приложению №1 к договору аренды недвижимого имущества от 04.02.2013 №10, также подлежит удовлетворению.

 В силу части 5 статьи 271 АПК РФ постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Согласно части 2 статьи 176 АПК РФ дата изготовления решения в полном объеме считается датой принятия решения.

В этой связи ООО «ЖКХ «Искра» обязано передать спорное имущество Администрации пгт Серышево в течение пяти дней с момента изготовления настоящего постановления в полном объеме.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Государственная пошлина, от уплаты которой в установленном