Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 03.07.2012 по делу n А73-8351/2011. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 06АП-2431/2012

04 июля 2012 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 27 июня 2012 года. Полный текст  постановления изготовлен 04 июля 2012 года.

                    Шестой арбитражный апелляционный суд  в составе:

председательствующего     Иноземцева И. В.

судей                                       Дроздовой В.Г., Тихоненко А. А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бабко А. В.

при участии  в заседании:

от Товарищества собственников жилья «Стрела»: Титор Андрей Васильевич -   представитель по  доверенности  от 17.06.2011, Шульга Игорь Иванович -  председатель правления на основании протокола  общего собрания от 22.06.2010;

от Общества с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческое предприятие «Востокавтоматика»: Скляренко Андрей Владиславович -   представитель по  доверенности  от 23.04.2012;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу  Общества с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческое предприятие «Востокавтоматика»

на решение от  23.04.2012

по делу № А73-8160/2011

Арбитражного суда Хабаровского края

принятое судьей  Пичининой И.Е.

по Товарищества собственников жилья  «Стрела»

к Обществу с ограниченной ответственностью  «Производственно-коммерческое предприятие «Востокавтоматика»,

об обязании освободить  нежилое помещение  

УСТАНОВИЛ:

Товарищество собственников жилья «Стрела»  (ОГРН 1042700201345, ИНН 2722044240, адрес (место нахождения): 680028, Хабаровский край,  г. Хабаровск,  ул. Тургенева,96-3; далее - ТСЖ «Стрела», товарищество,  истец) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского  края с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческое предприятие «Востокавтоматика» (ОГРН 1022700913377, ИНН 2721050643,  адрес (место нахождения): 680007, Хабаровский край г. Хабаровск, ул. Олега Кошевого, 8;  далее - ООО «ПКП «Востокавтоматика»,  общество, ответчик, заявитель жалобы) об обязании освободить нежилое помещение №1 на 14 этаже по адресу г. Хабаровск, ул. Тургенева, 96, корпус 1, общей площадью 25,5 кв.м в 5-дневный срок со дня вступления решения суда в законную силу на  основании статей 301,167 ГК РФ (с учетом уточнения предмета иска в порядке  статьи  49 Арбитражного процессуального  кодекса  Российской Федерации, принятого судом).

Решением Арбитражного суда Хабаровского  края от 23.04.2012  исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с решением суда, ответчик обратился в Шестой арбитражный апелляционный суд  с жалобой,  в которой  просит решение суда отменить и принять новое об отказе  в иске.

Жалоба  обоснована  тем, что  ответчик  при рассмотрении дела в  суде  первой инстанции планировал заявить ходатайство о приостановлении  рассмотрения дела в связи с обжалованием в Кировском  районном суде г.Хабаровска членом ТСЖ «Стрела» ООО - Торговый  дом «Востокавтоматика» протокола  избрания  председателя правления от 06.07.2011 на который  ссылается суд, указывая  о полномочиях председателя  правления. Кроме того, ответчик  не находится в спорном помещении, его занимает ООО «ЧОП «Восток», оплачивающий ежемесячно коммунальные платежи за использование  спорного помещения.

ТСЖ «Стрела» предоставлен отзыв на  апелляционную жалобу, в котором просит оставить решение без изменения, жалобу – без удовлетворения, полагает,  судом  первой  инстанции  правильно установлены, и  полностью  выяснены все обстоятельства, имеющие значение для  дела.

В судебном  заседании  представитель  ответчика  настаивал на удовлетворении жалобы  и отмене  решения  суда по  основаниям, изложенным  в  жалобе и пояснил, что в спорных помещениях находится другое юридическое  лицо, которому истцом выставляются счета на оплату содержания помещений. Также просит суд по собственной инициативе применить последствия  недействительности сделки по договору аренды, обязать товарищество возвратить  обществу 100 000 руб., оплаченные за аренду помещений. Исковые требования  заявлены с целью последующего взыскания с общества рыночной стоимости арендной платы.

Представители истца  просили  в удовлетворении жалобы отказать, решение  оставить  без  изменения. Пояснили, что представленные ответчиком акты и счета касаются другого юридического лица, аффилированного  с ответчиком и подписывались  управляющим товарищества, при этом  ответчик продолжал оставаться  фактическим   владельцем  помещением, также оставался в помещениях,  пользовался   и распоряжался  ими. Ответчик фактически получил помещения, поэтому должен вернуть помещения, не зависимо от того, кто допущен в помещение.

 Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями  266, 268 АПК РФ.

Как  следует из материалов дела, 17.10.2005  между истцом (ТСЖ «Стрела») и ответчиком (ООО «ПКП «Востокавтоматика») подписан договор аренды нежилого помещения, в соответствии с которым товарищество  предоставляет обществу  в пользование недвижимое имущество в  размере 1/181 доли  общего имущества ТСЖ в виде технического помещения №1, площадью 25,3 кв.м, расположенное на 14 этаже 5-14 этажного дома, адресу: г. Хабаровск, ул. Тургенева, 96,  корпус 1 (далее-спорное помещение)   сроком  на 30 лет  с момента подписания акта приёма-передачи  (л.д. 15-19).

Размер арендной платы  по договору установлен в сумме 100 000 руб. за весь срок аренды на 30 лет. Сумма арендной платы является  окончательной и не может быть  изменена ни одной из сторон  (пункты 2.1, 2.2).

Во исполнение договора помещение передано арендатору  по акту приёма-передачи от 17.10.2005, а арендатор  оплатил арендую плату по платежному поручению № 1014 от 18.10.2005 в сумме 100 000 руб. (л.д.19, 55).

   Согласно поэтажному  плану четырнадцатого этажа  дома 96 кор.1 по ул. Тургенева  в г. Хабаровске, спорное помещение является техническим, что не оспаривается сторонами (л.д. 76-77).

28.02.2011  общее  собрание ТСЖ «Стрела»  приняло решение  в целях защиты  экономических интересов  в  отношении общего имущества  дома в интересах собственников товарищества подготовить и подать иски в арбитражный суд   об обязании освободить спорное  помещение,  а также  о взыскании  с ООО  «ПКП «Востокавтоматика» неосновательного обогащения (л.д.10).

Письмом от 22.06.2011 товарищество предложило   освободить   занимаемое помещение в срок до 30.06.2011 (повторно до  31.07.2011) мотивируя это отсутствием  государственной регистрации договора и его незаключенностью, а  также отсутствием  правовых оснований  на  пользование спорным имуществом (л.д.12,14).  

Возражая, общество сообщило, что договор не зарегистрировано по вине самого ТСЖ «Стрела», а также предложило  зарегистрировать договор аренды,  а в случае неявки представителя  товарищества на  регистрацию договора,  уведомил о предъявлении в Арбитражный суд Хабаровского края  иска о принудительной  регистрации договора (л.д. 13).

ООО  «ПКП «Востокавтоматика»  обратилось  в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к ТСЖ «Стрела» о регистрации сделки от 17.10.2005 по аренде нежилого помещения (дело № А73-8351/2011).

Решением суда от 13.10.2011, оставленным  без изменения постановлением Шестого арбитражного  апелляционного суда   от 25.01.2012  № 06АП-5496/2011,  в удовлетворении исковых требований отказано.

Неисполнение  ООО «ПКП «Востокавтоматика» требований  ТСЖ «Стрела»  об освобождении   помещения, послужило основанием для обращения  в Арбитражный суд Хабаровского края с  настоящим  иском. 

Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) общие помещения в многоквартирном доме, его несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном доме.

В силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме.

В силу пункта 3 части 2 статьи 44 ЖК РФ исключительно к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся  принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами

         В соответствии с пунктом 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств» при подготовке к судебному разбирательству дела о взыскании по договору арбитражный суд определяет круг обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, к которым относятся обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.

        В ходе рассмотрения дела суд исследует указанные обстоятельства, которые, будучи установленными вступившим в законную силу судебным актом, не подлежат доказыванию вновь при рассмотрении иска об оспаривании договора с участием тех же лиц (часть 2 статьи 69 АПК РФ).

        Названным пунктом предусмотрено, что независимо от состава лиц, участвующих в деле о взыскании по договору и в деле по иску об оспаривании договора, оценка, данная судом обстоятельствам, которые установлены в деле, рассмотренном ранее, учитывается судом, рассматривающим второе дело.

         Решением Арбитражного суда Хабаровского края  от 13.10.2011, оставленным  без изменения постановлением Шестого арбитражного  апелляционного суда   от 25.01.2012  № 06АП-5496/2011,  имеющим  на основании части  2 статьи 69 АПК РФ  преюдициальное  значение для рассмотрения настоящего спора, установлено  несоответствие договора  аренды  от 17.10.2005 требованиям закона (отсутствие доказательств, подтверждающих принятие общим собранием собственников многоквартирного дома решения о предоставлении спорного имущества в аренду ООО «ПКП «Востокавтоматика).

На основании пункта 1 статьи 135 ЖК РФ товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в таком доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Согласно пункту 8 статьи 138 ЖК РФ в обязанности товарищества собственников жилья входит представление интересов собственников, в том числе в отношениях с третьими лицами.

Протоколом  общего собрания  от 28.02.2011  собственники помещений  обязали ТСЖ «Стрела» подать иски в арбитражный суд  об обязании освободить спорное  помещение,  а также  о взыскании  с ООО  «ПКП «Востокавтоматика» неосновательного обогащения,  а также предоставили товариществу   право на  привлечение третьих лиц для подготовки и предъявления  процессуальных документов,  представления  интересов в  арбитражном суде.

Таким образом, ТСЖ «Стрела» участвует в деле в качестве законного представителя собственников спорного имущества (постановления Президиума  Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.06.20076 № 1821/06, то 15.12.2009 № 12537/09).

Согласно  пункту  3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Доказательств того, что договор аренды от 17.10.2005, предусматривающий срок действия 30 лет зарегистрирован в установленном порядке,  материалы дела не содержат. 

Решением от 13.10.2011 Арбитражного суда Хабаровского края по делу №А73-8351/2011 в иске о государственной регистрации договора  в соответствии со статьей 165 ГК РФ ответчику отказано. Суд указал, что договор аренды 17.10.2005 не соответствовал требованиям закона и является недействительным в порядке статьи 168 ГК РФ.

Таким  образом, материалами дела подтверждается,  что стороны совершили и исполнили  ничтожную сделку, истец передал помещение, ответчик его принял и использовал, оплачивая арендную плату.

В силу  пункта 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.2008 № 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения» возвращение каждой из сторон всего полученного по недействительной сделке осуществляется в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 167 ГК РФ, согласно которому возвращение полученного носит двусторонний характер.

Ввиду того, что законом предусмотрены специальные последствия недействительности сделок, правила об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статьи 301, 302 ГК РФ) к отношениям сторон применению не подлежат.

В соответствии с пунктом 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 статьи 167 ГК РФ).

Исходя из смысла пункта 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 126 от 13.11.2008 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения», при рассмотрении требований лица, передавшего имущество по недействительному договору аренды о его возврате стороны должны доказать только факт передачи имущества во исполнение недействительной сделки.

Актом приема - передачи от 17.10.2005 подтверждается факт передачи спорного помещения арендатору – ООО «ПКП «Востокавтоматика» во исполнение договора аренды.

Следовательно, с учетом выше приведенного правового регулирования применением последствий признания недействительным договора аренды спорного помещения является возврат арендатором – ООО «ПКП «Востокавтоматика» арендодателю – ТСЖ «Стрела» спорного помещения.

Суд