Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 18.04.2012 по делу n А73-279/2010. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 06АП-1045/2012

19 апреля 2012 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 12 апреля 2012 года. Полный   текст   постановления   изготовлен    19 апреля 2012 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд  в составе:

председательствующего     Харьковской Е.Г.

судей                                       Балинской И.И., Карасева В.Ф.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Стрекаловской О.О.

при участии  в заседании:

от общества с ограниченной ответственностью «Дантист»: Татарников Александр Александрович, представитель по доверенности от 18.05.2009;

от администрации городского поселения «Рабочий поселок Ванино» Ванинского муниципального района Хабаровского края: Саакян Андрей Борисович, представитель по доверенности от 10.01.2012;

от главы городского поселения «Рабочий поселок Ванино» Ванинского муниципального района Хабаровского края: Саакян Андрей Борисович, представитель по доверенности от 10.01.2012;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу  администрации городского поселения «Рабочий поселок Ванино» Ванинского муниципального района Хабаровского края

на решение  от  07.02.2012

по делу № А73-3760/2010

Арбитражного суда Хабаровского края

принятое судьей  Т.И. Чаковой,

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Дантист»

к администрации городского поселения «Рабочий поселок Ванино» Ванинского муниципального района Хабаровского края

о  признании незаконным бездействия

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Дантист» (ОГРН 1032700150273, ИНН 2709003904, адрес: 682860 Хабаровский край, Ванинский район, пгт Ванино, ул.Чехова 5, далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ):

о признании незаконным бездействия администрации городского поселения «Рабочий поселок Ванино» Ванинского муниципального района Хабаровского края (ОГРН 1052740327881, ИНН 2709011052, адрес: 682860, Хабаровский край, пгт Ванино, ул. 4 Линия 1, далее - администрация), выразившееся:

1) в непринятии решения об условиях приватизации арендуемого обществом нежилого помещения, расположенного по адресу: Хабаровский край, п. Ванино, ул. Чехова д. 5;

2) в не заключении договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого истцом имущества, расположенного по адресу: Хабаровский край, п. Ванино, ул. Чехова д. 5;

3) в не направлении обществу проекта договора купли-продажи арендуемого имущества;

о признании незаконным отказа администрации в приобретении в собственность обществом арендуемого имущества - нежилого помещения, расположенного по адресу: Хабаровский край, п. Ванино, ул. Чехова д. 5, содержащегося в письме администрации за от 26.03.2010 № 758/1-24;

обязании администрации в месячный срок заключить с обществом договор купли - продажи функционального (встроенного) помещения с инвентарным № 2822, расположенного по адресу: Хабаровский край, п.Ванино, ул. Чехова д. 5, на условиях, установленных Федеральным Законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ года «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Дело по заявлению общества рассматривалось судом первой инстанции по вновь открывшимся обстоятельствам, в качестве которых заявитель ссылается на постановления апелляционной и кассационной инстанции по делу № А73-279/2010.

Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 07.02.2012 по делу № А73-3760/2010 требования общества удовлетворены, судом признан незаконным бездействие администрации выразившееся:

1) в непринятии решения об условиях приватизации арендуемого обществом нежилого помещения, расположенного по адресу: Хабаровский край, п. Ванино, ул. Чехова д. 5;

2) в не заключении договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого истцом имущества, расположенного по адресу: Хабаровский край, п. Ванино, ул. Чехова д. 5;

3) в не направлении обществу проекта договора купли-продажи арендуемого имущества;

Признан незаконным отказ администрации в приобретении в собственность обществом нежилого помещения, расположенного по адресу: Хабаровский край, п. Ванино, ул. Чехова д. 5, содержащегося в письме администрации от 26.03.2010 № 758/1-24;

Администрация обязана заключить с обществом договор купли-продажи функционального (встроенного) помещения с инвентарным № 2822, расположенного по адресу: Хабаровский край, п. Ванино, ул. Чехова д. 5, в срок, установленный ч. 3 ст. 9 Федерального закона Российской Федерации от 22.07.2008 №159 - ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Не согласившись с принятым судебным актом, администрация обратилась в Шестой арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении заявленных обществом требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы администрация ссылается на неправильное применение судом первой инстанции норм материального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель администрации доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, на основании чего просил апелляционный суд отменить решение Арбитражного суда Хабаровского края от  07.02.2012 по делу  № А73-3760/2011.

Представитель общества против доводов апелляционной жалобы администрации возражал по основаниям, изложенным в отзыве. Считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, соответствующим нормам материального и процессуального права, принятым при всестороннем и полном выяснении судом фактических обстоятельств дела, на основании чего просил решение Арбитражного суда Хабаровского края от 07.02.2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации – без удовлетворения.

Изучив материалы дела, оценив установленные обстоятельства, заслушав представителей участвующих в деле лиц, исследовав доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве, Шестой арбитражный апелляционный суд не установил оснований для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы администрации.

Как видно из материалов дела, 27.01.1998 года между открытым акционерным обществом «Ванинский морской торговый порт» и обществом заключен договор аренды нежилого помещения № А4/98, по сроку действия по 31.12.2008 года, согласно которому арендодатель  (ОАО «Ванинский морской торговый порт») предоставляет арендатору (обществу) за плату во временное пользование нежилое помещение общей площадью 114,7 кв.м. для размещения стоматологического кабинета, расположенное по адресу: п.Ванино, ул.Чехова,5. Срок действия договора до 31.12.2008. Во исполнение пункта 6.3 договора он зарегистрирован в установленном законом порядке 03.02.1998, о чем на договоре сделана соответствующая отметка.

Собственник спорного нежилого помещения менялся и на основании Закона Хабаровского края от 26.07.206 № 50 «О разграничении имущества, находящегося в муниципальной собственности, между городским поселением «Рабочий поселок Ванино» и Ванинским муниципальным районом Хабаровского края» дом № 5 по ул.Чехова в п.Ванино был передан в собственность городского поселения «Рабочий поселок Ванино» Ванинского муниципального района Хабаровского края. Право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 21.06.2007 № 27-27-07/002/2007-541.

Согласно части 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Между  администрацией городского поселения «Рабочий поселок Ванино» Ванинского муниципального района Хабаровского края (арендодатель) и ООО «Дантист» (арендатор) было подписано дополнительное соглашение  от 01.01.2009 года к договору № А4/98 от 27.01.1998 года, по которому срок действия договора продлен с 01.01.2009 года до 01.07.2010 года. Однако, срок договора юридически не был продлен в связи с отсутствием регистрации дополнительного соглашения.

Договор аренды здания регистрируется как порождаемое данным договором обременение прав арендодателя соответствующими обязательствами. Согласно пункту 1 статьи 453 ГК при изменении зарегистрированного договора аренды недвижимого имущества обязательства сторон сохраняются в измененном виде, что означает изменение зарегистрированного обременения. Учитывая, что соглашение об изменении договора аренды, подлежащего государственной регистрации, является его неотъемлемой частью, на него распространяется требование об обязательной государственной регистрации.

Поскольку соглашение о внесении в ранее зарегистрированный договор аренды здания изменений относительно размера арендной платы не было зарегистрировано, оно в соответствии с пунктом 3 статьи 433 ГК должно считаться незаключенным до тех пор, пока не будет зарегистрировано в установленном порядке. На это обратил внимание Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в информационном письме от 16.02.2001 № 59.

         Между тем, в силу части 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Отсутствие возражений арендодателя о дальнейшей аренде имущества подтверждается взиманием им арендной платы по истечении срока договора, что было предметом рассмотрения арбитражным судом по делу № А73-279/2010, и отсутствием доказательства о намерении прекратить договор с 01.01.2009.

Таким образом, договор № А4/98, заключенный 27.01.1998, является возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях.

Спорный договор заключен до вступления в силу Федерального закона 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» и Федерального закона от 30.06.2008 № 108-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О внесении изменений в Федеральный закон «О концессионных соглашениях» и отдельные законодательные акты Российской Федерации", которым введена   статья 17.1. Данные законы не содержат указания на то, что действие распространяется на отношения, возникшие до их принятия. Следовательно, введение в действие данных нормативных актов не является основанием для прекращения действия заключенного ранее договора, соответствовавшего на момент заключения действующему законодательству. В рассматриваемом случае подлежит применению норма пункта 2 статьи 422 ГК РФ, согласно которой положения Федерального закона № 135-ФЗ не могут быть применены к правоотношениям, возникшим из ранее заключенного договора.

Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ), который вступил в силу 05.08.2008, регулируются особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

Согласно статье 3 указанного закона субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

По условиям законодателя, указанным выше, преимущественное право на приобретение имущества общество имеет на находящееся у него в аренде имущество в соответствии с законодательством, т.е. помещение общей площадью 114, 7 кв.м.  по договору от 27.01.1998 № А4/98.

Одним из условий льготного выкупа по указанному Закону является непрерывная аренда имущества одним субъектом малого или среднего предпринимательства в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона № 159-ФЗ (т.е. до 05.08.2008). Срок действия договора аренды нежилого помещения, находящегося в собственности городского поселения «Рабочий поселок Ванино» Ванинского муниципального района Хабаровского края не