Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 05.04.2012 по делу n КСНИМ».. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 06АП-1000/2012

06 апреля 2012 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 04 апреля 2012 года. Полный текст  постановления изготовлен 06 апреля 2012 года.

           Шестой арбитражный апелляционный суд  в составе:

председательствующего     Иноземцева И. В.

судей                                       Волковой М.О., Тихоненко А. А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бабко  А.В.,

при участии  в заседании:

от индивидуального предпринимателя Петрова Алексея Радиевича: представитель не явился,  извещен надлежащим  образом;

от общества с ограниченной ответственностью  «Веста»:  представитель  не  явился, извещен надлежащим  образом;

от третьего лица Комитета по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска: представитель  не  явился, извещен надлежащим  образом;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу  индивидуального предпринимателя Петрова Алексея Радиевича

на решение от  26.01.2012

по делу № А04-8356/2011

Арбитражного суда Амурской области

принятое судьей Антоновой  С.А.

по иску Индивидуального предпринимателя Петрова Алексея Радиевича

к обществу с ограниченной ответственностью  «Веста»,

о   расторжении договора аренды  и  обязании  возвратить имущество

третьи лица Комитет по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Петров Алексей Радиевич (ОГРНИП 304280118700059, ИНН 280101035888, далее - ИП Петров А.Р., предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Амурской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Веста» (ОГРН 1022800519576, ИНН 2812006257,  адрес (место нахождения): 675000, Амурская область, город Благовещенск, ул. Калинина, 112, далее -  ООО «Веста», общество, ответчик) о расторжении договора аренды № 94 от 07.11.2007 (далее - договор аренды) и обязании  освободить арендуемое имущество, находящееся по адресу: г. Благовещенск, ул. Калинина, 112, площадью 103,6 кв.м. (помещение II) в  течении 10 дней.

Определением  от 21.11.2011 к участию  в  деле в  качестве третьего лица, не  заявляющего самостоятельных требований  относительно предмета спора, привлечен Комитет по управлению  имуществом  муниципального образования города Благовещенска (далее – Комитет, третье лицо).

Решением Арбитражного суда Амурской  области  от 26.01.2012 (далее - решение)  в удовлетворении исковых  требований  отказано.

Не согласившись с решением суда, предприниматель  обратился с  жалобой  в Шестой арбитражный апелляционный суд, в которой  просит  решение отменить  и  принять  по  делу  новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В  обоснование  жалобы указывает,  что   исполнил  обязанность  по  соблюдению досудебного порядка урегулирования спора, факт несвоевременной оплаты по договору аренды установлен, поэтому следовало удовлетворить   исковые  требования. У общества  имелись   реквизиты  банковского  счета предпринимателя по ранее имеющимся договорным  отношениям, следовательно,  общество  было обязано  перечислять  арендную  плату  на  известные  ему  реквизиты. Кроме того,   договор  аренды помещения обязывал ответчика  заключить договор аренды  земельного  участка, и предусматривал  принудительное   расторжение  договора  аренды в случае  его не заключения. В связи  с  отсутствием сведений  о  формировании  земельного участка,  суд   должен  был запросить данные  сведения  либо  в  кадастровой  палате,  либо у  ответчика, чего судом сделано не было.

ООО «Веста» направило отзыв  на апелляционную жалобу, в  которой  просит  оставить   решение  без  изменения,  а  жалобу  без  удовлетворения, ввиду устранения оснований для расторжения договора в момент  рассмотрения спора, уведомление о реквизитах банковского счета для  перечисления арендной  платы  ИП Петровым  А.Р. не направлялось, заключение  договора  аренды  на  земельный участок под  зданием, где арендуется помещение, в соответствии  с  действующим  законодательством невозможно.

Лица,  участвующие  в деле, извещённые о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом, в том числе с учетом разъяснений, изложенных в пунктах 4, 5 постановления  Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 № 12 «О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 №  228-ФЗ «О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации», своих представителей в суд апелляционной инстанции к назначенному времени не направили.

Апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие не явившихся лиц, в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, на основании свидетельства о государственной регистрации права от 20.12.2007 Муниципальное  образование  город Благовещенск являлось собственником встроенного нежилого  помещения в  жилой  дом общей площадью 103,6 кв.м., расположенного на 1  этаже по  адресу: Амурская область,  город  Благовещенск, ул. Калинина, дом 112, пом. II (л. д. 88) (далее-помещение).

На основании договора аренды недвижимого муниципального имущества № 94 от 07.11.2007, заключенного между Комитетом по управлению имуществом муниципального образования г. Благовещенска (Арендодатель) и ООО «Веста» (Арендатор) (с учетом соглашения к договору от 22.04.2011 об изменении наименования ООО «Вира» на ООО «Веста») помещение с  01.01.2008 по 30.12.2012 передано  в аренду ООО «Веста».  Договор прошел государственную регистрацию (л.д. 13-20).

Согласно  пунктам  3.1.2-3.1.3 договора    на момент  заключения договора, размер  арендной  платы составляет 10 004 руб. не  включая НДС, и не включает плату за пользование земельным участком.

Согласно пункту 5.1 договора стороны вправе досрочно расторгнуть  договор по  взаимному согласию,  предупредив  об этом другую сторону и  коммунальные  службы  письменно не менее чем за 30 дней  до даты  расторжения  договора.

Пунктом 5.2 определено, что договор подлежит досрочному расторжению в судебном порядке в случаях нарушения пунктов 2.2.3, 2.2.5, 2.2.6, 2.2.7, 2.2.9, 2.2.12.

В случае нарушения Арендатором пунктов 2.2.1, 2.2.2, 2.2.4 ,2.2.13, 2.2.14 договора, Арендодатель имеет право отказаться от его исполнения в одностороннем порядке, уведомив об этом арендатора за 30 дней. В этом случае договор считается расторгнутым в силу п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по истечении 30-дневного срока, а арендатор обязан передать имущество  Арендодателю в соответствии с п. 2.2.15 договора (п. 5.3 Договора).

По результатам аукциона, проведенного Комитетом (протокол № 214 от 22.06.2011), на основании договора купли-продажи № 194 от 27.06.2011 указанные нежилые помещения перешли в собственность ИП Петрова А.Р. с обременением - договор аренды на период с 01.01.2008 по 30.12.2012 (л. д. 20-22).

Право  собственности ИП Петрова  А.Р. зарегистрировано  в Управлении Федеральной службы государственной  регистрации,  кадастра  и  картографии по  Амурской  области 25.07.2011,  что подтверждается свидетельством № 28АА 576717 от 25.07.2011 (л. д. 26).

Таким образом, права Арендодателя по договору № 94 от 07.11.2007 перешли на ИП Петрова А.Р.

Письмом от 22.08.2011 № 9710 ООО «Веста»  уведомлено Комитетом о состоявшейся регистрации и ответчику было предложено обратиться по вопросам перечисления арендной платы к новому собственнику (л. д. 49).

14.09.2011 предприниматель направил в адрес ответчика претензию о несоблюдении последним условий договора аренды в части внесения арендной платы, несоблюдения требований пожарной безопасности, не заключении договора аренды земельного участка под занимаемым помещением, несогласованием с собственником наружной рекламы на фасаде здания (л. д. 43-45)

Согласно претензии, Арендодатель принял решение о расторжении договора в случае не устранения нарушений по оплате платежей в течение 5 рабочих дней; по недостаткам содержания помещения - в течение одного месяца.

Уведомляя о необходимости   оплаты  арендной  платы, истец,  тем не менее,  не  сообщил  Арендатору своих  реквизитов  для   перечисления арендной  платы.

Письмами от 23.09.2011 №11-026, от 18.01.2011 исх. №12-03, от 18.01.2011 исх.№12-02 ООО «Веста» обратилось  к ИП Петрову А.Р. с просьбой  предоставить  реквизиты банковского счета  для  перечисления   арендной  платы (л.д., л.д. 78, 79, 85, 86).

Сведения о том, что  указанные реквизиты банковского счета для  перечисления арендной платы были переданы  истцом  ответчику  в материалах дела отсутствуют.

В связи с не устранением ответчиком указанных в  претензии нарушений, ИП Петров А.Р. обратился в Арбитражный суд Амурской области суд с настоящим иском.

Исследовав доказательства, имеющиеся в материалах дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и отзыва на  нее, Шестой арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены или изменения решения и удовлетворения апелляционной жалобы по  следующим основаниям.

Согласно статьям  309, 310 Гражданского Кодекса   Российской Федерации (далее  -  ГК РФ)  обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается за исключением случаев предусмотренных законом, а также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В силу пункта  1 статьи  614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно части 1 статьи  615 ГК РФ, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В силу части 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

         Направив ответчику  уведомление   о расторжении  договора в случае не  устранения требований  истца,  указанных  в  претензии, и не  получив  соответствующего исполнения,  ИП Петров А.Р. обратился в суд  с иском.

Материалами дела установлено,  что  с  момента смены собственника,  арендная  плата  новому  собственнику (истцу)  до  подачи  искового заявления в Арбитражный суд  Амурской  области, не  оплачивалась.

Пункт 5.3 договора аренды допускает возможность отказа от исполнения  договора Арендодателем   в  одностороннем  порядке в случае не  внесения  арендатором своевременно  арендной платы.

Между  тем, доказательств  того,  что  истец  направлял   ответчику свои реквизиты  для  оплаты арендной  платы,  истцом суду  не представлены.

Ввиду отсутствия реквизитов для перечисления арендной платы, задолженность по арендной плате в размере 94 487 руб. ответчик  внес на депозит нотариуса Благовещенского нотариального округа Амурской  области уже после  подачи искового  заявления в Арбитражный суд  Амурской  области, что подтверждается корешком квитанции  №2  от 18.01.2012 о приеме от ООО «Веста» денежных сумм для передачи ИП Петрову А.Р.

В соответствии с пунктом 2 статьи 327 ГК РФ, внесение денежных средств на депозит нотариуса считается исполнением обязательств.

Согласно пункту 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением, расторжением договоров», требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Поскольку у суда первой  инстанции отсутствовало  подтверждение факта уведомления ООО «Веста» о реквизитах банковского счета нового  арендодателя ИП Петрова  А.Р., суд обосновано признал внесение денежных средств на депозит нотариуса надлежащим исполнением обязательств со стороны общества.

Таким образом, обстоятельства, указанные в иске как основание для расторжения договора аренды - невнесение арендной платы, устранены на момент рассмотрения дела, поэтому суд первой инстанции правомерно пришел к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора на момент рассмотрения  спора.

Довод апелляционной жалобы о том, что стороны ранее имели отношения по поставке товаров и у ответчика имелись реквизиты истца были предметом  рассмотрения  судом  первой  инстанции  и отклонены.

В  материалах  дела  имеется  платежное поручение  от 22.06.2010  №505 об оплате  ООО «Вира»  ИП Петрову  А.Р.  3800 руб. за товар (л. д. 51),  что,  по  мнению  заявителя жалобы, свидетельствует о наличии договорных  отношений  между  ним  и  ответчиком до  момента  перехода  права собственности и   подтверждении того факта, что ответчику были известны реквизиты банковского  счета  истца.

Изучив  материалы  дела,  суд  апелляционной  инстанции приходит  к выводу,  что  судом первой  инстанции обоснованно  сделан  вывод,  что  разовое  приобретение товара  у истца  ответчиком  более года  назад   до перехода  права собственности на  помещение  не  может свидетельствовать  о наличии  договорных   отношений  между  сторонами и  подтверждении   того факта, что истцу были