Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 21.03.2012 по делу n А73-12660/2010. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

Дополнительными соглашениями от 19.09.2006 № 1, от 13.07.2007 № 2, от 02.09.2008 № 3, от 23.03.2009 № 4, от 14.10.2009 № 5, от 30.12.2009 № 6, от 14.04.2010 № 7, от 30.04.2010 № 8, от 31.05.2010 № 9, от 02.06.2010 № 10, от 30.06.2010 № 11, от 30.07.2010 № 12, от 30.08.2010 № 13 стороны внесли изменения в кредитный договор от 19.09.2006, в том числе, в пункт 2.6 договора в график уплаты процентов за пользование кредитом; в пункт 2.10 – относительно срока погашения выданного кредита; в пункт 1.1, 2.5, 2.10 – относительно начисления процентов и срока погашения выданного кредита.

          В качестве обеспечения исполнения обязательств заемщика перед банком по кредитному договору от 19.09.2006 № 3212 между Банком (залогодержателем) и ОАО «Амуркабель» (залогодателем) был подписан договор ипотеки от 18.09.2006, предметом которого явился принадлежащий залогодателю на праве собственности объект недвижимости:  двухэтажное нежилое здание – столовая, общей площадью 1 420,9 кв.м, расположенное по адресу: г. Хабаровск, ул. Артемовская, 87, инвентарный номер 8831, литер П, начальная продажная стоимость 6 793 020 руб. (свидетельство о государственной регистрации права 27 АБ № 319899 от 11.09.2006); а также право на земельные участки, функционально обеспечивающие находящиеся на них закладываемые объекты недвижимости площадью 149 754,4 кв.м и площадью 2 341,15 кв.м, находящиеся у залогодателя на праве постоянного (бессрочного) пользования (свидетельства на право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками серии 27 ХБ № 0064818 от 25.05.2000 и серии 27 ХБ № 0064819 от 25.05.2000).

          В пункте 1.6 договора ипотеки от 18.09.2006 стороны определили общую залоговую стоимость предмета залога в размере 6 793 020 руб.

          По условиям подпункта «б» пункта 1.2 названного договора указанные в нем земельные участки предметом залога не являются.

          Неисполнение заводом принятых на себя кредитных обязательств послужило основанием для обращения Банка в арбитражный суд с требованием о взыскании с заемщика образовавшейся задолженности и об обращение взыскания, в том числе на заложенное по договорам ипотеки от 03.08.2006 и от 18.09.2006 имущество ОАО «Амуркабель», а также на право на земельные участки, функционально обеспечивающие находящиеся на них объекты недвижимости с площадью 149 754,4 кв.м и площадью 2 341,15 кв.м.

         Удовлетворяя встречные исковые требования ОАО «Амуркабель» о признании спорных договоров ипотеки незаключенными и, соответственно, отказывая в удовлетворении требований Банка об обращении взыскания на заложенное по данным договорам ипотеки имущество (в том числе и на  право на земельные участки с площадью 149 754,4 кв.м и площадью 2 341,15 кв.м), арбитражный суд первой инстанции исходил из нарушения сторонами порядка заключения договоров ипотеки в силу следующего.

        Из условий договоров следует, что сторонами оценены только здания, права по двум земельным участкам, передаваемым в залог, сторонами не оценены.

         Действительно, на момент подписания спорных договоров ипотеки вышепоименованные земельные участки находились у ОАО «Амуркабель» на праве постоянного (бессрочного) пользования, на что указано в пункте 1.3 договоров, и соответственно, в силу положений статьи 69 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее по тексту – Закон об ипотеке) и пункта 4 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации не могли являться предметом залога.

          Между тем, подписывая договора ипотеки, стороны в пункте 6.3 договоров установили, что залогодатель обязан переоформить право постоянного бессрочного пользования земельными участками в соответствии с действующим законодательством в срок до 01.01.2008 с последующей передачей земельного участка в залог Банку.

          В силу положений статьи 69 Закона об ипотеке ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение. На принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится здание или сооружение, право залога не распространяется. При обращении взыскания на такое здание или сооружение лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества.

         Как указано выше, общество 15.08.2008 оформило за собой право собственности на земельные участки площадью 56 886,00 кв.м и 2 341,15 кв.м, однако залог земельных участков так и не был оформлен.

         Кроме того, на момент подписания спорных договоров ипотеки (равно как и с момента регистрации права собственности ОАО «Амуркабель» на земельные участки площадью 56 886,00 кв.м и 2 341,15 кв.м)  не было сформировано в установленном законом порядке земельных участков, необходимых для эксплуатации спорных объектов недвижимости – центра медицинской и социальной реабилитации общей площадью 1 904,8 кв.м, спортивно-оздоровительного комплекса общей площадью 2 192,9 кв.м, столовой общей площадью 1 420,9 кв.м, расположенных по адресу: г. Хабаровск, ул. Артемовская, 87.

          Таким образом, следует признать, что фактически предметом спорных договоров ипотеки послужили объекты недвижимости в отсутствии сформированных земельных участков (на которых находятся конкретные здания и сооружения), поставленных на соответствующий кадастровый учет.

         В соответствии со статьей 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

         В соответствии с пунктом 1 статьи 339 ГК РФ в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом.

        В Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации» также разъяснено, что существенными условиями договора о залоге являются предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом, а также условие о том, у какой из сторон находится заложенное имущество.

          Если сторонами не достигнуто соглашение хотя бы по одному из названных условий либо соответствующее условие в договоре отсутствует, договор о залоге не может считаться заключенным.

          Статья 9 Закона об ипотеке устанавливает, что оценка предмета ипотеки определяется при ипотеке земельного участка с соблюдением требований статьи 67 настоящего Закона и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.

          Согласно статье 67 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ  «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залоговая стоимость земельного участка, передаваемого в залог по договору об ипотеке, устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем.

          Принимая во внимание вышеуказанные обстоятельства, а также то, что с 15.08.2008 общество является собственником земли, а не ее владельцем на праве бессрочного пользования, тогда как сторонами не достигнуто соглашения об оценочной и залоговой стоимости земельных участков, договор ипотеки от 18.09.2006 и договор ипотеки от 03.08.2006 являются незаключенными.

          Указанный вывод суда первой инстанции, основанный на верном применении вышеуказанных норм материального права, нашел свое подтверждение и при рассмотрении спора в рамках апелляционного производства в настоящем заседании суда.

          Представитель Банка не опроверг того обстоятельства, что, несмотря на условия договоров, содержащихся в пунктах 1.2 договоров ипотеки относительно предмета этих договоров – объектов недвижимости (нежилых зданий), залогодержатель рассчитывал на получение в залог и соответствующих земельных участков после оформления залогодателем права собственности на эти участки.

          ОАО «Амуркабель» оформило в 2008 году право собственности на земельные участки под занимаемыми строениями и сооружениями (в том числе спорными) но до настоящего времени сторонами не достигнуто соглашения относительно предмета залога и, соответственно, оценки земельных участков как предмета залога, то есть не определена оценочная и залоговая стоимость земли.

          Что касается доводов ОАО «Амуркабель» об изменении кредитных обязательств завода без внесения соответствующих изменений в спорные договоры ипотеки, суд апелляционной инстанции считает указанные обстоятельства не влияющими на вопрос о заключенности либо незаключенности спорных договоров в силу следующего.  

          Согласно пункту 1 статьи 50 Федерального закона от 29.05.1992 № 2872-1

«О залоге» при расхождении условий договора об ипотеке  и условий обеспеченного ипотекой обязательства в отношении требований, которые могут быть удовлетворены путем обращения взыскания на заложенное имущество, предпочтение отдается условиям договора об ипотеке.

          Таким образом, изменение размера обеспеченных залогом требований (например, вследствие изменения процентной ставки по кредиту) по сравнению с тем, как условие о размере обеспечиваемого обязательства указано в договоре залога, само по себе не является основанием для отказа в иске об обращении взыскания на заложенное имущество в связи с прекращением залога. При увеличении размера требований по основному обязательству залог обеспечивает обязательство должника в том размере, в каком оно существовало бы без такого изменения.

          Соответственно, внесение изменений в договор займа (основной договор), при отсутствии соответствующих изменений в договор об ипотеке (обеспечивающее обязательство), не влечет незаключенности либо прекращения договора об ипотеке, в этом случае подлежит исследованию лишь вопрос об объеме ответственности залогодателя.

          Принимая во внимание, что договора ипотеки от 03.08.2006 и от 18.09.2006 признаны незаключенными по иным основаниям, довод завода об изменении кредитных обязательств без внесения изменений в указанные договоры ипотеки не имеет значения для разрешения настоящего спора.

          При изложенных обстоятельствах доводы апелляционной жалобы не ставят под сомнение правильность выводов суда по данному делу, в связи с чем  подлежат отклонению, а иное толкование заявителем апелляционной жалобы положений законодательства не свидетельствует о неправильном применении судом норм материального права.

         Нарушений норм процессуального права, в том числе влекущих безусловную отмену судебного акта, судом первой инстанции также не допущено.

          Исходя из изложенного оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.   

Государственную пошлину  по апелляционной жалобе возложить на заявителя в соответствии со статьей 110 АПК РФ, подпунктом 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, принимая во внимание ее уплату Банком в установленных законом порядке и размере. 

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение от 10.02.2011 по делу № А73-12660/2010 Арбитражного суда Хабаровского края в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.

Председательствующий

А.А. Тихоненко

Судьи

М.О. Волкова

В.Г. Дроздова