Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2012 по делу n А04-5062/2011. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 06АП-176/2012

21 февраля 2012 года

г. Хабаровск

            Резолютивная часть постановления объявлена 14 февраля 2012 года. Полный текст  постановления изготовлен 21 февраля 2012 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд  в составе:

председательствующего     Козловой Т.Д.

судей                                       Головниной Е.Н., Ротаря С. Б.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Трубицыной Д. А.

при участии  в заседании:

от Министерства имущественных отношений Амурской области: Воронов В.Г., представитель, доверенность от 30.12.2011 №26;

от предпринимателя Жданова С.В. и предпринимателя Котляровой Е.В.: представитель, доверенности от 21.10.2011 №№02/09 и 03/09;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу  индивидуального предпринимателя Жданова Сергея Валерьевича, индивидуального предпринимателя Котляровой Елены Владимировны

на решение от  29.11.2011

по делу № А04-5062/2011

Арбитражного суда Амурской области

принятое судьей Косаревой О.П.

по иску Министерства имущественных отношений Амурской области

к индивидуальному предпринимателю Жданову Сергею Валерьевичу и индивидуальному предпринимателю Котляровой Елене Владимировне

о  взыскании с каждого по 23 944 руб. 10 коп.

УСТАНОВИЛ:

Министерство имущественных отношений Амурской области (ОГРН 1082801003340 ИНН 2801130929, далее – Минимущества Амурской области) обратилось в Арбитражный суд Амурской области с иском к индивидуальному предпринимателю Жданову Сергею Валерьевичу (ОГРН 304282709100079, ИНН 281700003196, далее – предприниматель Жданов С.В.) о взыскании 21 689 руб. 26 коп. задолженности по арендной плате за пользование земельным участком за период с 01.01.2010 по 31.07.2011 в размере 21 689 руб. 26 коп. Делу присвоен номер А04-5062/2011.

Также Минимущества Амурской области обратилось с иском к индивидуальному предпринимателю Котляровой Елене Владимировне (ОГРН 304282730200042 ИНН 281700009504, далее – предприниматель Котлярова Е.В.) о взыскании  задолженности по арендной плате в этом же размере и за этот же период.  Делу присвоен номер А04-5060/2011.

Определением суда от 17.11.2011 производство по делу №А04-5060/2011 объединено с делом №А04-5062/2011 в одно производство. Объединенному делу присвоен номер А04-5062/2011.

В обоснование требований истец сослался на тот факт, что объект недвижимости (склад материальный), расположенный на земельном участке, на праве общей долевой собственности (в равных долях) принадлежит предпринимателям Жданову С.В. и Котляровой Е.В.

До принятия судом решения истец в порядке статьи 49 АПК РФ изменил основание иска – просил взыскать неосновательное обогащение (ввиду отсутствия заключенного договора с аренды с предыдущим собственником объекта недвижимости), а также увеличил размер исковых требований за счет увеличения периода взыскания – просил взыскать по 23 944 руб. 10 коп. с каждого собственника за период с 01.01.2010 по 31.09.2010.

Решением суда от 29.11.2011 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

В апелляционной жалобе (с учетом дополнения) предприниматели Жданов С.В. и Котлярова Е.В. просят решение суда от 29.11.2011 изменить и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований исходя из рыночной стоимости земельного участка площадью 691 кв.м  - 141 000 руб.

В обоснование жалобы заявители ссылаются на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, на неправильное применение норм материального права. По мнению заявителей, судом первой инстанции неправомерно не принят во внимание тот факт, что земельный участок площадью 4 440,6 кв.м, за пользование которым взимается неосновательное обогащение не сформирован и не поставлен на кадастровый учет.  Оспаривает кадастровую стоимость земельного участка, ссылаясь на то, что его рыночная стоимость в несколько раз превышает кадастровую. Указывает на бездействие собственника земельного участка (истца по настоящему делу) по надлежащему оформлению земельных участков после продажи объектов недвижимости разным собственникам. При этом в суд апелляционной инстанции ответчиками представлен отчет по определению рыночной стоимости земельного участка площадью 691 кв.м, образовавшегося при разделе участка площадью 17 450,88 кв.м, выполненный ООО «Оценщик+», согласно которому рыночная стоимость земельного участка составляет 141 000 руб.

В отзыве на апелляционную жалобу Минимущества Амурской области выразило несогласие с доводами жалобы, просило оставить обжалуемый судебный акт без изменения как законный и обоснованный.

В судебном заседании апелляционной инстанции представители предпринимателей Жданова С.В. и Котляровой Е.Н., а также Миниимущества Амурской области поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе и в отзыве на неё соответственно, дав по ним пояснения.

Изучив материалы дела с учетом доводов апелляционной жалобы (с уточнениями) и отзыва на неё, заслушав представителей сторон в судебном заседании, Шестой арбитражный апелляционный суд пришел к следующему.

Установлено, что земельный участок общей площадью 17 450,88 кв.м с кадастровым номером 28:15:011329:0093, находящийся по адресу: Амурская область, с.Константиновка, ул.Калинина, 20, использование: для общественно деловых целей принадлежит на праве собственности Амурской области. Данное обстоятельство подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 28АА 027967 от 01.07.2005.

Между Департаментом администрации Амурской области по управлению государственным имуществом области (правопреемник - Минимущества Амурской области) (арендодатель) и ООО «Гарант» (арендатор) 27.09.2005 подписан договор аренды земельного участка, находящегося в собственности Амурской области №09-з, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду вышеназванный земельный участок.  

Согласно пункту 1.2 договора на участке имеются: здание материального склада общей площадью 458 кв.м; здание конторы и ремонтно-технических мастерских общей площадью 926,2 кв.м; здание ремонтно-технических мастерских общей площадью 233,6 кв.м; насосная башня с теплосетями площадью 9,2 кв.м (свидетельства о государственной регистрации права: 28АА №017198; 28АО №725460; 28АО №725459; 28 АА №031331).

Срок аренды участка устанавливался с 01.07.2005 по 30.06.2006 (пункт 2.1 договора).

Размер годовой арендной платы за участок составлял 5 476 руб. 09 коп., в квартал – 1 369 руб. 02 коп., в месяц 456 руб. 34 коп. При этом договором предусматривалось, что размер арендной платы изменяется ежегодно, но не чаще одного раза в год при изменении базовой ставки арендной платы, либо путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 27.09.2005 и использовался последним.

Впоследствии 13.10.2009 между ООО «Гарант» (продавец) и предпринимателями Ждановым С.В. и  Котляровой Е.В. (покупатели) заключен договор купли-продажи нежилого строения, в  соответствии с которым продавец продал покупателям в общую долевую собственность принадлежащее ему на праве собственности нежилое здание материального склада общей площадью 458 кв.м по адресу: Амурская область, Константиновский район, с.Константиновка, ул.Калинина, 20, расположенное на земельном участке площадью 17 450,88 кв.м, кадастровый номер 28:15:011329:0093, назначение земель: земли поселений, целевое назначение: для общественно деловых целей (п. 1 договора).

Право общей долевой собственности на указанное нежилое помещение возникает у Жданова С.В. и Котляровой Е.В. с момента регистрации договора и регистрации перехода права собственности в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 6 договора).

Пунктом 7 договора купли-продажи предусмотрено, что в соответствии со статьей 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на указанное нежилое здание Жданов С.В. и  Котлярова Е.В. приобретают право на использование соответствующей части земельного участка, занятой отчуждаемым нежилым зданием и необходимой для его использования на тех же условиях и том же объеме, что и прежний собственник.

Право общей долевой собственности на объект недвижимости зарегистрировано 27.11.2009, о чем свидетельствует выписка из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним №01/053/2011-733 от 17.08.2011.

Учитывая, что с момента регистрации права собственности на объект недвижимости за покупателями плата за пользование земельным участком ими не производилась, Минимущества Амурской области обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Принимая решение об удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из следующего.

Статьей 552 ГК РФ предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Также пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и  необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

09.04.2010 Минимущества Амурской области в адрес ответчиков наряду с собственниками других объектов недвижимости, расположенных на земельном участке площадью 17 451 кв.м, направило претензии с требованием в срок до 25.05.2010 оплатить задолженности по арендной плате за земельный участок с кадастровым номером 28:15:011329:0093 пропорционально площади их объекта недвижимости за период с 01.01.2010 по 30.05.2010 в размере 5 707 руб. 68 коп. каждому.

Данные претензии оставлены ответчиками без удовлетворения.

Кроме того, через год - 15.04.2011 истцом в адрес ответчиков направлялись уведомления, согласно которым в связи с непроведением межевания земельного участка и неоформлением их в установленном порядке, оплата за пользование земельным участком площадью 17 451 кв.м. рассчитана пропорционально площади объекта недвижимости - по 2 220,3 кв.м и составляет   1 141 руб. 54 коп. в месяц с каждого (всего 2 283 руб. 08 коп.).

При расчете платы за земельный участок истец исходил из кадастровой стоимости земельного участка  в размере 17 226 755 руб., установленной в кадастровой выписке о земельном участке от 21.04.2010 № 2815/202/10-1160, а также пункта 2.1 Порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Амурской области, утвержденного Постановлением Законодательного собрания Амурской области (пятый созыв) от 26.09.2008 №7/534, согласно которому размер арендной платы определяется на основе кадастровой стоимости земельных участков.

В ходе разбирательства в суде первой инстанции установлено, что договор между первоначальным арендатором земельного участка – ООО «Гарант» и Минимущества Амурской области является незаключенным по причине отсутствия государственной регистрации указанного договора.

В этой связи истец изменил основание исковых требований – со взыскания задолженности по договору аренды на неосновательное обогащение.

Согласно статье 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Факт использования ответчиками помещений материального склада подтверждается актом от 31.08.2011.

В этой связи, ответчики обязаны возмещать и неосновательное обогащение в сумме, равной размеру арендной платы за пользование земельным участком, необходимым для использования материального склада.

Разногласия между собственниками объекта недвижимости и истцом возникли по поводу размера земельного участка, необходимого для использования материального склада и кадастровой стоимости земельного участка.

Учитывая, что ответчики не представили доказательств проведения и надлежащего оформления межевания земельного участка, необходимого для эксплуатации расположенного на нем материального склада, за спорный период, суд первой инстанции правомерно взыскал неосновательное обогащение исходя из площади сформированного и прошедшего кадастровый учет земельного участка, но пропорционального площади нежилого помещения, принадлежащего ответчикам.

При этом суд обоснованно не принял во внимание межевой план от 01.11.2011 на земельный участок, необходимый для эксплуатации