Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 21.09.2008 по делу n А51-6764/2007. Изменить решение

Пятый арбитражный апелляционный суд

г.Владивосток, ул. 1-ая Морская, 2

  именем Российской Федерации П О С Т А Н О В Л Е Н И Е арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Владивосток                                                     Дело № А51-6764/2007 2-232

«17» сентября 2008 г.                                                            № 05АП-1159/2008

№ 05АП-661/2008

          Пятый арбитражный апелляционный суд  в составе:

председательствующего:   И.Л. Яковенко

судей:                                   Л.Ю. Ротко, Н.А. Скрипки

при ведении протокола судебного заседания: судьей Н.А. Скрипкой

при участии в судебном заседании представителей:

от ООО «Тимару Эссетс» - Рябцев Д.М. (дов. от 29.08.2007, паспорт 0500 252271).

от ЗАО акционерная компания «ВостокТрансТорг» - Бровченко Ю.М. (дов. от 15.08.2008, паспорт 0503 913129).

от Управления муниципальной собственности г. Владивостока – Четвертакова Р.Р. (дов. № 1-3/3424 от 10.07.2007, уд. № 2236).

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы ООО «Тимару Эссетс» и ЗАО акционерная компания «ВостокТрансТорг»

на решение от «04» июня2008 г. по делу № А51-6764/2007 2-232

Арбитражного суда Приморского края судьи А.А. Лошаковой

по иску ООО «Тимару Эссетс»

к ЗАО акционерная компания «ВостокТрансТорг»

третьи лица: Управление муниципального имущества, градостроительства и архитектуры г. Владивостока, Управление муниципальной собственности г. Владивостока

об изменении договора аренды недвижимого имущества

установил:

ООО «Тимару Эссетс» обратилось с исковым заявлением к ЗАО акционерная компания «ВостокТрансТорг» об изменении п. 3.1 договора аренды недвижимого имущества № 02-01408-006-Н-АР-0437-00 от 02.12.1999г. с 13.03.2007г., изложив его в следующей редакции: «За указанные в п. 1.1 договора нежилые помещения Арендатор уплачивает арендную плату в размере 210 000 (двести десять тысяч) руб. в том числе НДС. Оплата производится ежемесячно до 5 числа месяца, следующего за расчетным. Арендодатель ежемесячно предоставляет арендатору счета – фактуры.», указав, что в измененной сумме оплата за аренду недвижимого имущества должна производится с 13.03.2007.

Определением от 23.07.2007 к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Управление муниципального имущества, градостроительства и архитектуры г. Владивостока и Управление муниципальной собственности г. Владивостока.

Определением от 30.10.2007 производство по делу приостановлено до вступления в законную силу решения арбитражного суда Приморского края по делу № А51-11767/2007 2-392.

Определением от 04.03.2008 производство по делу возобновлено.

В судебном заседании 28.04.2008 истец уточнил основание своих требований и ссылается на ст.ст. 450, 452, 614 ГК РФ, на п. 6.3 договора аренды недвижимого имущества № 02-01408-006-Н-АР-0437-00 от 02.12.1999г., которым предусмотрено право арендодателя на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке, в том числе в связи с иными обстоятельствами, на ранее представленный отчет 18.05.2007г. № 1744 об оценке рыночной величины арендной платы за спорное нежилое помещение.

Решением от 04.06.2008 пункт 3.1 договора аренды недвижимого имущества № 02-01408-006-Н-АР-0437-00 от 02.12.1999 изменен, изложен в следующей редакции: «За указанные в п. 1.1 договора нежилые помещения Арендатор уплачивает арендную плату в размере 210 000 (двести десять тысяч) руб. в том числе НДС. Оплата производится ежемесячно до 5 числа месяца, следующего за расчетным. Арендодатель ежемесячно предоставляет арендатору счета – фактуры.». В остальной части иска отказано.

Не согласившись с решением суда, ООО «Тимару Эссетс» и ЗАО акционерная компания «ВостокТрансТорг» обратились в суд с апелляционными жалобами.

Обжалуя решение суда, ООО «Тимару Эссетс» просит решение изменить в части установления даты изменения пункта 3.1. договора аренды недвижимого имущества № 02-01408-006-Н-Ар-0437-00 от 02.12.1999 с 13.03.2007. Считает, что момент изменения размера арендной платы определяется арендодателем и полностью зависит от его усмотрения согласно п. 6.3. договора.

Обжалуя решение суда, ЗАО акционерная компания «ВостокТрансТорг» просит его отменить как незаконное и необоснованное. Считает, что при вынесении решения судом неправильно применены ст.ст. 617, 451, 450, 431 ГК РФ. Ответчик считает, что у суда первой инстанции отсутствовали основания для изменения договора аренды от 02.12.1999 в связи с существенно изменившимися обстоятельствами, так как единственным существенно изменившимся обстоятельством является смена собственника и его обязательства по кредитному договору, которые в силу ст. 617 ГК РФ не являются основанием для изменения договора аренды. По мнению заявителя жалобы увеличение арендной платы до 210 000 руб. в целях окупаемости затрат на приобретение помещения не подпадает под «иные» обстоятельства, предусмотренные п. 6.3. договора, так как данное изменение связано с переходом права собственности на помещение и противоречит ст. 617 ГК РФ. Считает, что п. 6.3. договора не согласован сторонами и не имеет механизма реализации, поскольку п. 6.3. договора предусматривает уведомление арендатора об изменении размера арендной платы по форме установленного образца, а стороны договора до настоящего времени форму уведомления совместно не установили. Указывает, что суд первой инстанции в нарушение ст. 431 ГК РФ неправомерно разрешил спор между ЗАО акционерная компания «ВостокТрансТорг» и ООО «Тимару Эссетс» без учета действительной воли сторон договора при его заключении в 1999 году до смены собственника нежилых муниципальных помещений.

Решение проверяется в порядке ст. 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела и доводы апелляционной жалобы, апелляционная инстанция считает, что решение подлежит изменению по следующим основаниям.

02.12.1999 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Владивостока  и ЗАО АК «ВостокТрансТорг» (арендатор) заключен договор № 2/497 аренды недвижимого имущества, расположенного по адресу: ул. Нейбута, дом 63а, общей площадью 589, 3 кв.м. для использования в целях «телеателье, ант. служба, час. мастерская, хлебопек., маг.», сроком действия с 01.01.2000 по 31.12.2014.

Договор аренды № 2/497 от 02.12.1999 прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке о чем свидетельствует отметка Учреждения юстиции «Приморский краевой регистрационный центр» 14.01.2000.

Письмом № 12/2-2-450 от 11.02.2003 УМС г. Владивостока сообщило ЗАО акционерная компания «ВостокТрансТорг» о том, что на основании сформированного Реестра договоров аренды муниципального имущества г. Владивостока договору аренды № 2/497 от 02.12.1999 присвоен новый номер 02-01408-006-Н-АР-0437-00.

Пунктом 3.1 договора арендная плата за арендуемое помещение установлена в размере 4 096, 22 руб. без учета НДС. Оплата производится ежемесячно до 1 числа следующего за текущим месяца арендодателю.

Согласно п. 6.3 договора размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке, в том числе в связи с существенным изменением обстоятельств, отмены льготы, отмены освобождения от арендной платы и иное, о чем арендатор должен быть извещен заказным письмом с уведомлением.

По договору купли – продажи № 556-КП от 27.12.2006 спорные нежилые помещения проданы в собственность ООО «Тимару Эссетс», что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 25-АА № 828066 от 30.01.2007. В свидетельстве в графе «Существующие ограничения (обременения) права» указана аренда.

Новый собственник спорных помещений - ООО «Тимару Эссетс» письмом № 11 от 13.03.2007 направило в адрес ответчика проект соглашения от 13.03.2007 к договору аренды недвижимого имущества № 02-01408-006-Н-АР-0437-00 от 02.12.1999 о внесении изменений в договор № 02-01408-006-Н-АР-0437-00 от 02.12.1999, касающихся наименования и реквизитов арендодателя, исключением п. 3.2 договора, которым определен порядок перечисления НДС, а также изменение размера арендной платы и ее увеличение до 210 000 руб. в месяц.

Отвечая на письмо № 11 от 13.03.2007, направленное истцом в адрес ответчика, ЗАО акционерная компания «ВостокТрансТорг» направило ООО «Тимару Эссетс» письмо № 25/1-3 от 03.04.2007, которым вопрос, касающийся изменения размера арендной платы, оставлен без внимания.

Истец полагая, что таким образом ЗАО акционерная компания «ВостокТрансТорг» ответило отказом от изменения размера арендной платы, обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением, считает, что требуемые изменения должны быть внесены с 13.03.2007, так как именно указанной датой ответчику было направлено уведомление об изменении размера арендной платы в соответствии с п. 6.3 договора.

В соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В силу п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда в случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Согласно положениям пункта 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В соответствии с п. 2 ст. 451 ГК РФ если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут либо изменен по требованию заинтересованной стороны.

Согласно части 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В пункте 6.3 договора стороны предусмотрели право арендодателя на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке, в том числе в связи с существенным изменением обстоятельств, отмены льготы, отмены освобождения от арендной платы и иное, о чем арендатор должен быть извещен заказным письмом с уведомлением.

Факт получения ЗАО акционерная компания «ВостокТрансТорг» предложения ООО «Тимару Эссетс» о внесении изменений в договор аренды подтверждается материалами дела и не оспаривается ответчиком.

Как следует из материалов дела, последнее изменение арендной платы по спорному договору было произведено 01.12.2004 уведомлением № 12/2-4408, направленным в адрес ответчика.

При таких обязательствах суд апелляционной инстанций приходит к выводу о том, что иск о внесении изменений в условия заключенного между сторонами договора не противоречит ч. 2 ст. 450 ГК РФ.

Апелляционная коллегия считает обоснованным довод о невозможности применения расчета ставки арендной платы в соответствии с Методикой УМИГА, поскольку она применима лишь к сдаче в аренду муниципальной собственности, тогда как спорное помещение приватизировано.

При предъявлении исковых требований истец в качестве оснований для внесения изменений в договор аренды недвижимого имущества № 02-01408-002-Н-АР-0437-00 от 02.12.1999 сослался на отчет № 1744 от 18.05.2007 об оценке рыночной величины арендной платы за недвижимое помещение в связи, с чем невнесение изменений в договор аренды ущемит его права и повлечет причинение ущерба. Согласно отчету об оценке рыночной величины арендной платы за спорные нежилые помещения, по состоянию на 04.05.2007 рыночная величина арендной платы за спорные нежилые помещения составляет 401 200 руб. в месяц с учетом НДС (18%). Истец предложил изменить арендную плату в значительно меньшем размере 210 000 руб. в месяц с учетом НДС.

В силу статьи 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1997 № 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены указанным законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Первоначальным арендодателем являлось муниципальное образование, которое в силу особенностей своего правового положения освобождалось от уплаты налога на имущество и бремени несения расходов по его содержанию, что позволяло устанавливать ставки арендной платы ниже сложившихся на рынке аналогичных услуг.

ООО «Тимару Эссетс», является коммерческой организацией, деятельность которой направлена на извлечение прибыли, в связи с чем правомерно произвело расчет арендной платы с учетом себестоимости и окупаемости приобретенных нежилых помещений

Поскольку, заключая договор аренды стороны, исходили из разумной оценки обстоятельств, учитывая состояние экономического оборота, баланс интересов сторон, возможность изменения арендной платы (п. 6.3. договора), суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о правомерности заявленных истцом согласно ст.ст. 450, 451 ГК РФ исковых требований, так как установленный договором размер арендной платы не покрывал затрат истца на содержание помещения.

Поэтому апелляционная жалоба ЗАО акционерная компания «ВостоктРансТорг» удовлетворению не подлежит.

Следует согласиться с доводами, изложенными в апелляционной жалобе ООО «Тимару Эссетс» об установлении в договоре изменений по оплате за аренду