Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 20.07.2015 по делу n А51-26047/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Заключение договора купли-продажи объектов недвижимости с субъектами малого предпринимательства при наличии условий, предусмотренных статьёй 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, является для ответчика обязательным в силу положений статьи 4 указанного Федерального закона.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии со статьей 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Как разъяснено в пункте 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.). В этом случае судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Как следует из материалов дела, при подготовке проекта договора купли-продажи Управление руководствовалось отчетом об оценке № 952 от 15.05.2014, подготовленным ООО «ОКК «Эталон», согласно которому рыночная стоимость оцениваемых помещений, находящихся в собственности муниципального образования, по состоянию на 26.12.2013 составляет  6661017 рублей (без учета НДС). Данная цена включена Управлением в пункт 3.1 проекта договора купли-продажи арендуемого недвижимого имущества №214-ППВ.

В свою очередь ИП Федьков Б.М., обратившись в НП «Независимая лаборатория строительной экспертизы и сертификации», которым по результатам обследования строительных конструкций и инженерных коммуникаций помещений, расположенных по адресу: Приморский край, г.Владивосток, ул. Громова, д.4, подготовлено экспертное заключение №109/3-14 от 21.08.2014, в частности, о фактическом износе помещений в пропорции 41,8% от всех конструкций и элементов помещений, предложил иную цену выкупаемого имущества.

В последующем уже в ходе судебного разбирательства по ходатайству истца судом назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Центр развития инвестиций». Согласно выводам указанной экспертной организации, подготовившей отчёт №15-01.224 от 31.03.2015, итоговая величина рыночной стоимости нежилых помещений общей площадью 202,1 кв.м в подвале здания, номера на поэтажном плане: 1-23, этаж: подвал, расположенных по адресу: Приморский край, г.Владивосток, ул.Громова, д.4, по состоянию на 26.12.2013 округлённо составляет 4 745 763 рубля без учёта НДС.

Таким образом, между сторонами возникли разногласия по поводу выкупной цены спорного объекта, которые и были переданы на рассмотрение арбитражного суда, в связи с чем судом отклоняется довод заявителя апелляционной жалобы о том, что истец не оспорил отчёт об оценке № 952 от 15.05.2014, подготовленный по заказу Управления.

Согласно части 1 статьи 75 АПК РФ письменными доказательствами являются содержащие сведения об обстоятельствах, имеющих значение для дела, договоры, акты, справки, деловая корреспонденция, иные документы, выполненные в форме цифровой, графической записи или иным способом, позволяющим установить достоверность документа. Статьёй 12 Закона об оценочной деятельности установлено, что отчет об оценке является документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное. Аналогичная правовая позиция содержится в пункте 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведённой независимым оценщиком».

Однако из представленного в материалы дела заключения специалиста №01-2015/02н, изготовленного НП «Национальный союз экспертных организаций» (эксперт В.В. Мосолкин) на отчет № 952 от 15.05.2014, выполненный ООО «ОКК «Эталон», следует, что данный отчёт не соответствует статье 12 «Достоверность отчета как документа, содержащего сведения доказательственного значения» Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.07.1998, а рыночная стоимость объекта оценки, определенная в отчёте, является не рекомендуемой для целей совершения сделки.

Коллегия полагает, что судом первой инстанции в совокупности с другими письменными доказательствами по делу верно учтено заключение специалиста №01-2015/02н, изготовленное НП «Национальный союз экспертных организаций» (эксперт В.В. Мосолкин), с учетом того обстоятельства, что указанное заключение составлено компетентным в области проведения проверок в отношении отчетов оценщиков лицом, при том, что выводы изложенные в заключении,  по существу не оспорены ответчиками и третьим лицом.

При этом коллегия учитывает, что заключение специалиста №01-2015/02н не является экспертизой отчета, предусмотренной статьей 17.1 Закона об оценочной деятельности. Однако данное обстоятельство не свидетельствует о недостоверности и недопустимости указанного заключения как доказательства, которое оценено судом в совокупности с другими письменными доказательствами по делу, содержит объективную оценку недостатков отчета и однозначные выводы о недостоверности установленной стоимости, которые сделаны квалифицированным и компетентным специалистом-оценщиком. Требований об обязательной экспертизе отчета об оценке для рассматриваемой ситуации законодательство об оценочной деятельности не содержит.

В этой связи подлежат отклонению доводы апелляционной жалобы о действительности отчёта, который лег в основу принятия Думой г.Владивостока решения от 31.07.2014 №327 «О внесении изменений в приложение к решению Думы города Владивостока от 20.02.2014 N 240 «Об утверждении условий приватизации муниципального имущества в городе Владивостоке на 2014 - 2016 годы». Достоверность выводов оценщика в отчете № 952 от 15.05.2014, опровергнута экспертным заключением, которое, в свою очередь, Управлением не оспорено. При таких обстоятельствах доводы УМС г.Владивостока о необходимости заключения с истцом договора купли-продажи по цене, предложенной МКУ «АПМЗН», являются необоснованными и нарушают права истца.

Согласно положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В силу пункта 2 раздела II приказа Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (далее – ФСО № 1) указанный стандарт является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.

Согласно пункту 6 ФСО №1 итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Разделом III ФСО №1 определены затратный, доходный и сравнительный подходы к оценке. Согласно пункту 20 ФСО №1 оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки (пункт 24 ФСО № 1).

В соответствии с пунктом 22 ФСО №1 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Согласно пункту 23 ФСО №1 затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.

Судом установлено, что при изготовлении отчета об оценке рыночной стоимости нежилых помещений №15-01.224 от 31.03.2015 оценщиком – ООО «Центр развития инвестиций» был использован анализ наиболее эффективного использования, который подразумевает все возможные варианты использования объекта оценки и его позиционирования на рынке с целью выявления максимальной стоимости, расчёт стоимости объекта оценки произведён сравнительным подходом.

В указанном отчёте №15-01.224 от 31.03.2015 оценщиком установлено, что стоимость объекта оценки по состоянию на 26.12.2013 округлённо составляет 4745763 рубля. Достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной оценщиком, не была оспорена в установленном законом порядке. В связи с вышеизложенным, размер выкупной цены, указанный истцом в уточнённых исковых требованиях в соответствии с отчетом об оценке №15-01.224 от 31.03.2015, изготовленным ООО «Центр развития инвестиций» в рамках судебной экспертизы, и составляющий 4745763 рубля, подлежит включению в проект договора купли-продажи в качестве цены продажи арендуемого имущества.

Доводы апеллянта о том, что цена договора в рассматриваемом случае не может быть отличной от цены, установленной решением Думы г.Владивостока на основании отчета №952, несоответствие которого законодательству об оценочной деятельности в Российской Федерации подтверждается материалами дела, признаются коллегией несостоятельными. Покупатель государственного и муниципального имущества, не согласный с предлагаемой ему ценой выкупа, не лишен законом права на предложение иной цены, которая, вместе с тем, определяется не им лично, а тем же способом, что и при подготовке проекта договора продавцом – на основании отчета независимого оценщика, отвечающего требованиям действующего законодательства, в соответствии с требованиями законодательства о приватизации.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно признал недостоверным выполненный ООО «ОКК «Эталон» отчет №952 об определении рыночной стоимости нежилых помещений как несоответствующий действующему законодательству в области оценки недвижимости и посчитал правомерными требования истца об изложении пункта 3.1 проекта договора в следующей редакции: «Цена продажи арендуемого имущества составляет 4745763 рубля (без учета НДС)», как основанные на действительной рыночной стоимости выкупаемого имущества.

Все доводы заявителя апелляционной жалобы по существу сводятся к иному пониманию и толкованию законных и обоснованных выводов суда первой инстанции, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения.

С учетом изложенного оснований для изменения или отмены обжалуемого решения Арбитражного суда Приморского края не имеется, апелляционная жалоба Управления муниципальной собственности г.Владивостока удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 27.04.2015 по делу №А51-26047/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.М. Синицына

Судьи

С.Б. Култышев

Д.А. Глебов