Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 20.07.2015 по делу n А51-26047/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

тел.: [phone], факс [phone]

http://5aas.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Владивосток                                                  Дело

№ А51-26047/2014

21 июля 2015 года

Резолютивная часть постановления оглашена 16 июля 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 21 июля 2015 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.М. Синицыной,

судей С.Б. Култышева, Д.А. Глебова,

при ведении протокола секретарем судебного заседания  А.О. Филипповой,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу

Управления муниципальной собственности города Владивостока,

апелляционное производство № 05АП-5575/2015

на решение от 27.04.2015 судьи О.А. Жестилевской

по делу № А51-26047/2014 Арбитражного суда Приморского края

по иску индивидуального предпринимателя Федькова Бориса Максимовича (ИНН 253601494170, ОГРНИП 304253635900013)

к Управлению муниципальной собственности города Владивостока (ИНН 2536097608, ОГРН 1032501280602), обществу с ограниченной ответственностью «Оценочно-консалтинговая компания «Эталон» (ИНН 2537061795, ОГРН 1092537004328)

третье лицо: муниципальное казенное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости»

о признании недостоверной величины рыночной стоимости нежилых помещений, урегулировании разногласий при заключении договора,

при участии:

от истца: Кузнецов А.Н. – представитель по доверенности от 22.05.2014 сроком действия на три года, удостоверение;

от УМС г. Владивостока: Агапова О.А. – представитель по доверенности от 27.11.2014 №28/1-6162 сроком действия до 31.12.2015;

от третьего лица: Барлева О.Н. – представитель по доверенности от 1-4/5156 от 29.12.2014 сроком действия до 31.12.2015, паспорт;

от соответчика представитель не явился,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Федьков Борис Максимович (далее – ИП Федьков Б.М., предприниматель) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к Управлению муниципальной собственности г.Владивостока (далее – УМС г.Владивостока, Управление), Муниципальному казенному учреждению «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» (далее – МКУ «АПМЗН») о признании недостоверной величины рыночной стоимости нежилых помещений, указанной в отчёте об оценке №952; обязании заключить договор купли – продажи нежилых помещений по цене 5 000 000 рублей.

Определением Арбитражного суда Приморского края от 18.09.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечено общество с ограниченной ответственностью «Оценочно-консалтинговая компания «Эталон» (далее – ООО «ОКК «Эталон», общество).

Определением суда от 27.11.2014 в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) приняты уточнения исковых требований в части возложения обязанности заключить договор купли-продажи, вместо чего истец просил урегулировать возникшие при заключении договора разногласия путём определения цены договора в размере 5 000 000 рублей, а также принят отказ от исковых требований к МКУ «АПМЗН», в связи с чем производство по делу в части исковых требований к указанному лицу прекращено; в порядке статьи 51 АПК РФ МКУ «АПМЗН» привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Определением суда от 29.01.2015 ООО «ОКК «Эталон» в порядке статьи 46 АПК РФ привлечено к участию в деле в качестве соответчика.

По результатам судебной экспертизы истцом заявлено ходатайство об уточнении исковых требований в части определения цены договора купли-продажи в размере 4 745 763 рубля, которое удовлетворено судом в порядке статьи 49 АПК РФ.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 27.04.2015 признан недостоверным выполненный ООО «ОКК «Эталон» отчет №952 об определении рыночной стоимости нежилых помещений общей площадью 202,1 кв.м, в подвале здания, номера на поэтажном плане: 1-23, этаж: подвал, расположенных по адресу: Приморский край, г.Владивосток, ул.Громова, д.4, по состоянию на 26.12.2013; урегулированы разногласия, возникшие между ИП Федьковым Б.М. и УМС г.Владивостока в связи с заключением договора №214-ППВ купли-продажи арендуемого муниципального имущества с условием о рассрочке (с субъектами малого и среднего предпринимательства), путём изложения пункта 3.1. договора в следующей редакции: «Цена продажи арендуемого имущества составляет 4 745 763 рубля (без учета НДС)»; с ответчиков в пользу истца взыскано по 4000 рублей судебных расходов по оплате государственной пошлины.

Не согласившись с вынесенным решением, УМС г.Владивостока обратилось в апелляционный суд с жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. В обоснование жалобы указывает, что выполненный ООО «ОКК «Эталон» отчет №952 об определении рыночной стоимости нежилых помещений послужил основанием для принятия Думой г.Владивостока решения от 31.07.2014 №327 «О внесении изменений в приложение к решению Думы города Владивостока от 20.02.2014 №240 «Об утверждении условий приватизации муниципального имущества в городе Владивостоке на 2014 - 2016 годы», при этом ни отчёт об оценке, ни решения Думы г.Владивостока фактически не оспаривались. Полагает, что в договоре купли-продажи муниципального имущества не может быть предусмотрена цена иная, чем цена, установленная решением Думы г.Владивостока на основании отчета №952. Отмечает, что оспариваемый судебный акт не содержит выводов, подтверждающих несоответствие представленного органом местного самоуправления отчёта требованиям Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Полагает, что предприниматель не вправе инициировать проведение оценки муниципального имущества, не уведомив об этом собственника. Считает, что отчёт, подготовленный НП «Национальный союз экспертных организаций» определял явно заниженную и выгодную для истца цену. Отмечает также, что в материалах дела имеется три отчёта об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, которые являются действующими, при этом независимая оценка, проведённая в рамках судебной экспертизы, не может являться приоритетной по отношению к иным доказательствам, определяющим рыночную стоимость имущества.

В канцелярию суда поступил письменный отзыв ИП Федькова Б.М. на апелляционную жалобу, который приобщён судом к материалам дела в порядке статьи 262 АПК РФ. В отзыве истец указал на недостоверность сведений, отражённых в отчёте ООО «ОКК «Эталон», в связи с чем просил оставить жалобу ответчика без удовлетворения.

ООО «ОКК «Эталон», извещенное о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, явку своего представителя в суд не обеспечило. Суд, руководствуясь частью 3 статьи 156 АПК РФ, рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие не явившегося представителя указанного лица.

В судебном заседании представитель Управления поддержал апелляционную жалобу по изложенным в ней доводам, обжалуемое решение суда первой инстанции просил отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

Представитель ИП Федькова Б.М. на доводы апелляционной жалобы возражал по доводам отзыва, обжалуемое решение Арбитражного суда Приморского края считает законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Представитель третьего лица доводы апелляционной жалобы поддержал, решение суда первой инстанции просил отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе ответчика.

Исследовав доказательства по делу, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на неё, проверив правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта в силу следующих обстоятельств.

Из материалов дела судом установлено, что 05.02.2010 Управление (арендодатель) и ИП Федьков Б.М. (арендатор) заключили договор аренды недвижимого имущества №02-01473-001-Н-АР-6235-00, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает за плату во временное владение и пользование недвижимое имущество общей площадью 202,10 кв.м в здании литер 2, номера на поэтажном плане 1-23 (II), этаж подвальный, расположенное по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул.Громова, д.4, для использования в целях «оздоровительный комплекс» (далее – нежилые помещения).

В соответствии с пунктом 2 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 22.07.2008 №159-ФЗ) уведомлением от 07.08.2014 исх.№1-14/2701 МКУ «АПМЗН» предложило предпринимателю заключить договор купли-продажи арендуемых нежилых помещений с условием (на выбор): единовременной выплаты стоимости арендуемого имущества; о рассрочке платежа сроком на пять лет посредством ежемесячных выплат в равных долях; о рассрочке платежа сроком на пять лет посредством ежеквартальных выплат в равных долях с приложением соответствующих проектов договоров купли-продажи муниципального имущества (с субъектами малого и среднего предпринимательства).

04.09.2014 истцом был подготовлен и передан ответчику протокол разногласий к проекту договора №214-ППВ купли-продажи муниципального имущества с условием о рассрочке посредством ежеквартальных выплат с сопроводительным письмом, в котором сообщалось о том, что согласно технического паспорта помещения назначение строения «магазин» не соответствует целям сдачи имущества в аренду и фактическому состоянию объекта, процент износа объекта составляет 16%; согласно экспертному заключению НП «Независимая лаборатория строительной экспертизы и сертификации» №109/3-14 основные строительные конструкции объекта имеют процент износа от 30 до 50%; в связи с чем предприниматель выразил намерение заключить договор по выкупной цене в размере 5 000 000 рублей.

При этом согласно пункту 3.2 проекта договора порядок и сроки оплаты приобретенного недвижимого имущества утверждены распоряжением УМС г.Владивостока от 01.08.2014 №576/28 «О приватизации муниципального имущества, включенного в Программу приватизации на 2014-2016 годы и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства в связи с реализацией преимущественного права выкупа арендуемого имущества»; с учётом отчёта об оценке объекта недвижимости, составленного независимым оценщиком, цена продажи арендуемого имущества составляет 6 661 017 рублей (пункт 3.1 проекта договора).

08.09.2014 Управление подготовило письменное уведомление исх.№1-14/3229 об отклонении протокола разногласий и об отказе в принятии договора купли-продажи в предложенной истцом редакции.

ИП Федьков Б.М., полагая, что выкупная стоимость вышеуказанного объекта недвижимости является завышенной, обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском (с учётом уточнений).

Удовлетворяя исковые требования в полном объёме, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации (далее – федеральное имущество), субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц (статья 1 Федерального закона от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»).

Статьёй 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ установлено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности).

В соответствии с пунктом 8 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно статье 8 Закона об оценочной деятельности проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе, при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с указанным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий,