Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2015 по делу n А51-27027/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

тел.: [phone], факс [phone]

http://5aas.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Владивосток                                                  Дело

№ А51-27027/2014

01 июня 2015 года

Резолютивная часть постановления оглашена 27 мая 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 01 июня 2015 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Д.А. Глебова,

судей А.В. Ветошкевич, С.Б. Култышева,

при ведении протокола секретарем судебного заседания А.Д. Беспаловой,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления муниципальной собственности города Владивостока,

апелляционное производство № 05АП-3420/2015

на решение от 26.02.2015

судьи О.А. Жестилевской

по делу № А51-27027/2014 Арбитражного суда Приморского края

по иску Управления муниципальной собственности города Владивостока; (ИНН 2536097608, ОГРН 1032501280602, дата государственной регистрации: 28.01.2003)

к обществу с ограниченной ответственностью  «Фирма «ДВТ -  СЕРВИС» (ИНН 2540030476, ОГРН 1022502279931, дата государственной регистрации: 30.12.2002)

третье лицо: Муниципальное казенное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости»

о расторжении договора, взыскании арендной платы, выселении,

при участии:

от Управления муниципальной собственности города Владивостока: представитель Дьячишин П.А. по доверенности от 27.11.2014 сроком действия на один год, удостоверение,

в судебное заседание не явились:

ООО «Фирма «ДВТ-СЕРВИС», Муниципальное казенное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

Управление муниципальной собственности города Владивостока (далее – УМС города Владивостока, истец, апеллянт) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с заявлением  к  обществу с ограниченной ответственностью «Фирма «ДВТ -  СЕРВИС» (далее – общество, ответчик) и просит суд расторгнуть договор аренды от 15.03.2004 № 01-05929-001-Н-АР-3305-00 недвижимого имущества; взыскать арендную плату в размере 626 728, 92 рубля, сумму пеней в размере 310 147, 80 рублей, всего 1 236 876, 72 рублей; обязать освободить нежилые помещения в здании (лит. В), общей площадью 22 кв.м., этаж 1, номера на поэтажном плане 1-6 (II); в здании (лит.В), общей площадью 13,1 кв.м., этаж 1, номера на поэтажном плане 9-10 (II); в здании 9 (лит. Д), общей площадью 42,5 кв.м., этаж 1, номера на поэтажном плане 1 (II), расположенные по адресу: г.Владивосток, ул. Посьетская, 21.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее –оссиР АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Муниципальное казенное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости».

Истец, в порядке статьи 49 АПК РФ, уточнил исковые требования, просил расторгнуть договор аренды от 15.03.2004 № 01-05929-001-Н-АР-3305-00 недвижимого имущества, взыскать с ООО «Фирма» ДВТ - СЕРВИС»:

задолженность по арендной плате за пользование нежилыми помещениями в здании (лит. В), общей площадью 22 кв.м, этаж 1, номера на поэтажном плане 1-6 (II), расположенными по адресу: г. Владивосток, ул. Посьетская, 21, за период с 01.12.2012 по 31.12.2012 в сумме 201 184,99 руб., пеней за период с 01.01.2013 по 31.12.2014 в сумме 51 709,13 руб., - всего 252 894,12 руб.;

задолженность по арендной плате за пользование нежилыми помещениями в здании (лит. В), общей площадью 13,1 кв.м этаж 1, номера на поэтажном плане 9-10 (II), расположенными по адресу: г. Владивосток, ул. Посьетская, 21, за период с 05.01.2014 по 31.12.2014 в сумме 33 228,38 руб., пеней за период с 01.02.2014 по 31.12.2014 в сумме 35 929,72 руб., - всего 69 158,10 руб.;

задолженность по арендной плате за пользование нежилыми помещениями в здании (лит. Д), общей площадью 42,5 кв.м, этаж 1, номера на поэтажном плане 1 (II), расположенными по адресу: г. Владивосток, ул.   Посьетская,   21,   за   период   с   15.09.2014   по   31.12.2014   в   сумме 32086,73 руб., пеней за период с 01.10.2014 по 31.12.2014 в сумме 8326,81 руб., -всего 40413,54 руб.;

обязать ООО «Фирма» ДВТ -СЕРВИС» освободить нежилые помещения в здании (лит. В), общей площадью 22 кв.м., этаж 1, номера на поэтажном плане 1-6 (II); в здании (лит. В), общей площадью 13,1 кв.м., этаж 1, номера на поэтажном плане 9-10 (II); в здании (лит. Д), общей площадью 42,5 кв.м., этаж 1, номера на поэтажном плане 1 (II), расположенные по адресу: г. Владивосток, ул. Посьетская, 21, передав их по акту приема-передачи специалисту Управления муниципальной собственности г. Владивостока в течение 10 дней со дня вступления в законную силу решения суда по настоящему иску.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 26.02.2015 в удовлетворении исковых требований было отказано.

В апелляционной жалобе на решение от 26.02.2015 УМС города Владивостока просит его отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования.

В обоснование своей правовой позиции апеллянт считает, что поскольку между истцом и ответчиком не было заключено соглашение о расторжении договора аренды, он сохраняет свое действие. Полагает, что после установления судом момента расторжения договоров купли-продажи спорного имущества, арендная плата по договору от 15.03.2004 была возобновлена по условиям данного договора.

В судебном заседании 27.05.2015 представитель УМС города Владивостока доводы апелляционной жалобы поддержал по изложенным в ней основаниям, решение суда первой инстанции просил отменить и принять по делу новый судебный акт.

Поскольку извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, ООО «Фирма «ДВТ-СЕРВИС» и Муниципальное казенное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» явку своих представителей в судебное заседание 27.05.2015 не обеспечили, отзывов на апелляционную жалобу в материалы дела не представили, апелляционный суд, на основании статьи 156 АПК РФ, рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие представителей указанных лиц по имеющимся материалам дела.

Изучив материалы дела, апелляционную жалобу, выслушав явившегося в судебное заседание представителя истца, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, 15.03.2004 между УМС города Владивостока (Арендодатель) и ООО «Меркурий» (Арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества № 01-05929-001-Н-АР-3305-00, согласно которому Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в пользование имущество, расположенное в здании по адресу: ул. Посьетская, д. 21, этаж 1, общей площадью 77,6 кв.м (в том числе 35,1 кв.м (лит. В), номера помещений на поэтажном плане 1-6, 9, 10 (II) ; 42,5 кв.м (лит. Д), номер помещения на поэтажном плане 1 (II)) для использования в целях офис, магазин (в редакции дополнительных соглашений от 06.05.2004, 08.06.2011). П. 1.3 договора стороны определили срок действия договора с 09.03.2004 по 08.03.2053 (в редакции дополнительного соглашения от 31.05.2004). Актом приема-передачи от 09.03.2004 истец передал ответчику помещение, являющееся предметом договора аренды № 01-05929-001-Н-АР-3305-00 от 15.03.2004.

В соответствии с п. 3.1 договора арендная плата в месяц определена в размере 3 241 рубль 90 копеек, оплачиваемых до 1 числа следующего за текущим месяца.

В соответствии с соглашением о передаче прав и обязанностей от 19.06.2005 ООО «Меркурий» передало, ООО Фирма «ДВТ-СЕРВИС» приняло на себя права и обязанности Арендатора по договору аренды №01-05929-001-Н-АР-3305-00 от 15.03.2004. Помещение передано новому арендатору по акту приема передачи от 30.06.2005.

Сторонами неоднократно вносились изменения в спорный договор аренды (дополнительные соглашения от 02.03.2005, от 06.05.2004, от 31.05.2004, которым срок договора был продлен по 08.03.2053 г., от 19.06.2005, от 07.10.2008,от 08.10.2008, от 15.03.2010, от 27.05.2010, от 08.06.2011, от 23.12.2011, от 04.05.2011, от 10.05.2011, от 30.05.2011).

Согласно представленным в материалы дела выпискам из ЕГРП и уведомлением Управления Росреестра о государственной регистрации ограничения прав от 01.03.2012, договор аренды №01-05929-001-Н-АР-3305-00 от 15.03.2004 и вышеуказанные соглашения к нему зарегистрированы в установленном законом порядке.

Между ООО «Фирма «ДВТ-СЕРВИС» и УМС города Владивостока в лице директора Муниципального казенного учреждения «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» 31.08.2012 заключены договоры купли-продажи объектов недвижимости (с субъектами малого и среднего предпринимательства) № 152-КП, 150-КП, 151-КП нежилых помещений: общей площадью 22,00 кв.м в здании (лит.В), номера на поэтажном плане: 1-6 (II), этаж: 1; общей площадью 42,50 кв.м. в здании (лит. Д), номера на поэтажном плане: 1 (II), этаж: 1; общей площадью 13,10 кв.м в здании (лит. В), номера на поэтажном плане 9-10 (II), этаж 1, соответственно, расположенных по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Посьетская, 21. Указанное недвижимое имущество было передано ответчику по указанным договорам, что подтверждается актами приема-передачи недвижимости от 31.08.2012.

В соответствии с пунктом 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Приморского края от 10.07.2013 по делу №А51-11539/2013, от 02.06.2014 по делу №А51-29170/2013, от 05.12.2013 по делу №А51-29169/2013, по искам Муниципального казенного учреждения «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» к ООО «Фирма ДВТ-СЕРВИС» о расторжении договоров, истребовании имущества, указанные договоры купли-продажи объектов недвижимости (с субъектами малого и среднего предпринимательства) нежилых помещений № 152-КП, 150-КП, 151-КП, соответственно, расторгнуты, на  ООО «Фирма ДВТ-СЕРВИС» судом возложена обязанность возвратить во владение продавца полученные по указанным договорам купли-продажи от 31.08.2012 спорные нежилые помещения.

Таким образом, в силу прямого указания статьи 69 АПК РФ факт расторжения договоров купли продажи и возврата спорного имущества продавцу не подлежит установлению вновь.

По мнению истца,  согласно разъяснениям данным в пункте 5 Постановления ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление ВАС РФ от 17.11.2011 № 73), если иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (п. 1 ст. 407 ГК РФ). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися. Следовательно, в нарушение принятых на себя обязательств по заключенному договору аренды № 01-05929-001-Н-АР-3305-00, ответчик  вносил арендную плату несвоевременно и не в полном объеме, в результате этого у ответчика образовалась задолженность по спорному договору аренды № 01-05929-001-Н-АР-3305-00 в заявленном размере, на которую начислена пеня.

Предупреждениями от 12.03.2014 истец уведомил ответчика о необходимости погасить сложившуюся сумму задолженности по арендной плате по спорному договору в течение 10 дней с момента получения данных предупреждений. Вместе с тем, 17.06.2014 истец направил в адрес ответчика предложение о расторжении договора аренды №01-05929-001-Н-АР-3305-00 и подписании соответствующего соглашения в течение 10 дней с момента получения данного письма. 

Поскольку задолженность по арендной плате и пеня не была погашена ответчиком в добровольном порядке, соглашение о расторжении договора не было подписано, а имущество, переданное по договору аренды – не возвращено истцу, УМС г.Владивостока обратилось с настоящим иском в Арбитражный суд Приморского края.

Между тем, согласно пункту 5 Постановления ВАС РФ от 17.11.2011 № 73, условием сохранения арендных отношений между сторонами является недействительность заключенного договора купли-продажи. В рамках настоящего спора, договоры купли-продажи от 31.08.2012 № 152-КП, 150-КП, 151-КП были расторгнуты соответствующими решениями Арбитражного суда Приморского края на основании статей 450, 489 ГК РФ. 

Таким образом, поскольку указанные договора купли-продажи не признавались судом недействительными в силу их ничтожности или оспоримости, основания для применения в сложившихся отношениях пункта 5 Постановления ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 в части сохранения арендных отношений отсутствуют.

Доводы апеллянта об утверждении обратного, апелляционной коллегией отклоняются, поскольку основаны на неправильном толковании норм материального права.

Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.

Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора.

В связи с изложенным, согласно пункту 1 статьи 407 ГК РФ УМС города Владивостока (продавец-арендодатель) и ООО Фирма «ДВТ-СЕРВИС» (покупатель-арендатор), заключив договоры купли-продажи от 31.08.2012 № 152-КП, 150-КП, 151-КП, фактически прекратили на будущее время обязательства по внесению арендной платы.

Вместе с тем, обязательства сторон по договору аренды зданий, сооружений