Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 24.05.2015 по делу n А51-21515/2014. Изменить решение (ст.269 АПК)

Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

тел.: [phone], факс [phone]

http://5aas.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Владивосток                                                  Дело

№ А51-21515/2014

25 мая 2015 года

Резолютивная часть постановления оглашена 20 мая 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 25 мая 2015 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.Б. Култышева,

судей Д.А. Глебова, А.В. Ветошкевич,

при ведении протокола секретарем судебного заседания  А.О. Филипповой (до перерыва), А.Д. Беспаловой (после перерыва)

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ЭлектроДом»,

апелляционное производство № 05АП-2530/2015

на решение от 05.02.2015

судьи О.А. Жестилевской

по делу № А51-21515/2014 Арбитражного суда Приморского края

по иску Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Дальневосточный государственный технический рыбохозяйственный университет» (ИНН2538008586, ОГРН1022501915061)

к обществу с ограниченной ответственностью «ЭлектроДом» (ИНН2508069415, ОГРН1052501659649),

третье лицо: Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Приморском крае

о расторжении договора, освобождении помещения,

при участии:

от истца: представитель Ожередова В.А. по доверенности от 11.11.2014 сроком действия на один год, паспорт (после перерыва),

от ответчика – Жихарев В.В. по доверенности от 01.01.2013 №1-д сроком действия на три года, паспорт

от третьего лица: не явились

УСТАНОВИЛ:

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Дальневосточный государственный технический рыбохозяйственный университет» (далее – университет, истец) обратился с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «ЭлектроДом» (далее – общество, ответчик) о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 24.02.2002 №04-12/03/01-14 (далее – спорный договор), обязании освободить нежилые помещения.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика, привлечено Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Приморском крае.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 05.02.2015 исковые требования удовлетворены в полном объеме

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ООО «ЭлектроДом» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Приморского края от 05.02.2015 отменить. В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что перепланировка с частичным сносом капитальной стены в спорных нежилых помещениях им  не производилась, спорные помещения приняты от арендодателя уже фактически перепланированными, что подтверждается обстоятельством заключения между истцом и ответчиком дополнительного соглашения от 23.07.2012 №01 к договору №04-12/03/01-14, при этом позиция истца основана на технической документации 2000 года изготовления, не актуальной к моменту заключения спорного договора аренды. Отметил отсутствие в материалах дела доказательств осуществления перепланировки ответчиком.

Представитель истца в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом. Суд, руководствуясь частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее АПК РФ), рассматривает дело в его отсутствие.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, обжалуемое решение просил отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

В судебном заседании объявлялся перерыв до 20.05.2015 до 11 часов 05 минут, об объявлении перерыва лица, участвующие в деле,  уведомлены в соответствии с Постановлением Пленума ВАС РФ от 25.12.2013 № 99                   «О процессуальных сроках» путем размещения на официальном сайте суда информации о времени и месте продолжения судебного заседания.

После перерыва заседание продолжено в том же составе суда, при секретаре судебного заседания А.Д. Беспаловой, с участием представителей сторон.

После перерыва представитель ответчика поддержал свою позицию по жалобе.

Представитель истца на доводы апелляционной жалобы возразил, обжалуемое решение считал законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Исследовав и оценив материалы дела, проверив в порядке статей 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Как следует из материалов дела, между Федеральным государственным бюджетным образовательным учреждением среднего профессионального образования «Дальневосточное мореходное училище (техникум)» (филиал истца, арендодатель) и ООО «ЭлектроДом» (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества, являющегося собственностью Российской Федерации, от 24.02.2012 №04-12/03/01-14, по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял в аренду встроенные нежилые помещения (номера на поэтажном плане 18, 19, 20, 20а, 21) общей площадью 144,30 кв.м, расположенные на первом этаже пятиэтажного с подвалом здания (литера 1, учебный корпус), общей площадью 5256, 60 кв.м по адресу: г. Находка, ул. Гончарова, д.3, согласно плану (выкопировке) помещения, который прилагается к договору и является его неотъемлемой частью для организации обеспечения населения товарами первой необходимости. Срок действия договора установлен с 20.02.2012 г. по 19.02.2017 г.

В соответствии с пунктом 2.2.8 договора аренды №04-12/03/01-14 на арендатора возложена обязанность не производить перепланировок и переоборудования арендуемых помещений, требующих внесения изменения в технический паспорт БТИ, а также их неотделимые улучшения без предварительного письменного разрешения арендодателя. В случае обнаружения арендодателем самовольных перестроек, нарушения целостности стен, перегородок или перекрытий, искажающих первоначальный вид арендуемых помещений, таковые должны быть ликвидированы арендатором, а помещение приведено в прежний вид за его счет и в сроки, определенные односторонним предписанием арендодателя.

Помещения переданы арендатору по акту приема-передачи федерального имущества от 15.03.2012, согласно которому арендатор принял в аренду федеральное имущество - нежилые помещения (номера на поэтажном плане 18, 19, 20, 20а, 21) общей площадью 144,30 кв.м, расположенные по адресу: г. Находка, ул. Гончарова, д. 3.

Согласно представленного в материалы дела кадастрового паспорта от 01.06.2012 с приложением ситуационного плана здания – учебный корпус, расположенного по адресу: г. Находка, ул. Гончарова, д. 3, лит. 1, общей площадью 5 256,6 кв.м., в примечании которого указано, что общая площадь арендованных помещений №18, 19, 20 на 1 этаже составляет 157,9 кв.м.

23.07.2012 сторонами договора аренды подписано дополнительное соглашение №01 к договору аренды от 24.02.2012, которым внесены изменения в пункт 1.1 договора, изложенный в следующей редакции: «Предметом договора аренды являются передаваемые во временное пользование встроенные нежилые помещения (номера на поэтажном плане 18, 19, 20) общей площадью 157,9 кв.м., расположенные на первом этаже пятиэтажного с подвалом здания (литера I, учебный корпус), общей площадью 5256,60 кв.м. по адресу: г. Находка, ул. Гончарова, 3, согласно плану (выкопировке) помещения, который прилагается к настоящему договору и является его неотъемлемой частью».

Письмом от 24.03.2014 № 125/01-16, с приложением соглашения о расторжении договора и акта приема-передачи, полученным ответчиком 04.04.2014, согласно карточки почтового уведомления, истец уведомил ответчика о досрочном расторжении спорного договора аренды в одностороннем порядке, и просил ответчика рассмотреть вопрос о досрочном расторжении договора и подписать соглашение о расторжении договора в течение 7 дней с момента получения данного уведомления.

Изложенный в письме от 10.04.2014 отказ ответчика послужил основанием для обращения истца в арбитражный суд.

Рассмотрев исковое заявление, суд первой инстанции счел требования обоснованными и удовлетворил их.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, исследовав представленные в дело доказательства и оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ, апелляционная коллегия приходит к следующему.

При рассмотрении заявленных требований судом первой инстанции верно квалифицированы возникшие между сторонами правоотношения как арендные, в связи с чем в данном случае подлежат применению нормы главы 34 ГК РФ.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

На основании пункта 5.5.1 договора аренды №04-12/03/01-14 установлено право арендодателя в одностороннем порядке без обращения в суд полностью отказаться от исполнения настоящего договора в случае невыполнения арендатором обязательств, предусмотренных пунктами 2.2.4, 2.2.7 и 2.2.8 договора.

При этом согласно пункту 2.2.8 определено, что арендатор обязуется не производить перепланировок  и переоборудования арендуемых помещений, требующих внесения изменений в технический паспорт БТИ, без предварительного письменного разрешения арендодателя.

Оценивая позицию истца об осуществлении перепланировки  спорных нежилых помещений, судебная коллегия отмечает следующее.

Как следует из представленного в материалы дела кадастрового паспорта по состоянию на 01.06.2012 с приложением ситуационного плана здания – учебный корпус, расположенного по адресу: г.Находка, ул.Гончарова, д.3, лит.1, общей площадью 5256,6 кв.м, общая площадь арендованных помещений №18, 19, 20 на 1 этаже составляет 157,9 кв.м.             (л.д. 15), что соответствует условиям спорного договора в редакции дополнительного соглашения.

Из представленного в материалы дела поэтажного плана технического паспорта здания учебного корпуса, расположенного по адресу: г. Находка, ул. Гончарова, д. 3, лит. 1 по состоянию на 24.12.2014, следует, что на первом этаже указанного здания в части, занимаемой ответчиком, находятся два помещения площадью 90,6 кв.м и 67,3 кв.м.., под номерами 40 и 39 соответственно. Данный поэтажный план содержит отметку органа, проводившего инвентаризацию о том, что на перепланировку помещений лит.1 разрешение не предъявлено.

Судебная коллегия принимает во внимание доводы ответчика об обстоятельстве принятия спорных помещений по акту приема-передачи федерального имущества от 15.03.2012, согласно которому арендатор принял в аренду нежилые помещения (номера на поэтажном плане 18, 19, 20, 20а, 21) общей площадью 144,30 кв.м, расположенные по адресу: г. Находка, ул. Гончарова, д. 3, подписанному в формальном порядке для целей обеспечения соответствия между предметом договора аренды от 24.02.2012, заключенного на основании протокола №2 от 06.02.2012 открытого конкурса на право заключения договора аренды федерального имущества (л.д. 11), при этом предмет аренды определялся в соответствии с распоряжением Федерального агентства по рыболовству  от 13.10.2011 №34-р (л.д. 52).

При этом суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что заключение между сторонами настоящего спора дополнительного соглашения №01 к договору аренды от 24.02.2012, которым внесены изменения в пункт 1.1 договора в части предмета аренды, а именно встроенных нежилых помещения (номера на поэтажном плане 18, 19, 20) общей площадью 157,9 кв.м., расположенных на первом этаже пятиэтажного с подвалом здания (литера I, учебный корпус), общей площадью 5256,60 кв.м. по адресу: г. Находка, ул. Гончарова, 3, основывается на итогах проведения кадастрового учета спорных объектов с составлением кадастрового паспорта от 01.06.2012 с приложением ситуационного плана здания – учебный корпус, расположенного по адресу:  г. Находка, ул. Гончарова, д. 3, лит. 1, общей площадью 5 256,6 кв.м., в примечании которого указано, что общая площадь арендованных помещений №18, 19, 20 на 1 этаже составляет 157,9 кв.м.

Поскольку указанное дополнительное соглашение №01 к договору аренды от 24.02.2012 заключено сторонами в добровольном порядке, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о согласовании сторонами настоящего спора обстоятельств изменения количества, площади и конфигурации арендуемых помещений в состоянии, отраженном в кадастровом паспорте от 01.06.2012 (л.д. 15) в сравнении с состоянием указанных помещений согласно выкопировки из технического паспорта по состоянию на 04.04.2000 (л.д. 12), в связи с чем состояние спорных помещений согласно данных в кадастровом паспорте от 01.06.2012 не может рассматриваться в качестве самовольной перепланировки, являющейся основанием для применения санкций по договору аренды.

Вместе с тем, судебная коллегия отмечает значительные расхождения в количестве и площади помещений, арендуемых ответчиком, в сравнении данных в кадастровом паспорте от 01.06.2012 (л.д. 15), и выкопировке  поэтажного плана 1 этажа технического паспорта от 24.1.2014 спорного здания по адресу: г. Находка,  ул. Гончарова, 3 (л.д. 84), в части помещений, занимаемых ответчиком.

Так, согласно указанной выкопировки поэтажного плана 1 этажа технического паспорта от 24.1.2014 в части здания, занимаемой ответчиком, находятся два помещения площадью 90,6 кв.м. и 67,3 кв.м.., под номерами 40 и 39 соответственно.

При этом, согласно кадастровому паспорту от 01.06.2012, в указанной части здания, занимаемой ответчиком, находятся три помещения площадью 67,3 кв.м., 27,6 кв.м. и 63 кв.м. под номерами 18, 19, 20 соответственно. Кроме того, помещения