Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 05.05.2015 по делу n А51-26745/2014. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

Таким образом, регистрирующий орган не должен проверять причины совершения сделок, но обязан проверить их законность. При установлении несоответствия сделки закону регистрирующий орган отказывает в проведении государственной регистрации.

          Как установлено судебной коллегией, заявитель является арендатором земельного участка площадью 153141,10 кв.м с кадастровым номером 25:15:020201:371, расположенного примерно с 0,8 км по направлению на запад от ориентира – административного здания, находящегося за пределами участка, адрес ориентира: Приморский край, Пожарский район, с. Светлогорье, ул. В.Хомякова, 4, для строительства горнолыжного парка (договор аренды №03 от 11.01.2010, соглашение о внесении изменений от 14.11.2013).

          На основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 12.10.2012 №RU25513307-05 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним была внесена запись о государственной регистрации права собственности фонда на здание, назначение: нежилое (пункт обогрева), общая площадь 414,7 кв.м, адрес (местонахождения) объекта: Приморский край, Пожарский район, примерно в 0,8 км по направлению на запад от административного здания по ул. В.Хомякова, 4, с. Светлогорье.

          Постановлением администрации от 29.11.2013 №642-па право аренды на земельный участок площадью 153141,10 кв.м с кадастровым номером 25:15:020201:371 было прекращено, и данный земельный участок был предоставлен в собственность фонда под горнолыжный парк. Во исполнение указанного постановления между третьим лицом и заявителем был заключен договор купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка №452 от 18.12.2013.

          Как видно из указанных документов, правоотношения, связанные с предоставлением спорного земельного участка в собственность заявителя, основаны на применении статьи 36 ЗК РФ (в редакции, действующей на дату принятия оспариваемого отказа).

          В соответствии с пунктом 1 названной статьи граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с данным Кодексом.

          Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, а также федеральными законами (абзац 2 пункта 1 статьи 36 ЗК РФ).

          Согласно разъяснениям, данным в пункте 5 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», указанное право является исключительным, то есть никто кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого соответствующим зданием, строением, сооружением.

          Данная позиция подтверждена Определением Конституционного Суда Российской Федерации от 12.05.2005 № 187-О.

          Из анализа приведенных норм права следует вывод о том, что собственники зданий, строений, сооружений - объектов недвижимости, являющихся таковыми в силу их прочной связи с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, обладают исключительным правом на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков, занятых такими объектами и необходимых для их использования.

          Принимая во внимание, что фонду на праве собственности принадлежит нежилое здание площадью 414,7 кв.м, расположенное по адресу: Приморский край, Пожарский район, примерно в 0,8 км по направлению на запад от административного здания по ул. В.Хомякова, 4, с. Светлогорье, то в силу статьи 36 ЗК РФ он обладает исключительным правом на приобретение в собственность земельного участка, занятого указанным объектом недвижимости.     

          Между тем, как правильно установил государственный регистратор, фактически постановлением администрации от 29.11.2013 №642-па и заключенным на его основании договором купли-продажи №352 от 18.12.2013 заявителю в собственность предоставлен земельный участок, занятый горнолыжным парком, собственником которого он не является.

          В этой связи представленные на государственную регистрацию правоустанавливающие документы напрямую противоречат положениям статьи 36 ЗК РФ, в связи с чем не могут служить основанием для осуществления государственной регистрации перехода права и права собственности на земельный участок площадью 153141,10 кв.м с кадастровым номером 25:15:020201:371.

          Из материалов дела видно, что в порядке межведомственного взаимодействия письмом от 12.02.2014 №25-05-29 государственный регистратор запросил у администрации документы, подтверждающие право собственности фонда на горнолыжный парк, расположенный в границах спорного земельного участка, в ответ на который третье лицо запрошенные документы не представило.

          Кроме того, материалами дела подтверждается, что во исполнение уведомления Росреестра от 24.06.2014 №00/012/2014-007 о приостановлении государственной регистрации фонд также не предоставил документы, подтверждающие право собственности на горнолыжный парк или комплекс объектов или сооружений, его составляющих, а также документы, подтверждающие возникшее до введения в действие Закона №122-ФЗ право собственности фонда на вышеуказанный объект недвижимости.

          В этой связи Росреестр в оспариваемом решении обоснованно указал, что документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, а документы, необходимые в соответствии с настоящим Законом для государственной регистрации прав, фондом не представлены.

          Делая указанный вывод, суд апелляционной инстанции учитывает, что иных документов, свидетельствующих о праве собственности заявителя на объект «горнолыжный парк», для эксплуатации которого сформирован земельный участок площадью 153141,10 кв.м с кадастровым номером 25:15:020201:371, в материалы дела не представлено, и правовых оснований для приобретения фондом права собственности на спорный земельный участок, предусмотренных статьей 36 ЗК РФ, коллегией не установлено.

          Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для отказа в государственной регистрации права, предусмотренных абзацами 4, 10 пункта 1 статьи 20 Закона №122-ФЗ, и об обоснованности вынесенного Росреестром решения.   

          Что касается ссылок управления на то, что площадь земельного участка, занятая зданием, строением, сооружением и необходимая для его эксплуатации, определяется в соответствии со статьями 33, 35 ЗК РФ, то суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

          Пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ предусмотрено, что для целей, не указанных в пунктах 1 и 2.1 настоящей статьи, предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

          Как установлено судебной коллегией, фонду на праве собственности принадлежит нежилое здание площадью 414,7 кв.м, а площадь земельного участка, сформированного под горнолыжный парк и в отношении которого подано заявление о государственной регистрации права, составляет 153141,10 кв.м.

          Учитывая, что спорный земельный участок был сформирован для проведения проектно-изыскательских работ под строительство горнолыжного парка (впоследствии разрешенное использование изменено на «под горнолыжный парк»), а земельный участок, занятый нежилым зданием площадью 414,7 кв.м, фондом в порядке статьи 36 ЗК РФ не формировался, указание заявителя жалобы на необоснованность площади земельного участка, необходимой для использования объекта недвижимости, на нём расположенного, соответствует материалам дела.

          Противоположное толкование названных норм ведет к тому, что, злоупотребляя положениями статьи 36 ЗК РФ, любое лицо имеет возможность без проведения аукциона приобрести в собственность участок, размер которого многократно превышает площадь недвижимости и площадь земли, необходимый для ее эксплуатации, поэтому исключительное право на приобретение участка, предусмотренное статьей 36 ЗК РФ, должно распространяться на экономически обоснованный размер участка в соответствии с нормами статьи 33 ЗК РФ.

          Довод заявителя о том, что необходимость в приобретении права собственности в порядке статьи 36 Кодекса на весь земельный участок площадью 153141,10 кв.м связана с особенностью эксплуатации горнолыжного парка, в состав которого входит не только нежилое здание (пункт обогрева) площадью 414,7 кв.м, но и три трассы горнолыжных спусков, автостоянка, площадка для отдыха и подъездная дорога, судом апелляционной инстанции отклоняется, поскольку в ЕГРП отсутствует как запись о государственной регистрации права собственности фонда на такой объект недвижимости, как горнолыжный парк, так и запись о государственной регистрации права собственности фонда на комплекс сооружений, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 25:15:020201:371. Соответственно данный довод заявителя нормативно необоснован.

          Оценивая довод государственного регистратора о том, что кадастровый паспорт спорного земельного участка не содержит сведений о том, к какому из видов земель особо охраняемых территорий и объектов относится спорный земельный участок, судебная коллегия установила следующее.

          Форма кадастрового паспорта земельного участка, выдаваемого в 2013 году, была утверждена приказом Минэкономразвития России от 28.12.2012 №831 «Об утверждении форм кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, земельного участка, кадастровых выписок о земельном участке, о здании, сооружении, объекте незавершенного строительства и кадастрового плана территории».

          Согласно приложению №3 к данному приказу в пункте 9 кадастрового паспорта земельного участка указывается соответствующая установленная категория земель.

          Анализ имеющегося в материалах дела кадастрового паспорта земельного участка от 12.12.2013 №25/00-13-362076 показывает, что в пункте 9 отражена категория земель, к которой относится спорный земельный участок.

          То обстоятельство, что к землям особо охраняемых территорий относятся земли особо охраняемых природных территорий, земли природоохранного назначения, земли рекреационного назначения, земли историко-культурного назначения, особо ценные земли, не свидетельствует о несоответствии кадастрового паспорта земельного участка его форме, утвержденной указанным выше приказом.

          При этом суд апелляционной инстанции учитывает, что в порядке межведомственного взаимодействия администрация письмом от 24.02.2014 №0690/01-49-12 пояснила Росреестру о том, что спорный земельный участок расположен в границах территории горнолыжной базы «Сапун» и относится к землям рекреационного назначения.

          Данные пояснения третьего лица согласуются со сведениями, отраженными в договоре аренды земельного участка №03 от 11.01.2010 и градостроительном плане земельного участка для строительства пункта обогрева.

          Учитывая изложенное, а также то обстоятельство, что данные выводы управления не были положены в обоснование оспариваемого решения, суд апелляционной инстанции находит их необоснованными.

          В соответствии с частью 3 статьи 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения органов, осуществляющих публичные полномочия, соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

          Принимая во внимание изложенное, суд апелляционной инстанции считает, что требования заявителя являются необоснованными и не подлежат удовлетворению в полном объеме.

          Учитывая, что судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела были неправильно применены нормы материального права, судебная коллегия на основании пункта 2 статьи 269, части 1 статьи 270 АПК РФ считает необходимым отменить решение арбитражного суда и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. Соответственно, апелляционная жалоба регистрирующего органа подлежит удовлетворению.

          Нарушения норм процессуального права судом апелляционной инстанции не установлено.

          В связи с отсутствием оснований для удовлетворения требований заявителя судебные расходы по уплате государственной пошлины на основании статьи 110 АПК ПФ относятся судом на фонд.

          Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

          Решение Арбитражного суда Приморского края от 13.02.2015 по делу №А51-26745/2014 отменить.

          В удовлетворении заявления благотворительного фонда социальных проектов «ВЕТА» отказать.

          Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Н.Н. Анисимова

Судьи

А.В. Гончарова

Е.Н. Номоконова