Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2015 по делу n А58-4060/2014. Постановление суда апелляционной инстанции по существу спора,В иске отказать полностью

№ 01/055/2014-309 собственником спорного имущества является Республика Саха (Якутия).

Также согласно свидетельству о государственной регистрации права серии 14-АА № 947208 от 10.04.2013 и выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 24.07.2014 № 01/055/2014-318 субъектом права на земельный участок по адресу: г. Якутск, ул. 50 лет Советской Армии, 69 является Республика Саха (Якутия) (т.3 л.д.95).

Согласно указанным свидетельствам основанием для регистрации права собственности указаны Постановление Верховного Совета РФ от 27.12.1991г. №3020-1, Соглашение между Президентом РФ и Правительством РС (Я) от 25.11.1992г.

Согласно техпаспортам на производственную базу по адресу: г. Якутск, ул. 50 лет Советской Армии, 69, как составленному на 14.09.2009г. (т.3 л.д.8-29, представлен представителем министерства Урбаном А.М.), так и составленным на 06.06.2007г. и на 23.07.2014г. (т.2 л.д.129-149, 150-176, представлены представителем предпринимателя Соколовым Я.Н.), на территории базы имеются административное здание (литера А), гараж (литера Б», цех (литер В), котельная (литер Д», исключение техпаспорт на дату обследования 06.06.2007г. – в нем указание на котельную отсутствует), во всех паспортах указана под литерой Г подстанция.

При этом из указанных паспортов также следует, что указанные в них объекты, расположенные на производственной базе, имеют год постройки ранее, чем имущество было передано во владение предпринимателю в 2002г., а именно административное здание – 1985-87, гараж – 1985-87, цех – 1997, котельная – 1997.

Из материалов дела усматривается, что 01 февраля 2002 года между ГУП «Техкоммунэнерго» (владелец) и ЧП Мартаян Р.С. (исполнитель) заключен договор, по условиям которого владелец передает исполнителю в пользование производственную базу «Мархинка» по ул. 50 лет Советской Армии, общей площадью 0,69 га с арочным складом, трансформаторской подстанцией и будкой охранника сроком действия с 01 февраля 2002 года по 01 февраля 2007 года (т.1 л.д.23-24). Договор государственной регистрации не прошел. К данному договору имеется акт приема-передачи имущества (т.1 л.д.79), согласно которому имущество состоит из: 1) арочного склада холодного (фундамент из труб диаметром 373 мм, каркас из арматуры деформирован в нескольких местах, полы насыпные гравийно-песочной смеси), газо-, водо, электро-, теплоснабжение отсутствует после пожара; 2) трансформаторная подстанция; 3) будка охранника (деревянный домик из бревен без кровли, газо-, водо-, электро-, теплоснабжение отсутствует); 4) дощатое ограждение местами сгнившее.

02 февраля 2003 года между ГУП «Техкоммунэнерго» (продавец) и ЧП Мартаян Р.С. (покупатель) заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность, а покупатель оплатить и принять в соответствии с условиями договора балок сторожку-базы «одноэтажная бревенчатая размером 5м*11м» и фундамент из труб Д=373 мм размером 36м*12м, расположенное по адресу: Республика Саха (Якутия), г. Якутск, ул. 50 лет Советской Армии, 69, производственная база «Мархинка». Согласно пункту 1.2. договора имущество принадлежит продавцу на праве хозяйственного ведения (т.1 л.д.56-57). 05.02.2003г. составлен акт сдачи-приемки (т.1 л.д.86), согласно которому обязательства по договору купли-продажи от 02.02.2002г. считаются исполненными.

В соответствии с данными их ЕГРЮЛ от 29.09.2014 (том 2 л.д. 68-72) ГУП «Техкоммунэнерго» прекратило деятельность при присоединении 21.08.2003 года, в качестве сведений о правопреемнике значится ГУП «Жилищно-коммунальное хозяйство РС(Я)», что также следует из письма ГУП «ЖКХ РС(Я)» от 01.04.2008 года № 1091/5-52 о присоединении ГУП «Техкоммунэнерго» к вновь образованному юридическому лицу.

Оценивая данный договор купли-продажи, апелляционный суд приходит к выводу, что данный договор является недействительной сделкой, не порождающей юридических последствий в связи со следующим.

Статьей 294 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что государственное или муниципальное унитарное предприятие, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в пределах, определяемых в соответствии с настоящим Кодексом.

Пунктом 2 статьи 295 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника.

Поскольку  на момент оформления договора купли-продажи 02 февраля 2003 года о приобретении истцом балок сторожки-базы  и фундамента из труб ГУП «Техкоммунэнерго» не обладало правом собственности на данное имущество, то предприятие не могло им распорядиться без согласия собственника. Доказательства наличия согласия собственника на продажу имущества, указанного в договоре, отсутствует.

Далее, из материалов дела следует, что 11.01.2007г. предпринимателем министерству подавалось заявление на предоставление в аренду здания (сооружения) по адресу: г.Якутск, ул.50 лет Советской армии, 52 (т.1 л.д.82).

16.03.2007 году между Министерством имущественных отношений Республики Саха (Якутия) (орган по управлению имуществом), ГУ «По эксплуатации и содержанию административных зданий «Лена» (балансодержатель), именуемые в дальнейшем арендодатели и ИП Мартаян Р.С. (арендатор) подписан договор аренды зданий, сооружений и нежилых помещений, являющихся собственностью Республики Саха (Якутия) № 07-169 (т.3 л.д.79-84).

В соответствии с пунктом 1.1. договора арендодатель сдает, а арендатор принимает в срочное возмездное владение и пользование имущество (нежилые помещения, здания, сооружения), расположенное по адресу: г. Якутск, ул. 50 лет Советской Армии, (база Мархинка).

Как следует из пункта 1.2. договора имущество принадлежит на праве собственности Республики Саха (Якутия).

При этом, пунктом 1.3. договора предусмотрено что сдача объекта в аренду не влечет передачу права собственности на него.

Пунктом 1.6. договора установлено, что имущество предоставляется в аренду арендатору для использования под изготовление и складирование бетонных изделий. Срок аренды истекает 31 декабря 2010 года.

Из пунктов 1.1, 3.1, 3.2, 4.3.1 договора аренды следует, что перечень имущества и его передача отражается в приложениях к договору и актах приема-сдачи, однако, таких документов в материалах дела не имеется.

Апелляционному суду представитель предпринимателя пояснил, что поскольку в договоре аренды предмет договора надлежащим образом не определен, договор не зарегистрирован, поэтому договор аренды является незаключенным, соответственно, на его основе требовать возмещения стоимости улучшений арендованного имущества невозможно.

Оценивая указанный договор аренды и позицию предпринимателя, апелляционный суд исходит из следующего.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п.14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, «согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

В то же время в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ».

Согласно разъяснениям, содержащимся в п.15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, «Если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность».

С учетом указанных разъяснений апелляционный суд приходит к выводу, что стороны договора (министерство и предприниматель) были связаны арендным обязательством на основании договора от 16.03.2007г., условия которого должны исполняться обеими сторонами.

Из материалов дела также следует, что после истечения срока действия договора от16.03.2007г. (31.12.2010г.) предприниматель продолжал пользоваться и продолжает пользоваться спорными объектами,  в материалах дела также имеется переписка между предпринимателем и министерством (т.1 л.д.41-43, 84), относящаяся к 2012г., и из которой не следует, что министерство возражает против пользования спорным имуществом предпринимателем, претензии министерства сводятся только к отсутствию оплаты, следовательно, арендное отношение следует считать возобновленным на неопределенный срок (ч.2 ст.621 ГК РФ).

Таким образом, апелляционный суд полагает, что вопрос о возмещении возможных затрат на арендованное имущество должен рассматриваться в рамках арендных отношений, поэтому наличие зарегистрированного права собственности на спорные объекты за Республикой Саха (Якутия), по мнению апелляционного суда, не влияет на возможности защиты прав предпринимателя по получению возмещения затрат на строительные работы.

Доводы предпринимателя о том, что часть объектов были повреждены пожаром и восстанавливались предпринимателем (т.2 л.д.94), часть объектов была построена предпринимателем, а сведения о годах постройки недостоверны, что спорные объекты были списаны с баланса, как непригодные к эксплуатации (т.2 л.д.91-93), отклоняются апелляционным судом, поскольку списание объекта – это действия по бухгалтерскому учету, которое не изменяет юридической судьбы имущества и не означает, что имущество полностью отсутствует, а остальные обстоятельства могут быть предметом рассмотрения в рамках взыскания затрат на строительство, но в рамках рассмотрения настоящего дела с учетом указываемых мотивов значения не имеют.

Кроме того, апелляционный суд исходит из следующего.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется указанными в ней способами, а также иными способами, предусмотренными законом.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

В соответствии с абзацем 4 пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Таким образом, по смыслу абзаца 4 пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22, оспаривание зарегистрированного права может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права отсутствующим только тогда, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения.

Указанный способ защиты нарушенного права является исключительным способом защиты, возможным лишь при отсутствии спора о праве на имущество (когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством).

Исходя из положений глав 13, 14, 20, параграфа 7 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации, правом на предъявление иска о признании права отсутствующим имеет лишь лицо, владеющее этим имуществом и обладающее на него зарегистрированным правом.

Предприниматель же владеет спорным имуществом, но не обладает на него зарегистрированным правом, более того, не имеет интереса к приобретению права собственности на спорное имущество. Следовательно, предпринимателем избран ненадлежащий способ защиты прав, поскольку признание права собственности на спорные объекты отсутствующим у Республики Саха (Якутия) не приведет к защите прав предпринимателя,