Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 22.07.2015 по делу n А10-593/2015. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

Четвертый арбитражный апелляционный суд

улица Ленина, дом 100б, Чита, 672000, http://4aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Чита                                                                                  Дело № А10-593/2015

 «23» июля 2015 года

Резолютивная часть постановления объявлена 16 июля 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 июля 2015 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Никифорюк Е.О.,

судей: Басаева Д.В., Желтоухова Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Жалсановым Б.Ц., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Открытого акционерного общества "Мостостроительный отряд №34" на решение Арбитражного суда  Республики Бурятия от 18 мая 2015 года по делу №А10-593/2015 по иску индивидуального предпринимателя Дагбаева Саяна Семеновича к открытому акционерному обществу «Мостостроительный отряд №34» о взыскании 1 330 450,21 рублей,

(суд первой инстанции - Н.А. Гиргушкина),

при участии в судебном заседании:

от истца: Захарова Е.Л., представитель по доверенности от 23.01.2015;

от ответчика: не явился, извещен.

установил:

Индивидуальный предприниматель Дагбаев Саян Семенович (ОГРН 304032612800150, ИНН 032600242886,г. Улан-Удэ, далее – предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Республики Бурятия с иском, уточненным в порядке ст.49 АПК РФ, к открытому акционерному обществу (ОАО) «Мостостроительный отряд №34» (ОГРН 1020300893986, ИНН 0323039647, юридический адрес: 670042, г. Улан-Удэ, ул. Жердева, 56 «а» - 1, далее - общество) о взыскании 1 330 450,21 рублей задолженности по договору аренды №24 от 25.10.2013, в том числе 1 000 000 рублей – основной долг, 330 450,21 рублей – пени.

Решением Арбитражного суда Республики Бурятия заявленные требования удовлетворены. В обосновании суд первой инстанции указал, что по пункту 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" судам следует иметь в виду, что это положение ГК РФ (в том числе с учетом статьи 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть. Договор аренды следует признать заключенным, и в связи с неисполнением в полном объеме обязательств по уплате арендных платежей, заявленные требования подлежат удовлетворению.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Республики Бурятия по делу А10 -593/2015 отменить и принять новый судебный акт, в котором в исковых требованиях истца отказать в полном объеме.

Полагает, что не индивидуализирован предмет договора, и как указанно в пункте 1 информационного письма ВАС РФ № 165 от 25.2014 года при таких обстоятельствах договор нельзя считать заключенным. Более того, как следует из скриншота публичной кадастровой карты, размещенной на официальном сайте Росреестра РФ, данный земельный участок занят торговыми павильонами и там просто отсутствует незанятый (свободный) земельный участок площадью 1500 кв.м., что свидетельствует о том, что данный договор сторонами не мог быть исполнен, т.е. свидетельствует о том, что договор аренды не исполнялся. Вывод суда, что данный договор заключен на срок менее года, вообще несостоятелен и ошибочен, т.к. срок с 25 октября 2013 года до 30 октября 2014 года явно более года. Из смысла статьи 651 ГК РФ данный договор считается не заключенным, т.к не был зарегистрирован в установленном порядке.

На апелляционную жалобу общества поступил отзыв предпринимателя, в котором он соглашается с выводами суда первой инстанции по существу спора, указывает, что стороны были связаны арендным обязательством, и просит оставить решение суда первой инстанции  без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

О месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что подтверждается уведомлениями вручении. Информация о времени и месте судебного заседания по апелляционным жалобам размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети «Интернет»  26.06.2015.

Представитель предпринимателя дала пояснения согласно отзыву на апелляционную жалобу. Просила решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Общество представителя в судебное заседания не направило, извещено надлежащим образом.

Руководствуясь пунктами 2, 3 статьи 156, пунктом 1 статьи 123 АПК РФ, суд считает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие надлежащим образом извещенных лиц, участвующих в деле.

Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее -  АПК РФ).

Изучив материалы дела, проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Согласно свидетельствам о государственной регистрации права №№ 03-АА 064849, 03-АА 064850, 03-АА 287574 (т.1 л.д.48-50) на основании договора купли-продажи нежилых зданий с земельным участком от 25.08.2011г. предприниматель является собственником двух нежилых зданий, расположенных по адресу г.Улан-Удэ ул.Иволгинская д.№14А, и земельного участка, расположенного примерно в 44 метрах на юго-запад относительно ориентира (школа №44), почтовый адрес ориентира: р.Советский, ул.Иволгинская.

25 октября 2013 года между предпринимателем Дагбаевым С.С. (арендодатель) и ОАО «Мостостроительный отряд №34» (арендатор) был подписан договор аренды №24 (т.1 л.д.17-18, далее - договор).

Согласно условиям договора (пункт 1.1) арендодатель обязуется предоставить арендатору территорию базы общей площадью 1400 кв.м., расположенную по адресу: ул. Иволгинская, 14, используемую для складирования строительных материалов и железобетонных конструкций.

Согласно пунктам 3.1, 3.2, 3.3 договора оплата арендной платы производится за один месяц вперед не позднее первого числа текущего месяца, размер арендной платы составляет 154,77руб. за один квадратный метр с учетом потребленной электроэнергии, общая сумма по договору составляет 2 600 000руб.

Согласно п.4.5 договора при нарушении сроков оплаты уплачиваются пени в размере 0,1% с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Договор вступает в силу с момента подписания и до 30.10.2014 (пункт 6.1 договора).

Территория базы передана по акту приема-передачи от 25.10.2013 (т.1 л.д.19, далее – акт, акт приема-передачи).

Согласно платежным поручениям №455 от 28.10.2013г. на сумму 500 000руб., №778 от 06.12.2013г. на сумму 500 00руб., №32 от 17.11.2014г. на сумму 600 000руб. производилась оплата за аренду территории базы по договору.

Письмом, полученным обществом 27.01.2015г., предприниматель предложил обществу уплатить задолженность по договору и пени в сумме  1 000 000руб. и 311 364,31руб. соответственно.

Письмом от 26.04.2015г. (то есть после его обращения в суд) общество сообщило предпринимателю, что договор не исполнялся, а перечисленные по договору денежные средства являются ошибочно уплаченными, и предложило произвести их возврат.

10.02.2015г. предприниматель обратился в Арбитражный суд Республики Бурятия с иском о взыскании задолженности по арендной плате и пени.

Решением Арбитражного суда Республики Бурятия заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, общество обратилось в суд апелляционной инстанции.

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва, заслушав пояснения представителя предпринимателя в судебном заседании, приходит к выводу об отсутствии оснований для изменения или отмены решения суда первой инстанции по следующим мотивам.

В апелляционной жалобе приведены доводы о том, что договор является незаключенным, поскольку надлежащим образом не индивидуализирован предмет аренды, договор не прошел государственную регистрацию, а также никогда не исполнялся сторонами.

Рассматривая дело и оценивая договор на предмет его заключенности, суд первой инстанции пришел к выводу, что договор не требовал регистрации, поскольку был заключен на срок менее года.

Апелляционный суд с таким выводом согласиться не может, поскольку согласно п.6.1 договора он вступает в силу с момента подписания (25.10.2013г.) до 30.10.2014г., то есть срок действия договора более года, следовательно, согласно ч.2 ст.609 ГК РФ подлежал государственной регистрации.

Оценивая данное обстоятельство и доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд учитывает следующее.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с частями 1, 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Как разъяснено в п.9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, … судам следует иметь в виду, что это положение ГК РФ (в том числе с учетом статьи 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.

Если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, пунктом 2 статьи 26 ЗК РФ он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.

Как разъяснено в п.14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

Как разъяснено в п.15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

Как правильно указывает суд первой инстанции, представленными свидетельствами о праве собственности и кадастровыми паспортами подтверждается нахождение в собственности у истца двух нежилых зданий, расположенных в г.Улан-Удэ, ул.Иволгинская, 14а, с земельным участком с кадастровым номером 03:24:011201:3 площадью 3 205кв.м. с назначением – занимаемый магазином и базой общества, а копиями технических паспортов, адресных справок, кадастровых выписок подтверждается, что указанные объекты имели ранее адрес: г.Улан-Удэ, ул.Иволгинская, 14 (ул.Иволгинская 14А является присвоенным почтовым адресом).

Таким образом, апелляционный суд поддерживает выводы суда первой инстанции о том, что при указании адреса при заключении договора была допущена ошибка, поскольку из материалов дела следует, что речь идет об одних и тех же объектах, а объектом аренды является часть территории базы площадью 1 400 кв.м., то есть часть земельного участка с кадастровым номером 03:24:011201:3.

Как правильно указывает суд первой инстанции, в данном случае договор аренды №24 от 25.10.2013 исполнялся обеими сторонами, был подписан без замечаний акт приема-передачи, была частично внесена арендная плата (причем в платежных поручениях, представленных истцом, в качестве основания платежа ответчиком указан договор №24 от 25.10.2013, платежи произведены после заключения договора), сторонами не было предпринято действий, свидетельствующих о наличии у сторон каких-либо разногласий либо неопределенности в отношении предмета договора. Таким образом, анализ содержания договора аренды №24 от 25.10.2013 в совокупности с передаточным актом и иными доказательствами по делу свидетельствует, что стороны согласовали данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передачу в аренду, его индивидуально-определенные признаки. У сторон при исполнении договора не возникло сомнений относительно предмета аренды.

Доводы апелляционной жалобы о неисполнении договора апелляционным судом отклоняются по указанным судом первой инстанции мотивам, кроме того, апелляционный суд отмечает, что письмо со ссылкой на неисполнение