Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 05.05.2015 по делу n А10-4204/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

672000, Чита, ул. Ленина, 100б http://4aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Чита                                                                                     Дело №А10-4204/2014

«6» мая 2015 года

Резолютивная часть постановления объявлена 29 апреля 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 6 мая 2015 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ткаченко Э.В.,

судей Никифорюк Е.О., Желтоухова Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Щецко Ю.О., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью «БайкалЭнергоСтройСервис» на не вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 14 января 2015 года по делу №А10-4204/2014 по иску Общества с ограниченной ответственностью «БайкалЭнергоСтройСервис» (ОГРН 1083808006150, ИНН 3808177357, место нахождения: 664007, г. Иркутск, ул. Ф. Энгельса,10) к Администрации г.Улан-Удэ в лице Муниципального учреждения «Комитет по управлению имуществом и землепользованию г.Улан-Удэ» (ОГРН 1020300983340, ИНН 0323027176, место нахождения: 670031, г.Улан-Удэ, ул. Бабушкина,25), Закрытому акционерному обществу «БурятЭнергоРемонт» (ОГРН 1040302656085, ИНН 0323119846, г.Улан-Удэ, к/у Толкачев, ГСП а/я 4344) об обязании расторгнуть договор аренды, обязании заключить с истцом договор аренды (суд первой инстанции: Орлов Э.Л.)

при участии в судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Республики Бурятия:

от истца – Цыбикжаповой О.В., представителя по доверенности  от 01.09.2014,

от ответчика (ЗАО "Бурятэнергоремонт") – Эдильгириевой М.Н., представителя по доверенности от 11.03.2015,

личность и полномочия которых установлены судьей Арбитражного суда Республики Бурятия Степановой А.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания,

в отсутствие представителя Муниципального учреждения «Комитет по управлению имуществом и землепользованию г.Улан-Удэ» ,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «БайкалЭнергоСтройСервис» (далее –истец, ООО «БайкалЭнергоСтройСервис») обратилось в Арбитражный суд Республики Бурятия с иском к Администрации г.Улан-Удэ в лице Муниципального учреждения «Комитет по управлению   имуществом   и   землепользованию   г.Улан-Удэ» (далее – Комитет по управлению имуществом), Закрытому акционерному обществу «Бурятэнергоремонт» (далее –ЗАО «Бурятэнергоремонт») об обязании расторгнуть договор аренды земельного участка №138 от 22.02.2007 с ЗАО «Бурятэнергоремонт», обязании заключить с истцом договор аренды.

Решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 14 января 2015 года в части требований к Администрации г.Улан-Удэ в лице Муниципального учреждения «Комитет по управлению имуществом и землепользованию г.Улан-Удэ» о заключении договора аренды земельного участка иск оставлен без рассмотрения.

В удовлетворении исковых требований к Администрации г.Улан-Удэ в лице Муниципального учреждения «Комитет по управлению имуществом и землепользованию г.Улан-Удэ», Закрытому акционерному обществу «Бурятэнергоремонт» о расторжении договора аренды земельного участка отказано.

Основанием для оставления иска в части требования об обязании заключить договор аренды земельного участка без рассмотрения послужил вывод суда первой инстанции о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора, поскольку истец не направлял в адрес Комитета соответствующую оферту.  

Основанием для отказа в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды земельного участка послужил вывод суда первой инстанции о том, что по смыслу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны только по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда. Истец не является стороной договора аренды №138 от 22.02.2007, поэтому не вправе требовать его расторжения.   

Истец, не согласившись с решением суда первой инстанции в части, обжаловал его в апелляционном порядке, поставив вопрос об отмене решения суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требований о расторжении договора аренды земельного участка и принятии по делу в данной части нового судебного акта об удовлетворении исковых требований общества, по мотивам неправильного применения судом норм материального права.

Заявитель жалобы указывает, что фактически является стороной договора аренды, поскольку при переходе права собственности на объекты недвижимого имущества общество приобрело право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка. Прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

ЗАО «Бурятэнергоремонт» при реализации объектов недвижимого имущества истцу не исполнило свою обязанность, установленную пунктом 5.2 договора аренды земельного участка, и не известило арендодателя о передаче прав собственности на здания, в связи с чем договор не прекратил действие.

От ЗАО «Бурятэнергоремонт» в материалы дела поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором оно полагает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, подлежащим оставлению без изменения.

О месте и времени судебного заседания стороны извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Информация о времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети «Интернет» 28.03.2015.

Ответчик Комитет по управлению имуществом, надлежащим образом извещенный о времени и месте слушания дела, своего представителя для участия в судебном заседании не направил.

В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела по существу.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

В пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 36 от 28.05.2009 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» разъяснено, что  при применении части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации необходимо иметь в виду, что если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции в судебном заседании выясняет мнение присутствующих в заседании лиц относительно того, имеются ли у них возражения по проверке только части судебного акта, о чем делается отметка в протоколе судебного заседания.

При непредставлении лицами, участвующими в деле, указанных возражений до начала судебного разбирательства суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В связи с тем, что стороны не настаивали на проверке решения суда первой инстанции в полном объеме, законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверена судом апелляционной инстанции только в обжалуемой истцом части.

В судебном заседании представитель истца доводы, приведенные в апелляционной жалобе, поддержала, просила решение суда первой инстанции отменить в части отказа в удовлетворении требования о расторжении договора аренды земельного участка с принятием по делу в данной части нового судебного акта об удовлетворении исковых требований общества.

Представитель ответчика ЗАО «Бурятэнергоремонт» доводы апелляционной жалобы полагала необоснованными по мотивам, приведенным в отзыве на апелляционную жалобу, просила решение суда первой инстанции в обжалуемой части оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, заслушав пояснения представителя истца, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 22.02.2007 между ответчиками по делу был заключен договор аренды земельного участка №138.

Согласно условиям договора (пункт 1.1) арендодатель (Комитет по управлению имуществом) предоставляет, а арендатор (ЗАО «Бурятэнергоремонт») принимает в аренду участок из категории земель – земли поседлений по адресу: г.Улан-Удэ, Октябрьский район, Энергетик, площадью 51347 кв.м., на срок с 22.02.2007 по 21.02.2056.

Участок предоставляется для размещения зданий и части здания (производственные) (пункт 1.3).

Кадастровый номер земельного участка 03:24:03310160087 (пункт 1.4).

08.08.2007 указанный договор прошел государственную регистрацию.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с частями 1, 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Анализ содержания договора аренды №138 от 22.02.2007 свидетельствует, что стороны согласовали данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передачу в аренду, его индивидуально-определенные признаки.

По акту приема-передачи от 22.02.2007 имущество было передано арендатору ЗАО «Бурятэнергоремонт».

Таким образом, существенные условия договора аренды в рассматриваемом договоре определены, договор аренды является заключенным.

По договору купли-продажи № 10-1-ОС от 02.10.2009, заключенному между ООО «БайкалЭнергоСтройСервис» и ЗАО «Бурятэнергоремонт», истец приобрел в собственность следующее объекты недвижимого имущества:

-здание административно-бытового корпуса: нежилое трехэтажное здание, общей площадью 3869,60 кв.м, литера Б, инв.№ 29890- б\н.

-здание литейного цеха: нежилое, двухэтажное здание, общей площадью 3745,10 кв.м, литера Д, инв. №29890 б\н,

-здание производственного цеха:  нежилое, двухэтажное здание, общей площадью5979,50 кв.м, литера Б, инв.№29890 б\н.

Указанное недвижимое имущество расположено на земельном участке имеющий адрес: г.Улан-Удэ, Октябрьский район, Энергетик, переданному ЗАО «Бурятэнергоремонт» в аренду по договору от 22.02.2007.

Истец считает, что фактически является стороной договора аренды, поскольку при переходе права собственности на объекты недвижимого имущества общество приобрело право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка. Прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Указывая, что обращение истца в Комитет по управлению имуществом о расторжении договора аренды земельного участка с ЗАО «Бурятэнергоремонт» отклонено, ООО «БайкалЭнергоСтройСервис» не исполнило обязанность по договору и не известило арендодателя о передаче прав собственности на объекты недвижимости, истец обратился в суд с требованием к ответчикам о расторжении договора аренды земельного участка.

Суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции в обжалуемой части подлежащим оставлению без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения, исходя из следующего.

Судом первой инстанции правильно установлены фактические обстоятельства по делу, верно применены нормы материального права.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами. Гражданские права и обязанности возникают из договоров. Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статья 420 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В соответствии с пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или