Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 01.04.2015 по делу n А78-4393/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Изменить решение (определение) суда в части и принять новый судебный акт

ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

672000, г. Чита, ул. Ленина, 100-б, http://4aas.arbitr.ru 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Чита                                                                                                         дело №А78-4393/2014

02 апреля 2015 года

Резолютивная часть постановления объявлена 25 марта 2015 года

В полном объеме постановление изготовлено 02 апреля 2015 года

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Капустиной Л.В.,

судей Макарцева А.В., Скажутиной Е.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Хайбрахмановой Е.Ф., рассмотрев в открытом заседании в помещении суда апелляционную жалобу ответчика на решение Арбитражного суда Забайкальского края от 20 ноября 2014 года по делу №А78-4393/2014 по иску общества с ограниченной ответственностью «Омега» (ОГРН 1087530000381, ИНН 7530012283, адрес: Забайкальский край, г. Краснокаменск, 3 мкр, ОТЦ) к Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации муниципального района «Город Краснокаменск и Краснокаменский район» Забайкальского края (ОГРН 1027501067758, ИНН 7530002937, адрес: Забайкальский край, г. Краснокаменск, 505) об обязании заключить договор купли-продажи муниципального имущества в определенной редакции,

с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, - общества с ограниченной ответственностью «МП Правовед» (ОГРН 1077536012729, ИНН 7536086620, адрес: г. Чита, ул. Амурская, 6) и общества с ограниченной ответственностью «Агентство по оценке имущества» (ОГРН 1037550036380, ИНН 7536052807, адрес: г. Чита, ул. Анохина, 91, 2) (суд первой инстанции: судья Якимов А.А.),

с участием в судебном заседании:

от истца: Сысоевой А.Т. – представителя по доверенности от 05.06.2014, Салтанова О.А. – генерального директора,

от ответчика: Федосеева Г.В. – временно исполняющего обязанности председателя Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации муниципального района «Город Краснокаменск и Краснокаменский район» Забайкальского края на основании распоряжения от 10 марта 2015 года №16 л.с.,

от третьего лица - ООО "Агентство по оценке имущества": Бекишева Д.Ю. – директора,

у с т а н о в и л :

общество с ограниченной ответственностью «Омега» (далее – Общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Забайкальского края к Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации муниципального района «Город Краснокаменск и Краснокаменский район» Забайкальского края (далее – Комитет, ответчик) и обществу с ограниченной ответственностью (ООО) «Агентство по оценке имущества» об обязании заключить договор купли-продажи муниципального имущества  от 28.02.2014 №2 нежилого здания, расположенного по адресу: Забайкальский край, г. Краснокаменск, проспект Ветеранов, 2, корп. 2, пом. 1, площадью 204,7 кв.м, с изложением пункта 3 договора в следующей редакции: «Рыночная стоимость объекта, расположенного по адресу: Забайкальский край, г. Краснокаменск, проспект  Ветеранов, 2, корп. 2, пом. 1, площадью 204,7 кв.м составляет 4 058 948 руб. без НДС»; пункт 3.4 договора купли-продажи муниципального имущества от 28.02.2014 №2  исключить.

Определением Арбитражного суда Забайкальского края от 08.10.2014 в части требований к ООО «Агентство по оценке имущества» производство по делу прекращено, данное лицо привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора.

Решением Арбитражного суда Забайкальского края от 20.11.2014 пункт 3 договора купли-продажи муниципального имущества  от 28.02.2014 №2 между Комитетом и Обществом принят в следующей редакции: «Рыночная стоимость объекта – нежилое здание, расположенное по адресу: Забайкальский край, г. Краснокаменск, проспект Ветеранов, 2, корп. 2, пом. 1, площадью 204,7 кв.м, составляет 4 574 534 руб. без НДС. Отчуждаемое имущество продается по цене, равной его рыночной стоимости без НДС»; пункт 3.4 названного договора исключен. В удовлетворении остальной части требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом по делу, ответчик подал апелляционную жалобу, просил решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт, которым цену продажи спорного объекта недвижимости определить равной 7 510 169 руб.

По мнению заявителя жалобы, нелогичным является определение судом первой инстанции цены отчуждаемого объекта недвижимости по данным о рыночной стоимости объекта продажи и стоимости земельного участка под объектом продажи, установленным в разных отчетах ОАО «Бюро проверки и разработки ПСД Забайкалстроя» и ООО «Лаборатория судебных строительных и автотехнических экспертиз», в которых стоимость объекта продажи определена со значительной разницей в величине. Заявитель указал, что суд неправильно рассчитал денежное выражение стоимости объекта продажи без учета 18% НДС, поскольку определенная экспертами оценка имущества включает НДС, стоимость объекта продажи следовало рассчитать по формуле: А : 118% х 100%, где А – цена объекта продажи с 18% НДС. В этой связи заявитель жалобы рассчитал стоимость объекта продажи без 18% НДС в сумме 4 727 712 руб.

Кроме того, заявитель жалобы полагал неверной оценку суда экспертных заключений в деле о рыночной стоимости объекта продажи.

Истец в отзыве выразил согласие с оценкой суда доказательств в деле о стоимости объекта продажи и подтвердил ошибку суда в расчете стоимости объекта продажи без НДС. Полагал, что решение суда подлежит изменению с установлением стоимости объекта продажи в размере 4 727 712 руб. без НДС.

От других участвующих в деле лиц отзывы на апелляционную жалобу в суд не поступили.

Участвовавший в судебном заседании представитель ответчика повторил доводы и требования апелляционной жалобы. Представители Общества изложили возражения на апелляционную жалобу. Представитель ООО «Агентство по оценке имущества» в апелляционном суде поддержал правовую позицию заявителя жалобы, ссылался на определение экспертом ООО «Лаборатория судебных строительных и автотехнических экспертиз» оценки объекта продажи в соответствии с Федеральными стандартами оценки.

Третье лицо – ООО «МП Правовед» извещено о возбуждении судебного производства, однако не направило своего представителя в судебное заседание апелляционной инстанции. При таких данных, в силу положений частей 3 и 5 статьи 156 Арбитражного кодекса Российской Федерации неявка в судебное заседание представителя названного лица не препятствовала судебному разбирательству.

В связи с заменой в составе суда судьи Юдина С.И., с участием которого было начато разбирательство дела, на судью Скажутину Е.Н., рассмотрение дела в судебном заседании 12.03.2015 начато сначала на основании пункта 2 части 3 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность обжалованного судебного акта проверены в апелляционном порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Оценив доказательства в деле в их совокупности, достаточности и взаимной связи, проверив доводы заявителя жалобы, третьего лица ООО «Агентство по оценке имущества» и доводы отзыва на жалобу, суд апелляционной инстанции пришел к следующему.

Предметом рассмотрения иска Общества явилось требование об урегулировании разногласий с Комитетом, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества от 28.02.2014 №2 (далее – договор), согласно которому Общество (покупатель), реализуя преимущественное право на приобретение арендуемого муниципального имущества, приобретает в собственность нежилое помещение площадью 204,7 кв.м, расположенное по адресу: Забайкальский край, г. Краснокаменск, проспект Ветеранов, 2, корп. 2, пом. 1 (далее – объект продажи).

В письме от 30.01.2014 №154 Комитет, удовлетворяя заявление Общества от 15.11.2013 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения, предложил выкупить объект продажи по цене 9 483 000 руб.

В проекте договора купли-продажи муниципального имущества  от 28.02.2014 №2, направленном Обществу по письму от 27.02.2014, в пункте 3 Комитет установил рыночную стоимость объекта продажи  9 483 000 руб. с учетом НДС, а в пункте 3.4 изложил обязанность покупателя самостоятельно исчислить и уплатить в налоговый орган с суммы сделки 18% НДС.

В протоколе разногласий от 31.03.2014 Общество выразило согласие на приобретение объекта продажи по цене 4 598 000 руб. с учетом НДС.

Согласно заключению судебной экспертизы ОАО «Бюро проверки и разработки ПСД Забайкалстроя» рыночная цена объекта продаж составила 5 550 800 руб. с НДС без стоимости земельного участка. Судебной экспертизой ООО «Лаборатория судебных строительных и автотехнических экспертиз», назначенной для установления стоимости земельного участка в комплексе с ценой объекта продажи, рыночная цена объекта продажи определена в размере 8 862 000 руб. с НДС, включая стоимость земельного участка 27 900 руб. с НДС.

Принимая решение, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 424, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 8 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», статей 8, 12 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Суд учел правовой подход, сформулированный в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 №7240/12, от 23.03.2010 №14831/09 и от 03.04.2012 №14556/11. При этом суд исходил из следующего.

В данном случае оценка объекта продажи должна быть определена оценщиком на дату получения Комитетом от Общества заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, то есть на 15.11.2013. Поскольку отчеты об оценке объекта продажи оценщиками (третьими лицами, участвующими в деле) составлены на иную дату, они не приняты судом в качестве относимых доказательств по делу.

Оценив полученные в процессе рассмотрения дела судебные экспертизы об определении рыночной стоимости объекта на 15.11.2013 по правилам, определенным в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд указал, что основной причиной существенного расхождения экспертных оценок ОАО «Бюро проверки и разработки ПСД Забайкалстроя» и ООО «Лаборатория судебных строительных и автотехнических экспертиз» стало применение или не применение экспертами определенных методов оценки, а при использовании сравнительного метода – параметров принятых аналогов. Эксперт ОАО «Бюро проверки и разработки ПСД Забайкалстроя» ОАО Бочкаева О.Ф. отказалась от использования доходного (от способности приносить доход в будущем) и затратного (по затратам на строительство аналогичного объекта) подходов в связи с приобретением объекта для ведения бизнеса не от сдачи его в аренду, а для производственных целей, а также отсутствием нового строительства, учла, что при сравнительных продажах больше развит рынок жилых помещений, а нежилая недвижимость как в спорном случае продается преимущественно Комитетом с торгов в порядке приватизации муниципальной собственности. При применении метода сравнительных продаж эксперт принял рынок г. Краснокаменска, по критериям сходности сравнил 5 аналогов: апрель-ноябрь 2013 года, июнь 2014 года (в аналоге за апрель экспертом допущена опечатка в годе, вместо 2013, указан 2014, хотя по документам это аналог апреля 2013 года). С учетом письменных пояснений применения тех или иных аналогов и мотивов отказа от иных методов оценки, эксперт Бочкаева О.Ф. приняла все аналоги г. Краснокаменска, сравнимые с объектом оценки, отдельные аналоги были отчуждены Комитетом в порядке приватизации муниципального имущества, в том числе с публичных торгов, отражающих в большей степени рыночный характер формирования цены продаж.

Эксперт ООО «Лаборатория судебных строительных и автотехнических экспертиз» Пономаренко В.В. при определении оценки применил все три подхода к оценке. Вместе с тем, при применении затратного метода эксперт принял расчет сметной стоимости по укрупненным показателям с применением коэффициентов износа и влияния прочих внешних факторов (при этом не привел для проверки сметные расчеты). Так как объект продажи является объектом муниципальной собственности 1973 года постройки (по документам), перевод цен периода строительства в цены современного строительства по укрупненным показателям является условным (иные стройматериалы, оплата труда рабочих, логистика, устаревание архитектурных решений и т.п.), а проверить приближенность к современному строительному рынку г. Краснокаменска не представляется возможным по причине отсутствия массовых новостроек подобных объектов. При использовании доходного подхода эксперт принял сведения об арендных платежах за аренду помещений и сведений о физических и технических характеристиках самих объектов, расположенных в п. Чернышевск, п. Могойтуй, значительно территориально отдаленных от места расположения оцениваемого объекта, а один аналог г. Краснокаменска не может отражать реальную картину цены аренды в месте расположения объекта оценки. Принятые за аналоги 4 объекта оценки экспертом Пономаренко В.В. расположены в п. Агинское, г. Чите, п. Чернышевск и г. Краснокаменск. При этом объект в г. Краснокаменск не описан территориально, имеется лишь ссылка на сайт и телефон, что не позволило суду проверить его приблизительную тождественность с объектом. При применении аналогов иных населенных пунктов суд не усмотрел возможности установить критерии их корректировок с целью приближения к г. Краснокаменску.

В этой связи, с учетом положений статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, при условности и оценочности доходного подхода при оценке объекта, расчетов дополнительной экспертизы в сравнительном методе, наиболее вероятную цену по приближению максимального числа аналогов, сопоставимых с объектом оценки и в месте его нахождения, однородностью аналоговых цен, суд принял цену объекта продажи по заключению ОАО «Бюро проверки и разработки ПСД Забайкалстроя» в размере 5 550 800 руб. с учетом НДС наиболее соответствующей вероятной рыночной цене отчуждения объекта продажи.

Размер рыночной цены земельного участка по объектом продажи в сумме 27 900 руб. с НДС,  определенный в заключении эксперта Пономаренко В.В., суд принял потому что в дело не представлено иных доказательств оценки.

Суд рассчитал цену объекта продажи без НДС в сумме 4 574 534