Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2015 по делу n А19-11801/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

кадастра и картографии от 14.02.2012 № П/58 создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Иркутской области, созданной при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области.

Согласно положениям статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1); для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи (пункт 2); в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3).

В Постановлении от 28.06.2011 N 913/11 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, если несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушаются права лица.

Статьей 24.19 Закона об оценочной деятельности установлено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в арбитражном суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия) физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (часть 1); в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость (часть 2); для обжалования результатов определения кадастровой стоимости заявитель обращается в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости (далее - заявление о пересмотре кадастровой стоимости) с приложением необходимых документов, в том числе отчета в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости (части 7, 11); основаниями для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость (часть 8); в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости было подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, за исключением случаев, предусмотренных порядком создания и работы комиссии (часть 18).

При этом статьей 12 Закона об оценочной деятельности определено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с пунктом 20, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 04.05.2012 № 263 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и признании утратившим силу приказа Минэкономразвития России от 22.02.2011 № 69 «Об утверждении типовых требований к порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости», в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости, содержание и оформление которого соответствуют требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и такая рыночная стоимость отличается от его кадастровой стоимости не более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение (если отчет об оценке рыночной стоимости составлен оценщиками, являющимися членами разных саморегулируемых организаций оценщиков, - положительные экспертные заключения соответствующих саморегулируемых организаций оценщиков), соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, и содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Кольцовой М.В. представлен отчет оценщика, выполненный оценщиком Общества с ограниченной ответственностью «Прайс Хаус ТВ’c» Золотаревой О.А. №15/14 от 20.02.2014, из которого следует, что рыночная стоимость спорного земельного участка составляет 20 290 000 руб.

Согласно положительному экспертному заключению №92/04/014 от 14.04.2014, выполненному экспертом НП СОО «СИБИРЬ» Мороковым В.П., следует, что рыночная стоимость объекта оценки – земельного участка с кадастровым номером 38:36:000020:12902, общей площадью 3 874 кв.м., расположенного по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Октябрьской Революции, 17, составила 20 290 000 руб.

Таким образом, судом первой инстанции правильно установлено, что к заявлению об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 38:36:000021:23203 Тетеркиной Е.В. приложены все необходимые документы, указанные в статье 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», с учетом пункта 20 утвержденного приказом Минэкономразвития России от 04.05.2012 № 263 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и признании утратившим силу приказа Минэкономразвития России от 22.02.2011 № 69 «Об утверждении типовых требований к порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости».

Суд первой инстанции правильно исходил из того, что Закон об оценочной деятельности прямо не называет ту дату, которую следует считать датой установления кадастровой стоимости. Однако, принимая во внимание в совокупности положения главы III.1 Закона об оценочной деятельности, подзаконные акты, регулирующие порядок проведения кадастровой оценки, учитывая необходимость обеспечения соотносимости рыночной и кадастровой стоимостей и использования при определении рыночной стоимости показателей и данных (ценообразующих факторов) в отношении объекта, существовавших на тот же момент, на который они были использованы оценщиком, определившим кадастровую стоимость, истец, заявляющий требование о приведении кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, должен доказать рыночную стоимость на ту же дату, которая использована оценщиком, осуществившим кадастровую оценку, в качестве даты оценки (дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объектов недвижимости) и указана во вводной части отчета об определении кадастровой стоимости (приказ Минэкономразвития РФ от 29.07.2011 N 382 "Об утверждении требований к отчету об определении кадастровой стоимости").

В случае отсутствия такой даты в отчете оценщика она может быть установлена исходя из сведений, содержащихся в акте органа исполнительной власти субъекта, которым утверждены результаты государственной кадастровой оценки.

На эту же дату необходимо определять и рыночную стоимость тех объектов недвижимости, сведения о которых не были внесены в кадастр на момент формирования перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, в частности вновь образуемых земельных участков, в силу следующего.

Согласно действующим нормативным актам кадастровая стоимость вновь образованного земельного участка определяется самостоятельно кадастровым органом при постановке вновь образуемого земельного участка на кадастровый учет на основании имеющихся результатов проведенной государственной кадастровой оценки, утвержденных до образования такого участка.

В настоящее время определение кадастровой стоимости образуемых земельных участков осуществляется в соответствии с Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 12.08.2006 N 222 (далее - методические указания).

Методические указания применяются и для определения кадастровой стоимости земельных участков в случае образования нового земельного участка путем раздела.

Так, подпункт 2.1.17 Методических указаний определяет, что в случае образования новых земельных участков путем разделения существующего земельного участка (преобразуемого земельного участка) кадастровая стоимость образуемых земельных участков определяется путем умножения площади указанных земельных участков на удельный показатель кадастровой стоимости преобразуемого земельного участка.

Поскольку при определении кадастровой стоимости вновь образуемого земельного участка применяется удельный показатель кадастровой стоимости преобразуемого земельного участка, который был рассчитан в соответствии с теми данными, которые использовались при проведении государственной кадастровой оценки земель до существования нового участка, датой, по состоянию на которую определяется рыночная стоимость нового участка, следует считать дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость преобразуемого участка.

Названная правовая позиция сформирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 №10761/11.

Согласно пункту 1 Постановления Правительства Иркутской области от 15.11.2013 N 517-пп "О результатах определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области" утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области по кадастровым номерам земельных участков по состоянию на 1 января 2012 года.

Пунктом 2.4. Методических указаний предусмотрено, что в случае, когда образование нового земельного участка, изменение площади земельного участка, изменение вида разрешенного использования земельного участка, перевод земельного участка из одной категории в другую, отнесение земельного участка к определенной категории земель или включение в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном земельном участке происходят (произошли) после даты, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость земельных участков при проведении последней государственной кадастровой оценки и до утверждения ее результатов, кадастровая стоимость указанных земельных участков определяется заново после утверждения результатов государственной кадастровой оценки земель на основе указанных результатов.

Доводы Управления о том, что судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права, апелляционным судом отклоняются как несостоятельные, поскольку Постановлением Правительства Иркутской области от 15.11.2013 № 517-пп утверждены результаты кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области, определенные по состоянию именно на 01.01.2012, следовательно, датой установления кадастровой стоимости следует считать 01.01.2012.

При таких установленных обстоятельствах и выявленном правовом регулировании суд апелляционной инстанции поддерживает позицию суда первой инстанции о том, что заявителем в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Иркутской области представлены все, предусмотренные статьей 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» документы.

Таким образом, нельзя признать соответствующим статье 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Иркутской области, созданной при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области от 20.05.2014 №8.1.

В силу правовой позиции Президиума ВАС РФ, изложенной в постановлении от 11.02.2014 N 13839/13, рассмотрение арбитражным судом заявлений об оспаривании решений комиссий по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не может быть ограничено только проверкой соблюдения формальных требований, установленных к процедуре принятия соответствующих решений, но и должно включать проверку законности и обоснованности принятых решений с точки зрения оценки судом по существу правовых доводов и доказательств, касающихся действительной рыночной стоимости объекта недвижимости.

При проверке представленного Отчета № №15/14 от 20.02.2014 «Об оценке рыночной стоимости земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации существующего объекта торговли (склад) и туалета, общая площадь 3 874 кв.м., адрес объекта: Иркутская область, г. Иркутск, Куйбышевский район, ул. Октябрьской революции, 17», судом апелляционной инстанции не установлено оснований для признания его недостоверным.

Так, в качестве объектов-аналогов были выбраны земельные участки для размещения коммерческих объектов с видом разрешенного использования под коммерческое использование, сопоставимые с назначением объекта оценки.

Также апелляционный суд не усматривает иных различий в характеристиках объекта оценки и объектов-аналогов, влияющих на достоверность отчета.

Следовательно, использование коэффициента корректировки объектов-аналогов, равного 1,