Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2015 по делу n А19-15016/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

объекты недвижимости вытекает из сделки заключенной 10.03.1996 года.

Статьей 131 Гражданского кодекса в редакции действовавший на момент заключения сделки было установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами (ч.1).

Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ч.2).

Статья 8 Федерального закона от 30.11.1994 N 52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» устанавливает, что впредь до введения в действие закона о регистрации юридических лиц и закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется действующий порядок регистрации юридических лиц и регистрации недвижимого имущества и сделок с ним.

Статьей 551 Гражданского кодекса, установлено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Из указанного следует, что переход права собственности на недвижимость по сделке от 10.03.1996 года подлежал регистрации в установленном порядке.

При этом, суд апелляционной инстанции считает, что сроков на обращение за такой регистрацией законодательством не установлено.

Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» вступил в действие 30.01.1998 года.

За регистрацией своих прав общество обратилось в службу 16.08.2014.

В силу указанного, при регистрации прав заявителя Служба обязана была руководствоваться указанным федеральным законом.

Как следует из оспариваемого отказа (т. 2, л.17) , обществу отказано было по тем основаниям, что не подтверждено право собственности продавца, а также отсутствие заявления продавца о регистрации перехода права к покупателю по сделке.

Между тем, как следует из материалов дела, продавец по сделке ликвидирован как юридическое лицо, в силу чего отсутствуют возможности представления таких документов.

Действующее законодательство не устанавливает порядка регистрации перехода прав по сделке, в случае ликвидации продавца недвижимого имущества.

В тоже время п. 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

В то же время регистрация перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения не является препятствием для оспаривания учредителями ликвидированного продавца или иными заинтересованными лицами права покупателя на недвижимое имущество.

Как правильно указал суд первой инстанции названная сделка соответствует действующему законодательству, исполнена сторонами, содержит сведения о всех существенных условиях.

При этом, суд первой инстанции правильно принял во внимание, что в процессе приостановления регистрации заявителем были составлены технические и кадастровые паспорта на все указанные в договоре объекты, получены заключения МУП «БТИ г. Иркутска» от 18.06.2014г. (в отношении каждого объекта) о том, какой конкретно из прошедших инвентаризацию объектов соответствует одному из четырех объектов, указанных в договоре от 10.03.1996г. и какие характеристики имеет данный объект по результатам инвентаризации.

Суд первой инстанции правильно исходил из того, что представленными на регистрацию после приостановления документами устранены неясности в признаках объектов.

Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции, удовлетворяя требования заявителя, правомерно сослался на пункт 62 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010г. № 10/22, которым установлено, что покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности, а отказ в государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности. В то же время регистрация перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения не является препятствием для оспаривания учредителями ликвидированного продавца или иными заинтересованными лицами права покупателя на недвижимое имущество.

Как правильно исходил суд первой инстанции, в данном случае, препятствием в регистрации права собственности за обществом является отсутствие продавца имущества в связи с его ликвидацией.

Поскольку сама сделка сторонами исполнена, имущество оплачено, передано и принято, то суд апелляционной инстанции считает, что у службы не было законных оснований для отказа заявителю в удовлетворении  требований.

Доводы апелляционной жалобы о том, что еще одним препятствием в регистрации права является факт отсутствия сведений о зарегистрированном праве принадлежности данного имущества продавцу, не принимаются судом апелляционной инстанции, по следующим основаниям.

Суд апелляционной инстанции обращает внимание, что в п. 62 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в то же время регистрация перехода права собственности к покупателю, в том числе и  на основании судебного решения не является препятствием для оспаривания учредителями ликвидированного продавца или иными заинтересованными лицами права покупателя на недвижимое имущество.

Таким образом, из указанного следует, что принадлежность объектов недвижимости продавцу по сделке, заключенной до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и ликвидированной как субъект правоотношений к моменту регистрации прав покупателем, презюмируется, при подтверждении исполнения сделки.

Факт исполнения сделки сторонами не оспаривается. Право заявителя на указанные объекты третьими лицами на момент его обращения за регистрацией прав не оспаривается.

В силу указанного, у Службы не было законных оснований отказывать заявителю в регистрации прав на указанные объекты, поскольку  им формально соблюдены требования Федерального закона от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Ссылки Службы, на то, что заявитель обязан был зарегистрировать право на объекты недвижимости в порядке установленным законодательством действовавшем до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», не принимается судом апелляционной инстанции, поскольку, вопрос о том, когда регистрировать право, находится в исключительной компетенции приобретателя имущества, т.к. он несет риски связанные с такой регистрацией.

Иные доводы, изложенные в апелляционной жалобе, подлежат отклонению, поскольку не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, либо влияли на обоснованность и законность оспариваемого решения суда, либо опровергали выводы суда первой инстанции.

Суд апелляционной инстанции считает, что  суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что оспариваемые сообщения об отказе в государственной регистрации  нарушают права и законные интересы заявителя и не соответствуют Федеральному закону от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Таким образом, по мнению суда апелляционной инстанции, суд первой инстанции в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дал полную и всестороннюю оценку имеющимся в деле доказательствам в их взаимосвязи и совокупности и пришел к обоснованному выводу об  удовлетворении требований заявителя.

На основании изложенного, у суда апелляционной инстанции отсутствуют законные основания для удовлетворения апелляционной жалобы.

Суд, руководствуясь статьями 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Иркутской области от «12» декабря 2014 года по делу №А19-15016/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу.

Кассационная жалоба подается в арбитражный суд кассационной инстанции, полномочный ее рассматривать, через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий судья                                                      Е.В. Желтоухов

Судьи                                                                                                           В.А. Сидоренко

Э.В. Ткаченко