Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2015 по делу n А58-995/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

в суд апелляционной инстанции.

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва, заслушав пояснения представителя общества в судебном заседании, приходит к выводу об отсутствии оснований для изменения или отмены решения суда первой инстанции по следующим мотивам.

Рассматривая дело, суд первой инстанции правильно исходил из следующих положений.

Статья 14 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» устанавливает право органов местного самоуправления осуществлять контроль за использованием земель на территории муниципальных образований.

В силу статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации» распоряжение землями до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное.

Согласно абзацу 3 пункта 1.1 Положения о Комитете земельных и имущественных отношений Нерюнгринского района комитет осуществляет управление и распоряжение в пределах своей компетенции движимым и недвижимым имуществом, земельными участками, находящимися в муниципальной собственности МО «Нерюнгринский район», земельными участками на территории Нерюнгринского района, государственная собственность на которые не разграничена в порядке, определенном Нерюнгринским районным Советом депутатов в соответствии с федеральным законодательством и законодательством Республики Саха (Якутия).

Таким образом, Комитет является уполномоченным органом по распоряжению земельными участками на территории Нерюнгринского района.

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

На основании части 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Между сторонами сложились отношения, регулируемые главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Как следует из пункта 2.1 договора, заключенного между истцом и ответчиком, срок действия договора определен сторонами с 10.01.2012 до 28.12.2012 и распространяет свое действие на правоотношения, возникшие с 01.01.2012, что составляет менее года, следовательно, указанный договор не подлежит государственной регистрации.

Статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривается, что земельные участки могут быть предоставлены их собственниками гражданам и организациям на праве аренды в соответствии с положениями Гражданского кодекса Российской Федерации и Земельного кодекса Российской Федерации.

Частью 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации.

Согласно части 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно статье 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с пунктом 3 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

Таким образом, одним из общих оснований для прекращения договора аренды является истечение срока его действия.

На основании статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Согласно части 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с абзацем первым статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Как правильно указано судом первой инстанции, в пункте 6.2 договора аренды земельного участка от 11.01.2012 № 7 установлено, что договор прекращает свое действие по окончанию срока действия договора и пролонгации на новый срок не подлежит.

Суд первой инстанции пришел к следующим выводам.

Исходя из условий договора, договор заключен на строго определенный срок и продление арендных отношений на новый срок в договоре аренды от 11.01.2012 № 7 не предусмотрено. Указанное свидетельствует, что волеизъявление арендодателя направлено против возобновления действия договора аренды от 11.01.2012 № 7 на неопределенный срок. Как следует из пунктов 2.3, 3.3.6, 6.2 договор аренды земельного участка от 11.01.2012 № 7 прекращает свое действие по истечении срока действия договора, то есть 28.12.2012, тем самым возражения арендодателя по поводу возобновления договора аренды на неопределенный срок выражены уже в тексте договора аренды, в связи с чем, положения пункта  2 статьи  621 Гражданского кодекса Российской Федерации  в данном случае применению не подлежат (о возобновлении на тех же условиях на неопределенный срок). Положения Гражданского кодекса Российской Федерации не предусматривают возможности возобновления арендных правоотношений при наличии явно выраженного намерения одной из сторон на их прекращение.

Как разъяснено в пункте 31 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 66 от 11.01.2002 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по смыслу статьи 621 ГК РФ заключение договора аренды на новый срок является заключением нового договора.

Согласно части 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В связи с чем договор, не относящийся к договорам, подлежащим заключению в обязательном порядке, может быть заключен лишь при наличии согласия сторон.

В отсутствие же таких условий как свобода волеизъявления сторон и свобода собственника распоряжаться своим имуществом договор нельзя считать заключенным.

Следовательно, к возобновляемому договору применимы общие нормы о заключении договоров.

В силу части 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство, в числе прочего, основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав.

Положения статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктов 2.3, 6.2 договора аренды от 11.01.2012 № 7 не лишают арендодателя права отказаться от продолжения арендных отношений, напротив, указывают, что продление срока действия названного договора аренды возможно исключительно по обоюдному согласию сторон.

При таких обстоятельствах, суд считает, договорные отношения между истцом и ответчиком по аренде земельного участка с кадастровым номером 14:19:102007:0048 общей площадью 350 кв.м. прекратились в связи с истечением срока действия договора.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В пункте 3.3.6 договора аренды земельного участка от 11.01.2012 № 7 предусмотрена обязанность арендатора по окончанию действия договора передать арендодателю по акту приема-передачи земельный участок в состоянии, в котором арендатор его получил с учетом нормального износа.

Таким образом, при возврате земельного участка площадью 350 кв.м, расположенного по адресу: Республика Саха (Якутия), г. Нерюнгри, 22 м на юго-восток от дома № 14 по ул. Кравченко, с кадастровым номером 14:19:102007:0048, он должен быть освобожден от постройки - торгового павильона (вне зависимости от того, является ли он временным строением или капитальным строением – у Общества отсутствует разрешение на строительство капитального строения), тем самым после истечения срока действия договора от 11.01.2012 № 7 у ответчика возникла обязанность по освобождению, занимаемого земельного участка в связи с прекращением договорных отношений между истцом и ответчиком.

Поскольку факт возврата Обществом спорного земельного участка, предоставленного по договору аренды земельного участка от 11.01.2012 № 7 под проектирование и расширение торгового павильона после прекращения договора аренды не подтвержден материалами дела, при этом у ответчика отсутствуют законные основания для дальнейшего занятия спорного земельного участка, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что исковые требования истца об освобождении земельного участка расположенного по адресу: Республика Саха (Якутия), г. Нерюнгри, 22 м на юго-восток от дома № 14 по ул. Кравченко, с кадастровым номером 14:19:102007:0048, подлежат удовлетворению.

Требование истца о предоставлении истцу права в случае, если ответчик не исполнит решение в течение установленного срока, совершить действия по освобождению земельного участка за счет ответчика, не противоречит статье 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 76 Земельного кодекса Российской Федерации, направлено на восстановление нарушенного права истца, в связи с чем указанное требование также подлежит удовлетворению.

В части требования истца об освобождении прилегающего к павильону земельного участка площадью 342 кв.м. и демонтаже самовольно возведенных сооружений – зоны озеленения, парковки и подъезда к павильону суд первой инстанции пришел к выводу, что нарушение прав истца прекращено, в связи с чем заявленное требование  удовлетворению не подлежит. Данный вывод суда первой инстанции по существу не оспаривается.

С учетом указанных выше выводов суд первой инстанции пришел и к выводу, что подлежит отказу в удовлетворении встречный иск Общества о признании договора аренды земельного участка № 7 от 11.01.2012, заключенного между Комитетом и Обществом возобновленным на прежних условиях на неопределенный срок.

Апелляционный суд, в целом поддерживая выводы суда первой инстанции по существу спора, исходит из следующего.

Норма ч.2 ст.621 ГК РФ носит специальный характер, доказательств заявления возражений арендодателем либо иных доказательств явного намерения против использования земельного участка до истечения срока действия договора, как и сразу после истечения срока его действия, в материалы дела не представлено. При этом из материалов дела следует, что отношения по поводу спорного земельного участка сложились между сторонами давно, а учитывая, что по последнему договору аренды земельный участок предоставлен для расширения существующего павильона, условие о прекращении договора в связи с истечением срока его действия не согласуется с целью предоставления земельного участка.

Из указанного следует, что договор следует считать продленным на неопределенный срок. Вместе с тем, по мнению апелляционного суда, возможность удовлетворения встречного требования отсутствует, поскольку это не приведет к восстановлению прав общества в связи со следующим.

В соответствии с ч.2 ст.610 ГК РФ любая сторона может отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предупредив другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за три месяца.

Следовательно, истец вправе был отказаться от договора в одностороннем порядке. Как следует из предписания от 14.10.2013г. №1565 (т.1 л.д.12) истец исходил из того, что договор прекратил свое действие, то есть он давал ошибочную квалификацию сложившимся отношениям, однако, это в совокупности с требованием о прекращении нарушений свидетельствует о том, что истец отказывается от договора. Таким образом, предписание комитета от 14.10.2013г. №1565 (т.1 л.д.12) апелляционный суд расценивает именно в таком качестве. С момента вынесения предписания до момента обращения в суд (04.03.2014г.)  истекло более одного месяца (как и трех месяцев), следовательно,  к этому моменту договор аренды уже прекратился, и общество обязано было освободить земельный участок.

Доводы общества о том, что фактически производилось строительство, которое по своим характеристикам соответствует капитальному строительству, а общество просило предоставить земельный участок для строительства магазина (т.1 л.д.100), не могут быть учтены, поскольку земельный участок, как следует из всех представленных в дело договоров, всегда предоставлялся для временного размещения павильона, то есть воля комитета никогда не была направлена на предоставление земельного участка под строительство объекта недвижимого имущества.

При