Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2015 по делу n А58-478/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

имущества (ТСЖ) на распоряжение предметом сделки.

Вместе с тем в период полномочий председателя ТСЖ «Багульник» Березиной Л.Ю. был заключен договор аренды №2 от 25.10.2010 с ИП Матяшом А.А., по которому  ИП Матяшу А.А. передавался во временное пользование объект общего имущества, расположенного по адресу: 678960, Республика Саха (Якутия), г. Нерюнгри, пр-кт. Дружбы Народов, 27.

Согласно п.1.2 договора, общая площадь сдаваемого в аренду объекта составляет 53,10 кв.м.

Срок действия настоящего договора аренды устанавливается с 29.12.2010 бессрочно.

Таким образом, между сторонами действовал договор аренды №2 заключенный на неопределенный срок.

Условия договора аренды №2 от 29.10.2010 полностью аналогичны условиям договора аренды №3 от 29.12.2011, за исключением срока действия договора.

Оценив договор аренды №2  от 29.10.2010, апелляционный суд приходит к выводу, что сторонами согласованы условия об объекте аренды и размере арендной платы, в связи с чем не имеется оснований считать данный договор незаключенным.

В соответствии с п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимости подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Пунктом 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена государственная регистрация договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок не менее года.

Учитывая, что положения договора аренды №2 не содержат условия о сроке его действия, данный договор в силу положений ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации считается заключенным на неопределенный срок и, соответственно, не подлежит государственной регистрации.

Каждая из сторон договора, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца (абзац 2 пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

ТСЖ «Багульник» уведомлениями от 12.03.2012, от 29.11.2012 сообщало ИП Матяшу А.А. о прекращении договора аренды и необходимости освобождения нежилого помещения. Факт получения указанных уведомлений ИП Матяшом А.А. подтвержден.

Следовательно, с 12.06.2012 договорные отношения между сторонами спора прекращены, у ответчика по встречному иску  отсутствуют правовые основания для занятия спорного помещения.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

ИП Матяш А.А.  доказательства возврата имущества не представил.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования о выселении ИП Матяша А.А. из нежилого помещения.

Факт использования спорного нежилого помещения ИП Матяшом А.А. за период с 12.06.2012 по январь 2014 подтвержден и ИП Матяшом А.А. не оспаривался. В связи с чем, учитывая представленные доказательства внесения арендной платы, задолженность по оплате после прекращения действия договора правомерно взыскана судом в сумме 8000 руб., исходя из согласованной сторонами в договоре размера арендной платы 2000 руб. в месяц.

Оснований для применения иного размера арендной платы, в том числе по муниципальным расценкам,  суд первой инстанции правомерно не усмотрел, так как именно указанная сумма арендной платы была согласована сторонами и в договоре аренды №2.

Учитывая, что судом первой инстанции установлен факт нарушения сроков внесения оплаты на основании ст. 395 ГК РФ правомерно взыскана сумма процентов в размере 185,18 руб. за период с 06.10.2013.

В соответствии со ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно п. 6.4 договора №2  при фактическом использовании имущества без договора аренды свыше одного месяца, в том числе при получении арендатором уведомления арендодателя об освобождении помещения в связи с окончанием срока действия или досрочным расторжением договора, арендатор уплачивает штраф в размере 2-кратной месячной арендной платы. При этом он не освобождается от уплаты арендной платы за каждый месяц пользования имуществом до оформления договора.

Учитывая, что факт получения уведомления установлен, доказательств своевременного освобождения помещения не представлено, судом первой инстанции правомерно удовлетворены встречные исковые требования в части штрафа в размере 4000 руб.

Согласно п.6.2 договора, при несоблюдении порядка и сроков внесения арендной платы, определенных п.п. 3.1 договора, арендатор обязан уплатить пени в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Судом первой инстанции установлен факт нарушения внесения арендной платы ИП Матяшом А.А.  за период январь 2012г., февраль 2012г., июль 2012 г., в связи с чем обоснованно удовлетворены требования о взыскании неустойки по договору за заявленный ТСЖ период  в размере 128 руб. Расчет неустойки судом апелляционной инстанции проверен является правильным.

Двойной меры ответственности в данном случае апелляционный суд не усматривает, так как применена договорная неустойка в период действия договора, а за  последующий период применена  ст. 395 ГК РФ.

В нарушение ст. 65 АПК РФ ТСЖ не доказало факт заключения договора на оказание услуг по рекламе и фактическое оказание указанных услуг, в связи с чем иск в данной части удовлетворению не подлежит.

Относительно встречных исковых требований по взысканию суммы возмещения затрат на содержание общедомового имущества, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о необоснованности данного требования.

Пункт 2 ст. 616 ГК РФ предусматривает обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Данная правовая норма регулирует правоотношения между сторонами договора аренды и не является основанием возникновения у арендатора обязанности оплаты расходов на содержание арендованного имущества помимо согласованных в договоре сумм оплаты.

В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме. В силу статьи 249 Гражданского кодекса каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Согласно части 1 статьи 39 Жилищного кодекса собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Таким образом, именно собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества. Поэтому с ИП Матяша А.А., как арендатора нежилого помещения, не могут быть взысканы расходы на содержание общего имущества дома.

Аналогичная правовая позиция изложена в определении ВС РФ от 10.11.2014 №305-ЭС14-1452.

Относительно взыскания задолженности по оплате за потребленную нежилым помещением тепловую энергию, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

Порядок определения объема коммунальных ресурсов, потребленных в нежилых помещениях многоквартирного дома, к которым относятся и помещения ответчика, установлен в подпункте "г" пункта 20 Правил N 307, в соответствии с которым (в редакции действующей в спорный период), при отсутствии индивидуальных приборов учета тепловой энергии в нежилых помещениях многоквартирного дома размер платы за коммунальные услуги в нежилом помещении рассчитывается по соответствующим тарифам, установленным в соответствии с законодательством Российской Федерации, а также из объемов потребленных коммунальных ресурсов, которые для отопления определяются в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 приложения 2 к названным Правилам. Данным подпунктом установлена формула определения размера платы, предусматривающая применение такого показателя, как норматив потребления соответствующей коммунальной услуги.

Доказательств установления норматива потребления тепловой энергии в спорный период времени для нежилых помещений в многоквартирных домах органами местного самоуправления в материалы дела не представлено.

Кроме того из представленных доказательств следует, что занимаемое ИП Матяшом А.А. нежилое помещение расположено в подвале многоквартирного жилого дома, радиаторы отопления в помещении занимаемым Матяшом А.А. отсутствуют, отопление осуществляется посредством разводки труб теплоснабжения.

При таких обстоятельствах объем потребленной тепловой энергии подлежал определению экспертным путем. Однако в нарушение ст. 65 АПК РФ ТСЖ не доказало объем потребленного теплоресурса нежилым помещением ИП Матяша А.А. в спорный период, в связи с чем исковые требования в указанной части удовлетворению не подлежат.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о частичном удовлетворении встречных исковых требований.

Довод апелляционной жалобы ТСЖ «Багульник» о невзыскании судом первой инстанции расходов на представителя и неверный расчет государственной пошлины, подлежит отклонению как необоснованный.

Расходы на представителя и расходы по государственной пошлине были удовлетворены и распределены судом первой инстанции исходя из положений ст. 110 АПК РФ.

Согласно абзацу 2 части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Учитывая, что встречные исковые требования были удовлетворены частично, то и расходы на услуги представителя, и оплата государственной пошлины была произведена пропорционально удовлетворенным требованиям. Расчет судебных расходов судом апелляционной инстанции проверен, является правильным.

Доводы апелляционной жалобы ИП Матяша А.А. об отсутствии у ТСЖ права собственности на спорные нежилые помещения,  подлежит отклонению как необоснованный.

Согласно абз. 2 п. 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.

Исходя из изложенного, в сферу правомочий арендатора, пользовавшегося имуществом, не входит оспаривание титула арендодателя на соответствующее имущество, если только арендатор не считает такое имущество своим.

Аргументы заявителей апелляционных жалоб проверены судом апелляционной инстанции, однако они признаются несостоятельными, поскольку не опровергают законности принятого по делу судебного акта и не подтверждаются материалами дела.

Обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно, объективно и всесторонне, им дана надлежащая правовая оценка.

Нарушений норм материального и процессуального права при принятии обжалуемого судебного акта, которые в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могли бы повлечь его отмену, судом апелляционной инстанции не установлено в связи с чем, решение по делу подлежит оставлению без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд,

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 11 сентября 2014 года  по делу №А58-478/2014 оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев.

Председательствующий                                                                          К.Н. Даровских

Судьи                                                                                                         Л.В. Капустина

С.И. Юдин