Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 02.03.2015 по делу n А78-8834/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

672000, Чита, ул. Ленина, 100б http://4aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Чита                                                                              Дело №А78-8834/2014

«3» марта 2015 года

Резолютивная часть постановления объявлена 25 февраля 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 3 марта 2015 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ткаченко Э.В.,

судей Никифорюк Е.О., Желтоухова Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Щецко Ю.О., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом, земельным вопросам и градостроительной деятельности администрации муниципального района «Карымский район» на не вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Забайкальского края от 25 декабря 2014 года по делу №А78-8834/2014 по иску Комитета по управлению имуществом, земельным вопросам и градостроительной деятельности администрации муниципального района «Карымский район» (ОГРН 310752408500010, ИНН 7508006132, место нахождения: пгт. Карымское, ул. Ленинградская, 77) к индивидуальному предпринимателю Халецкой Елене Сергеевне (ОГРНИП 310752408500010, ИНН 750800068665, место нахождения: пгт. Карымское) о расторжении договора аренды земельного участка №100160:178 от 22.08.2012, проведении рекультивации земельного участка №100160:178 (суд первой инстанции: Гончарук Е.В.)

при участии в судебном заседании:

от истца – Платоновой О.В., представителя по доверенности от 19.08.2014,

от ответчика –  Халецкой Е.С., предпринимателя, Рудик Н.Н., представителя по доверенности от 02.12.2014,

установил:

Комитет по управлению имуществом, земельным вопросам и градостроительной деятельности администрации муниципального района «Карымский район» (далее – истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд Забайкальского края с иском к индивидуальному предпринимателю Халецкой Елене Сергеевне (далее – ответчик, предприниматель Халецкая Е.С.) о расторжении договора аренды земельного участка №100160:178 от 22.08.2012, проведении рекультивации земельного участка №100160:178.

Решением Арбитражного суда Забайкальского края от 25 декабря 2014 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Основанием для отказа в удовлетворении исковых требований послужил вывод суда первой инстанции о недоказанности истцом оснований для досрочного расторжения договора аренды земельного участка, предоставленного для целей строительства. Суд пришел к выводу о том, что при наличии действующего разрешения на строительство у ответчика, совершения арендатором действий по погашению задолженности, действий по освоению земельного участка в соответствии с условиями договора, у истца отсутствуют основания для отказа от исполнения договора аренды земельного участка.

Истец, не согласившись с решением суда первой инстанции, обжаловал его в апелляционном порядке, поставив вопрос об отмене решения суда первой инстанции и принятии по делу нового судебного акта об удовлетворении исковых требований Комитета, по мотивам несоответствия выводов суда обстоятельствам дела и неправильного применения норм права.

Заявитель апелляционной жалобы указывает, что истцом доказано наличие оснований для расторжения договора аренды. Суд ошибочно принял во внимание довод ответчика о том, что им производится оплата по погашению задолженности по арендной плате, поскольку такая оплата производится в рамках исполнительного производства, текущая задолженность не оплачивается.

Договор предусматривает предоставление земельного участка для строительства аптечного пункта. Ответчиком не были представлены доказательства в подтверждение целевого использования данного земельного участка. Свидетельство на объект незавершенного строительства не подтверждает факт строительства именно аптечного пункта. В материалы дела представлен акт осмотра земельного участка, произведенного прокуратурой, из которого следует, что земельный участок не используется. Также имеется жалоба гражданина о восстановлении забора, нарушенного в связи с выкопанным котлованом на спорном земельном участке.           

После устранения допущенных нарушений условий договора ответчик может восстановить свое право на земельный участок, поскольку имеет преимущественное право на заключение договора аренды как бывший арендатор.

Ответчиком отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

О месте и времени судебного заседания стороны извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Информация о времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети «Интернет» 03.02.2015.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель истца доводы, приведенные в апелляционной жалобе, поддержала, просила решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований Комитета.

Ответчик и его представитель доводы апелляционной жалобы оспорили, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, распоряжением Администрации муниципального района «Карымский район» Забайкальского края №865 от 22.08.2012 ответчику предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 75:08:100160:178.

22 августа 2012 года истец (арендодатель) и ответчик (арендатор) заключили договор аренды земельного участка №100160:178 (л.д.32-36).

Предметом договора аренды является земельный участок с кадастровым номером 75:08:100160:178, площадью 380 кв.м., расположенный по адресу: Забайкальский край, Карымский район, п. Карымское, ул. Верхняя, предоставленный для строительства аптечного киоска.

Договор заключен на 5 лет (п. 6.1 договора).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 07.09.2012, регистрационный номер 75-75-10/021/2012-001.

Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с кадастровым паспортом земельного участка №75/202/12-6852 (л.д.34).

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи   (л.д.35).

Размер арендной платы и порядок оплаты стороны согласовали в разделе 2 договора.

Арендные платежи начисляются с даты заключения договора (п.2.1 договора).

Годовой размер арендной платы составляет 195 442 руб., 50 коп. (п.2.2 договора).

Арендная плата вносится до 15 сентября (п. 2.3 договора).

Ответчиком во исполнение договора получено разрешение на строительство №RU 92511102/84 от 19.10.2012 сроком действия до 01.11.2015.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права серии 75 АА 615288 от 24.09.2014 зарегистрировано право собственности ответчика в отношении объекта незавершенного строительства 5% готовности, общая площадь застройки 244,9 кв.м. (л.д.65).

В адрес ответчика истцом направлена претензия исх. 692 от 02.04.2014 и получена 08.04.2014. Истец в претензии предложил ответчику погасить задолженность по арендной плате и предоставить отчет о совершенных действиях в течение 10 дней с момента получения претензии, указал, что в случае неисполнения арендатором условии договора будет направлено требование в суд о расторжении договора и возмещении расходов (л.д.24-25).

Решением Арбитражного суда Забайкальского края от 14.07.2014 по делу №А78-4752/2014, вступившим в законную силу, с ответчика в пользу истца взыскана задолженность по арендной плате в размере 299 255 руб. 50 коп., требование о расторжении договора земельного участка №100160:178 от 22.08.2012 оставлено без рассмотрения. Основанием для оставления требования о расторжении договора без рассмотрения послужил вывод суда о том, что на момент подачи иска в суд не истек срок, согласованный сторонами в пункте 6.3 договора аренды, право требовать расторжения договора возникло у арендодателя с 09.07.2014.

Уведомлением от 21.08.2014 №2203 истец уведомил ответчика о направлении искового заявления в суд о расторжении договора аренды земельного участка №100160:178.

В соответствии с условиями договора аренды земельного участка №100160:178 от 22.08.2012 арендатор принял на себя обязанности: 1) использовать земельный участок в соответствии с целью и условиями его предоставления; 2) своевременно и полно вносить арендную плату (пункт 5.2 договора).

Истец заявил о расторжении договора аренды и рекультивации земельного участка, ссылаясь на нарушение ответчиком условий договора по внесению арендной платы, а также не совершение действий по освоению земельного участка, поскольку объект строительства не возводится.

Суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований подлежащим оставлению без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения, исходя из следующего.

Судом первой инстанции правильно установлены фактические обстоятельства по делу, верно применены нормы материального права.

Обязательственные правоотношения между истцом и ответчиком возникли из договора аренды земельного участка №100160:178 от 22.08.2012.

Как следует из материалов дела, в соответствии со сведениями из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей по состоянию на момент подачи иска и рассмотрения дела, ответчик обладает статусом индивидуального предпринимателя, 26.03.2010 внесена запись в ЕГРИП о регистрации Халецкой Е.С. в качестве индивидуального предпринимателя (л.д.17-19).

Договор аренды земельного участка земельного участка №100160:178 заключен сторонами 22.08.2012, регистрирован в установленном законом порядке 07.09.2012.

Следовательно, на момент заключения договора аренды ответчик обладал статусом индивидуального предпринимателя, исходя из целевого назначения использования земельного участка (строительство аптечного пункта), суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что договор заключен в целях осуществления предпринимательской деятельности, что не опровергнуто ответчиком. Соответственно, спор относится к подведомственности арбитражного суда на основании положений статей 27, 28, пункта 6 части 1 и части 2 статьи 33 АПК РФ

Претензионный порядок и досудебный порядок предложения о расторжении договора, предусмотренный статьей 619, частью 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, истцом соблюден, из чего правильно исходил суд первой инстанции.

В силу статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации заключенный договор является основанием возникновения обязательства.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно положениям статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов (пункты 1 и 2 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации регламентировано, что земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В обоснование исковых требований истец указал, что ответчик ненадлежаще исполняет принятые на себя обязательства, предусмотренные договором аренды: ответчик не производит