Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 02.03.2015 по делу n А10-3000/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда полностью и принять по делу новый судебный акт

ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

672000, Чита, ул. Ленина, 100б http://4aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Чита                                                                                       Дело № А10-3000/2014

«3» марта 2015 года

Резолютивная часть постановления объявлена 25 февраля 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 3 марта 2015 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ткаченко Э.В.,

судей Юдина С.И., Капустиной Л.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Щецко Ю.О., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Муниципального казенного учреждения «Комитет по архитектуре, имуществу и земельным отношениям» Администрации муниципального образования «Заиграевский район» на не вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 5 ноября 2014 года по делу №А10-3000/2014 по исковому заявлению муниципального казенного учреждения «Комитет по архитектуре, имуществу и земельным отношениям» администрации муниципального образования «Заиграевский район» (ОГРН 1020300581905, ИНН 030600110808, место нахождения: Республика Бурятия, пгт. Заиграево, ул. Октябрьская, 2) к Обществу с ограниченной ответственностью «Интерра» (ОГРН 1120327016743, ИНН 0306230121, место нахождения: Республика Бурятия, пгт. Заиграево, ул. Октябрьская,2) о выселении из занимаемого нежилого помещения

с привлечением в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, индивидуального предпринимателя Космача Антона Владиславовича, (суд первой инстанции: Степанова А.Н.),

в отсутствие в судебном заседании представителей участвующих в деле лиц,

установил:

Муниципальное казенное учреждение «Комитет по архитектуре, имуществу и земельным отношениям» Администрации муниципального образования «Заиграевский район» (далее – Комитет) обратилось в Арбитражный суд Республики Бурятия с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Интерра» (далее – ООО «Интерра», общество) о выселении в связи с истечением срока договора аренды из занимаемого нежилого помещения общей площадью 10,3 кв.м., номер по этажному плану технического паспорта № 20, расположенного на 1 этаже 2-х этажного административного здания по адресу: Республика Бурятия, Заиграевский район, п.Заиграево, ул. Октябрьская, д.2.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель Космач Антон Владиславович.

Решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 5 ноября 2014 года по настоящему делу в удовлетворении требований отказано.

Суд первой инстанции установил, что по истечении срока договора аренды арендатор продолжил пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражения арендодателя, что свидетельствует о возобновлении договора на неопределенный срок (пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации), что является основанием для отказа в удовлетворении требований об обязании освободить нежилое помещение.

Суд посчитал не подлежащим применению установленный статьей 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон о защите конкуренции) порядок заключения договора аренды муниципального имущества путем проведения торгов, указав, что в рассматриваемом случае договор может быть возобновлен в порядке пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Комитет обжаловал его в апелляционном порядке, поставив вопрос об отмене решения суда первой инстанции с принятием нового судебного акта об удовлетворении иска.

По мнению истца, суд первой инстанции необоснованно исходил из того, что положения статьи 17.1 Закона о защите конкуренции в рассматриваемом случае не применяются. Договор аренды муниципального имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), равно как и соглашение о продлении такого договора.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции арендодатель вправе отказать в заключении на новый срок договора аренды в случае принятия в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом. В ходе судебного разбирательства истец ссылался на то, что Комитет намеревается использовать спорное помещение для исполнения полномочий органов местного самоуправления. Судом оценка данному доводу не дана.

В подтверждение того, что арендодатель уведомлял арендатора о необходимости освобождения помещения по истечении срока договора Комитет также ссылается на наличие беседы в декабре 2013 года между главой муниципального образования «Заиграевский район» и руководителем общества Космачом А.В., что подтверждено последним в письменном заявлении, представленном в материалы дела.

В отзыве на апелляционную жалобу Общество указало на необоснованность доводов апелляционной жалобы, законность и обоснованность решения суда первой инстанции, подлежащего оставлению без изменения.

О месте и времени судебного заседания стороны извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Информация о времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети «Интернет» 19.12.2014, 28.01.2015.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте слушания дела, своих представителей для участия в судебном заседании не направили. Комитет известил суд о возможности рассмотрения апелляционной жалобы в отсутствие его представителя.

В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела по существу.

Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В связи с длительным отсутствием по причине болезни судьи Гречаниченко А.В. на основании пункта 2 части 3 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определением заместителя председателя Четвёртого арбитражного апелляционного суда от 19 февраля 2015 года в составе суда, рассматривающего дело, произведена замена судьи Гречаниченко А.В. на судью Ткаченко Э.В., сформирован состав суда для рассмотрения дела: Ткаченко Э.В. (председательствующий), Капустина Л.В., Юдин С.И., в связи с чем рассмотрение апелляционной жалобы проведено с самого начала.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев материалы дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, считает решение суда первой инстанции подлежащим отмене с принятием нового судебного акта об удовлетворении исковых требований, исходя из следующего.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 11  Гражданского кодекса Российской Федерации обращение в арбитражный  суд должно быть обусловлено необходимостью защиты нарушенных прав и иметь целью их восстановление.

Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации способами, а также иными способами, предусмотренными законом.

Избрание способа защиты нарушенного права является прерогативой истца.

Согласно статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Из материалов дела следует и установлено судом, что 15.01.2009 между МУ «Комитет по управлению имуществом и земельных отношений» администрации МО «Заиграевский район» (арендодатель) и ИП Космачом А.В. (Арендатор) на основании протокола о признании торгов (аукциона) на право заключения договора аренды объекта недвижимости, находящегося в муниципальной собственности, несостоявшимися от 13.01.2009, заключен договор на сдачу в аренду зданий, объектов, сооружений и нежилых помещений, являющихся муниципальной собственностью.

Согласно указанному договору Арендодатель обязуется передать, а Арендатор обязуется принять во временное владение и пользование объект (п. 1.1. договора).

Объект представляет собой нежилое помещение номер по поэтажному плану технического паспорта № 20, расположено на 1-ом этаже 2-х этажного административного здания, расположенного по адресу: Республика Бурятия, Заиграевский район, п. Заиграево, ул. Октябрьская, 2, для использования под офис. Общая площадь сдаваемого объекта составляет 10,3 кв.м. (п. 1.2. договора).

Право собственности муниципального образования «Заиграевский район» Республики Бурятия на нежилое помещение общей площадью 578,8 кв.м., в том числе помещение с номером 20 на поэтажном плане, подтверждено свидетельством о государственной регистрации права №03-АА 288290.

Срок аренды устанавливается с 15.01.2009 по 15.01.2014 (пять лет) (п. 3.1. договора).

В соответствии с пунктом 6.1.9 договора по истечении срока договора, а также при досрочном его прекращении Арендатор обязуется сдать помещение Арендодателю в исправном состоянии, с произведенным текущим ремонтом.

Размер арендной платы в год составляет 34 042, 00 руб. без учета НДС. НДС в размере 18 %. В год составляет 6 127, 56 руб. Арендатор уплачивает арендную плату в сумме 2 836, 83 руб. без учета НДС ежемесячно до 15 числа текущего месяца. Ежемесячная сумма НДС в размере 510,63 руб., Арендатор уплачивает самостоятельно на счет федерального казначейства (п. 4.1. договора).

Арендатор обязуется письменно уведомить Арендодателя о намерении продлить срок настоящего договора не позднее чем за месяц до истечения срока действия настоящего договора (п. 6.1.16. договора).

Пунктом 6.2.1 договора предусмотрено, что если Арендатор надлежащим образом исполняет свои обязанности, то по истечении срока действия договора он имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора на новый срок в соответствии с действующим законодательством. При этом Арендатор за месяц до окончания срока аренды должен уведомить в письменной форме Арендодателя о намерении заключить договор на новый срок.

Передаточным актом от 15.01.2009 помещение передано арендатору.

Предметом договора является предоставление во временное пользование имущества, следовательно, к отношениям сторон применимы нормы главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие правоотношения по договору аренды.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с частью 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Таким образом, законодатель установил, что условия, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды и о размере арендной платы, являются существенными для договоров аренды земельного участка.

В пункте 3.1. договора указано, что срок аренды устанавливается с 15.01.2009 по 15.01.2014, то есть более года.

Пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договор на сдачу МУ «Комитет по управлению имуществом и земельных отношений» администрации МО «Заиграевский район» в аренду зданий, объектов, сооружений и нежилых помещений, являющихся муниципальной собственностью, от 15.01.2009 прошел государственную регистрацию 11.03.2009, о чем свидетельствует соответствующая отметка.

Договор аренды от 15.01.2009 содержит все существенные условия договора аренды: предмет договора индивидуализирован в п. 1.2. договора и в передаточном акте от 15.01.2009, стоимость аренды определена в п. 4.1. договора.

17 декабря 2012 года ИП Космач А.В. (Цедент) и ООО «Интерра» (Цессионарий) заключили договор возмездной уступки прав и обязанностей по договору на сдачу МУ «Комитет по управлению имуществом и земельных отношений» администрации МО «Заиграевский район» в аренду зданий, объектов, сооружений и нежилых помещений, являющихся муниципальной собственностью.

Согласно условиям указанного договора Цедент уступает, а Цессионарий принимает в полном объеме права и обязанности по договору на сдачу МУ «Комитет по управлению имуществом и земельных отношений» администрации МО «Заиграевский район» в аренду зданий, объектов, сооружений и нежилых помещений, являющихся муниципальной собственностью от 15.01.2009:

- Нежилое помещение, общей площадью 10,3 кв.м., номер по поэтажному плану технического паспорта 20, расположено на 1 этаже 2-х этажного административного по адресу: Республика Бурятия, Заиграевский район», п.Заиграево, ул. Октябрьская, д.2, для использования под офис  (п. 1.1. договора).

Пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. Заключение договора возмездной уступки прав и обязанностей по договору от 17.12.2012 согласовано с арендодателем, произведена государственная регистрация договора 06.09.2013.

В связи с истечением срока действия договора аренды ответчик обратился к истцу с заявлением от 24.12.2013 о продлении срока действия договора на новый срок.

Истцом в адрес ответчика направлено письмо № 2 от 09.01.2014, в котором указано, что договор на сдачу МУ «Комитет по управлению имуществом и земельных отношений» администрации МО «Заиграевский район» в аренду зданий, объектов,